Что не понравилось застройщикам в новом генплане Екатеринбурга
Общественные обсуждения проекта длились более двух месяцев, всего поступило свыше 2,5 тысячи предложений. Жители города, урбанисты, экологи, застройщики повели себя очень активно. Осилить 700 страниц пояснительной записки плюс 25 карт и кучу других сопутствующих файлов не каждому по силам. По сути, администрация представила свое видение развития города до 2035 года: где появятся новые дороги и развязки, сколько построят жилья, детсадов и школ, каким будет общественный транспорт и т.п. По словам главы Екатеринбурга Александра Высокинского, перед мастерской генплана была поставлена четкая задача - разработать такой документ, который будет синхронизирован со стратегией социально-экономического развития города. - Мы в корне поменяли методологию и вынесли на общественные обсуждения градостроительную политику в целом. Все стратегии в стране создаются по отраслевому принципу. Но, когда речь заходит о качестве жизни людей, мы имеем в виду совокупность отраслевых проектов на территории. Именно поэтому мы приступили к разработке стратегий на уровне микрорайонов. До сих пор города-миллионники не опускались на этот уровень планирования, - подчеркнул мэр. Всего выделено 57 планировочных районов с населением 200-300 тысяч человек. По каждому сделан анализ возможных изменений. Например, рождаемость порой отличается кратно, скажем, в Академическом она очень высокая. С другой стороны, в этом районе могут строить по 300 тысяч квадратных метров в год, но резервы продаж - 100-150 тысяч: люди часто не хотят переезжать из района, где выросли, где живут друзья, родители. На территориях старой застройки свои проблемы - скажем, заставленные машинами дворы. Если верить прогнозу, через 16 лет население мегаполиса достигнет 1,7 миллиона человек. У города два пути: расти вширь либо ввысь, снося частный сектор, ветхие 2-3-этажки и увеличивая плотность застройки. Опыт и того, и другого имеется, но мэрия соглашается на редевелопмент неохотно: сложно обеспечить достаточное количество мест приложения труда. Другими словами, есть риск получить очередной "спальник" с ежедневной миграцией населения на работу и обратно. У проектов комплексного освоения территорий другая проблема: на каждый возводимый квадратный метр жилья городской бюджет должен потратить 10 000 рублей на социальную и дорожную инфраструктуру. Денег не хватает, поэтому ввод соцобъектов на годы отстает от ввода домов. Застройщикам не нравится, что объемы жилья привязаны к вводу "социалки": это ограничивает возможности для долгосрочного планирования бизнеса - Конечно, невозможно на 20 лет вперед прогнозировать потребность в школах и детсадах. Нужно искать законодательный механизм, который позволит вносить изменения в генплан и подстраиваться под текущую ситуацию. Нет задачи сделать как можно больше зон перспективной застройки, - говорит замглавы города по вопросам капстроительства Алексей Бирюлин. Застройщики восприняли новый подход неоднозначно. Среди основных претензий: зачем генплан до 2035 года, когда срок действующего истекает только в 2025-м? Согласно Градкодексу такой документ утверждается на 20 лет, а здесь горизонт на пять лет меньше, к тому же объемы жилья дифференцированы и привязаны к вводу "социалки", что ограничивает возможности для долгосрочного планирования бизнеса. Кроме того, девелоперам не понравилось, что генплан повторяет правила землепользования и застройки в части градации жилых зон: чтобы изменить назначение той или иной зоны, придется исправлять оба документа, процесс затянется на 1,5-2 года и затормозит оборот земли. - Мне говорят: "Ты зачем переделил рынок? Теперь у одних будут продажи, у других нет". Спорим, но договариваемся, - признался Александр Высокинский. - Проект, помимо общественного обсуждения, должен пройти экспертный анализ, юридическую проверку. Принципы, заложенные в нем, должны удовлетворять требованиям следующих поколений горожан, а также способствовать тому, чтобы Екатеринбург стал городом, который отвечает всем международным стандартам комфорта. Такое масштабное и острое общественное обсуждение генплана в столице Урала состоялось впервые. И, пожалуй, дало более быструю и честную обратную связь, чем кулуарные дискуссии на профильных комиссиях. В каких-то вопросах власти уже пошли навстречу бизнесу, проект пересмотрели. Договорились привлечь к обсуждению ведущих архитекторов Екатеринбурга и соседних муниципалитетов. Вероятно, новая редакция документа будет опубликована в первом квартале 2020 года. Компетентно Александр Антонов, член совета по градостроительству Союза архитекторов России: - Изменения в градостроительное законодательство назрели, потому что цель уже не упорядочить ситуацию, а развиваться. В июне 2019-го мы отправили предложения в правительство РФ, смысл которых - скоординировать территориальное и стратегическое планирование, систематизировать процедуру внесения изменений в генпланы. К примеру, в Калининграде правки в этот документ вносились за два года 16 раз, а в Краснодаре - 600! Надо выделять предварительную стадию разработки генплана, привлекать население к обсуждению, когда документ еще не принят. Вообще, опыт Екатеринбурга - один из самых правильных. По итогам заседания президиума Госсовета 12 февраля было поручено предоставить отдельным субъектам РФ в порядке эксперимента полномочия принимать нормативные акты по градостроительной деятельности. К сожалению, этот механизм пока не заработал, а он очень нужен, чтобы тестировать прогрессивные подходы.
