Рынок коммерческой недвижимости Петербурга оказался на пороге перемен
Методом "тыка"Понятно, что система "магазин у дома" (или не магазин, а парикмахерская, аптека, прачечная-химчистка) - удобство, сильно облегчающее жизнь горожан. Однако аналитики выяснили: малый бизнес, который и сориентирован в основном на существование в таких вот малых магазинчиках, претерпевает сегодня большие трудности. По разным причинам.Алексей Третьяков, председатель ассоциации малого и среднего бизнеса в сфере потребительского рынка отмечает:- Проблемы начались не сегодня, а когда власти города всеми силами стали "чистить" улицы и площади от нестационарных торговых объектов (НТО). Было снесено порядка 40 тысяч ларьков. Этот снос обернулся оживлением на рынке коммерческой недвижимости - лавочники стали активно скупать первые этажи жилых зданий, но результаты этого переселения оказались не столь однозначны, как планировалось.Обострились конфликты с жителями домов. Кто-то справедливо негодует, что у него под окном всю ночь мигает неоном вывеска, кто-то приходит в ужас от того, сколько электричества потребляет встроенное в дом малое предприятие - ведь платежи за общедомовые нужды распределяются на всех, и зачастую инженерная начинка жилых домов не рассчитана на производственное потребление энергии.Свои трудности в новостройках. Сейчас порядка пяти процентов жилья в новых ЖК отдается под коммерческую недвижимость, под бизнесменов девелоперы даже меняют проекты - им отдают не только первые, но и вторые этажи зданий. Но как быть, если кафе, магазин или аптека расположены на территории ЖК с въездом только для своих?Создается впечатление, что предприниматели определяют, что именно будет востребовано в данном квартале в данное время, методом "тыка"Налицо конфликт интересов: жильцы рады, что в эти заведения не течет поток людей со стороны, а владельцы бизнеса терпят убытки.В сложившихся микрорайонах - свои трудности.Александр Артемьев, специалист одной из крупнейших девелоперских фирм напоминает актуальный анекдот: "Покупателям коммерческой недвижимости в качестве бонусов бесплатно предоставляются вывески "продажа" и "аренда". В Петербурге можно насчитать сотни уголков, где открытые "точки" никак не могут найти свою нишу. Магазин по продаже оборудования для бильярдов может смениться автошколой, потом - секонд-хендом, потом магазином экологических продуктов... - и все это на протяжении нескольких месяцев.Создается впечатление, что предприниматели определяют, что именно будет востребовано в данном квартале в данное время, методом "тыка". Никаких обследований или расчетов они не проводят.Эксперты подтверждают: это на самом деле так. Но есть существенное исключение - сегодня небольшие точки посреди жилых кварталов все активнее осваивают сетевики, и вот они востребованность своих магазинов просчитывают очень хорошо. Можно назвать несколько всем известных сетей хозяйственных товаров, крупных продуктовых ретейлеров, которые практически не ошибаются в выборе мест. За ними, используя их маркетинговый опыт, следуют и другие сетевики. Так, сейчас в новых ЖК наиболее успешными, по оценкам экспертов, становятся сети, предлагающие еду навынос, горячую выпечку (пекарня и магазин в одном помещении), пункты по доставке товаров, купленных через интернет. А также - коворкинг-центры. Это сравнительно новое направление, предлагающее разного рода фрилансерам удобный вариант "офиса у дома".Лучше дешевле, но дольшеСергей Полянский - предприниматель, начавший свой малый бизнес еще в постперестроечные времена. Был когда-то директором булочной, приватизировал помещение, сохранив содержание своего магазина. Когда возраст заставил выйти на пенсию, предложил соседу взять у него эти 150 метров в аренду. Тот, владелец продуктовой лавчонки, открыл на месте бывшей булочной кафе-пекарню. И не прогорел. Полянский утверждает: главный залог стабильности - умение владельца понять нужды арендатора и разумно разделить с ним все тяготы. Например, он назначил плату чуть ниже, чем когда-то предлагали власти города. И за семь лет ни разу ее не поднимал. Наоборот, в течение года арендную плату варьирует: в "пустые" месяцы (июль-август, январь) чуть снижает цену.- Иные мои коллеги говорят, что я недобираю свое, - замечает он. - Пусть так. Зато на длинном периоде я в выигрыше: мне не надо то и дело искать новых арендаторов взамен тех, у кого прогорел бизнес из-за высокой цены за аренду.По словам Алексея Третьякова, проблемы пустых площадей в малом бизнесе объясняются зачастую именно тем, что владельцы коммерческой недвижимости, не понимая конъюнктуру сегодняшнего рынка, считают, что обладают невесть какой драгоценностью и стараются выжать из своих квадратов по максимуму. Но спрос меняется.По словам предпринимателя, в обжитых районах разумно сохранять то содержание магазинов, что когда-то было заложено проектировщиками. В каждом микрорайоне по генплану полагалось иметь определенное количество гастрономов, аптек, универмагов. Сейчас эти встроенные в жилые дома гиганты советской торговли превратились в головную боль жильцов. Их то и дело перепрофилируют, а значит - перестраивают, ремонтируют, реконструируют, меняя начинку, иногда - весьма существенно влияя на состояние здания.Этот процесс спровоцирован несколькими факторами, в том числе - изменением структуры районов. Сегодня в Петербурге почти четверть населения составляют пенсионеры. Есть целые жилмассивы, застроенные в 70-е годы, где проживают преимущественно те, кто получал там квартиры от своих предприятий, будучи молодыми специалистами. Сегодня уже нет тех предприятий, а "молодые специалисты" превратились в людей "серебряного возраста", соответственно и стрит-ретейл им нужен иной: не бутики и интернет-доставка, а аптечные пункты, отделения связи, пункты ремонта, дешевые продуктовые магазины. Эксперты подчеркивают: инвестиции в недвижимость - это один вид бизнеса, а стрит-ретейл - другой. Если в первом отдача происходит через 7-10 лет, то во втором - через 2-4 года. Соответственно, у владельцев разные ожидания и разные стратегии ведения дела. Так, до недавнего времени арендаторы нередко становились арендодателями, отдавая снятое помещение в субаренду. Однако этому явлению, похоже, в Санкт-Петербурге приходит конец. Смольный издал распоряжение, согласно которому арендуемые бизнесом городские помещения сдавать внаем больше нельзя. Тем самым власти хотят ускорить выкуп помещений, чтобы пресечь деятельность рантье и мошенничество.У задачи - новые вводныеСредняя цена сделки в 2018 году со встроенной коммерческой недвижимостью составила 17,5 миллиона рублей, это на два с половиной миллиона больше, чем еще год-полтора назад. Всего в реестре собственности Санкт-Петербурга 18,7 тысячи объектов нежилого фонда. Многие арендаторы, сдающие городские помещения в субаренду, назначают за них цены, которые в три-четыре раза превышают первоначальную сумму аренды. Но до городского бюджета эти деньги не доходят. Поэтому понятно желание властей заставить арендаторов выкупить эти помещения: ведь выплаты по кредиту, по оценкам специалистов, в полтора-два раза превышают арендные платежи. Этот тренд, надо полагать, в ближайшей перспективе также скажется на смене характера стрит-ретейла. Еще одна тенденция, которая в ближайшее время заставит стрит-ретейл поменять свое лицо, - изменение статуса встроенных объектов нежилого фонда, которые до недавнего времени считались городской собственностью, а теперь признаны общедомовым имуществом. В комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга за круглым столом предприниматели и представители общественных организаций собственников жилья обсудили порядок аренды таких помещений после исключения их из реестра собственности Санкт-Петербурга.Председатель совета некоммерческого партнерства "Союз малых предприятий Санкт-Петербурга" Владимир Меньшиков пояснил, что предпринимателям договариваться с ТСЖ и ЖСК нелегко. Ведь у города условия аренды понятны и прозрачны, в том числе арендные ставки, а договорные отношения с гражданами нормативно не урегулированы - жильцы вправе на свой вкус и устанавливать размер платы за использование помещения, и выбирать контрагентов. При этом в приоритете у ТСЖ, ЖСК и ЖК - использование общедомовых помещений под "тихий бизнес": парикмахерские, салоны для животных, небольшие магазинчики, а это существенно ограничивает возможности предпринимателей.Отдельная проблема - отказ КИО в преимущественном выкупе предпринимателями арендуемых ими городских объектов нежилого фонда, обладающих признаками общедомового имущества. Известно, что приватизация объектов, являющихся общедомовым имуществом, по закону невозможна. Поэтому если предприниматель подал заявление о выкупе арендуемого им объекта, а у него имеются признаки общедомового имущества, то данное заявление не может быть удовлетворено, пока не будет проведена экспертиза статуса объекта.
