Подмосковье дошло до «точек»
Точечная, или уплотнительная, застройка, которой официально нет в Московской области, вызывает в регионе сильный рост социальной напряжённости. News.ru попытался разобраться в том, каковы могут быть последствия строительного бума. В подмосковном Королёве нынешняя волна митингов и протестов началась с возмущения жителей старого пятиэтажного дома № 12 по улице Карла Маркса. Люди внезапно узнали от работавших поблизости строителей, что планируется сильно расширить территорию расположенного напротив детского сада. Причина недовольства на первый взгляд кажется странной. Но из-за этого расширения дворика перед пятиэтажкой просто не будет: ограда сада встанет прямо у бордюра, по другую сторону неширокого проезда под окнами. А в садик тут водить особенно некого, зато двор нужен всем — много стариков и инвалидов. В ходе изучения доступных документов выяснилось, что свои дворовые территории частично или полностью потеряют жители ещё четырёх соседних домов, — и они тут же присоединились к протестам. Огромный детский сад необходим новому жилому комплексу, который строится за несколько кварталов отсюда, наперебой рассказывают недовольные горожане. Сам комплекс «впихнули» в историческую застройку, где некоторые дома признаны памятниками архитектуры. То есть сносить там можно не всё и для садика места не хватило. Поэтому жителям новых домов, строящихся далеко отсюда, придётся привозить малышей на машинах. На городском митинге королёвцы потребовали отставки руководства городского округа. Объединение инициативных групп недовольных жителей Королёва направило иск в суд. Главу городского округа Александра Ходырева и главу городской администрации Юрия Копцика горожане подозревают в превышении полномочий и должностном подлоге. Подмосковье уже не первый год лидирует в России по количеству квартир и общему метражу жилья, констатирует довольным голосом начальник отдела по связям с общественностью областного Министерства жилищной политики. В первом полугодии 2019-го, по данным Росстата, подмосковным стал чуть ли не каждый восьмой дом в стране. Больше всего застройщиков интересуют пояс городов-спутников Москвы или города, расположенные близко к памятникам природы или культуры. Строить жилищный комплекс вместе с инфраструктурой здесь сложно, поэтому возникает точечная застройка. Помимо Королёва, известно много других подмосковных «болевых точек». Так, по данным независимого портала «Одинцово-инфо», точечная застройка без необходимой социальной, коммунальной и транспортной инфраструктуры прямо сейчас идёт во 2, 3, 6, 7, 8-м микрорайонах города Одинцово. По информации члена совета Московского областного отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (ВООПИК) Ирины Трубецкой, рядом с усадьбой Уварово под Звенигородом в охранной зоне недавно построили девятиэтажный дом. Жилая застройка в Московской области ведётся на основании проектов планировки территорий и региональных нормативов строительного проектирования. Видимо, жители не совсем понимают, о чём речь идёт, не всё знают о строящихся объектах, — говорит начальник отдела по связям с общественностью Министерства жилищной политики области Наталья Краюхина. Интересно, что самого понятия «точечная, или уплотнительная. застройка» в законодательстве по-прежнему не существует. Но и участники рынка недвижимости, и большинство протестующих знают, о чём именно идёт речь. Под точечной застройкой обычно подразумеваются проекты из 1–3 корпусов, которые строятся внутри обжитых районов. Обычно в них появляется только жильё без сопутствующей инфраструктуры — максимум коммерческие площади на первых этажах, в лучшем случае небольшой детский сад, — объясняет руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Метраж протестов Уплотнительная застройка ведёт к ухудшению качества жизни в городе: пробки, забитый до отказа общественный транспорт, длинные очереди в поликлиниках, аварии в коммунальных сетях и т.п. Люди это хорошо понимают, отсюда протесты. Масштабы разные — от собраний жильцов дома, недовольных ночным шумом стройки, до массовых демонстраций и митингов. География широка — от Сергиева Посада на северо-востоке до Одинцово у западных окраин Москвы. В Королёве, помимо «боёв» вокруг детсада, жители исторической застройки центра города («сталинок» времён создания наукограда) противостоят планам её окончательного сноса. В Реутове горожане против застройки местного парка. В Химках жители пытаются отстоять от застройки сквер на ул. Юбилейная. В Сергиевом Посаде энтузиасты протестуют против строительства ЖК «Донской» в охраняемой зоне. В Звенигороде прямо на территории исторической усадьбы — памятника архитектуры — построен девятиэтажный дом. Многих проблем не было бы, если бы власти утвердили документы о зонах охраны памятников. Такие документы давно подготовлены профессионалами практически для всех знаковых памятников области, — подчеркнула Ирина Трубецкая. Нормативов недостаточно ни для защиты памятников, ни для защиты людей, считают другие эксперты. Они настаивают на законодательном регулировании. Причём на федеральном уровне. Пока же законодательные новации чаще усиливают хаос. Например, поправки к закону о долевом строительстве, которые требуют заморозки средств дольщиков в банках до сдачи дома, фактически делают невозможной комплексную застройку, объясняет («не для печати, для понимания») председатель совета директоров крупной девелоперской компании. Банки блокируют расходование средств на любые инфраструктурные объекты, как нецелевые. Существует международная терминология, которая поможет сделать наше законодательство более определённым. Есть термин «greenfield development» — застройка пустырей, неиспользуемых и бесхозных участков. Есть «brownfield development» — строительство новых объектов на экологически загрязнённых или бывших промышленных участках. И есть понятие «infill development», схожее с российской точечной, или уплотнительной, застройкой, — строительство новых объектов на территории, которая для этого мало пригодна или имеет потенциально лучшее назначение, — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум», участник партнёрской сети CBRE. Автор: Алексей Чеботарев
