Феликс Блинов: в сложные времена лучше всех чувствуют себя офисы

О нынешнем положении рынка коммерческой недвижимости, "Вести.Недвижимость" рассказал генеральный директор Инвестиционной группы "РВМ Капитал" Феликс Блинов. — Как сейчас можно оценить общее состояние российского рынка коммерческой недвижимости? — Мы внимательно следим за трендами в этом направлении. Например, на рынке офисной недвижимости сегодня мы наблюдаем несколько основных тенденций. Во-первых, в связи с уменьшением ликвидного предложения, уровень вакансии в бизнес-центрах класса "А" и "2В+" сокращается — сейчас в Москве пустует порядка 2,2 млн. кв. м, в более ранние периоды, с 2014 по 2016 годах, речь шла о 3 млн. кв. м. Резко сократилась вакансия на рынке качественной офисной недвижимости и в Санкт-Петербурге, что уже приводит к росту арендных ставок на офисные помещения. По итогам третьего квартала 2017 года арендная ставка в зданиях класса "А" выросла на 6,5% по сравнению с декабрем 2016 года. В зданиях класса "В" рост составил 9,5%, в основном, за счет реализации более дешевого предложения. Средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка в офисных зданиях класса "А" составила 1830 рублей за кв. м в месяц. В Москве наоборот происходит стагнация арендных ставок, но предпосылки к росту также есть, особенно по офисным помещениям класса "А", расположенным в пределах Садового кольца, в силу дефицита предложения крупных офисных блоков в указанной локации. Объем нового предложения в течение ближайших нескольких лет здесь будет значительно ниже объемов спроса, при этом вакансия уменьшится. Отдельно стоит отметить локацию ММДЦ "Москва-Сити", где хорошая ликвидность площадей способствует достаточно высоким ставкам и низкой вакансии. В частности, недавно АИЖК приобрело у девелоперской компании "Галс-Девелопмент" 74,6 тыс. кв. м офисных помещений и 327 машино-мест общей площадью 4,6 тыс. кв. м в небоскребе "IQ-квартал", куда в ближайшем будущем переедут Минэкономразвития, Минпромторг и Минкомсвязи РФ. По данным сайта госзакупок, сумма сделки составила 24,9 млрд руб. Успешно продаются апартаменты в башне "Neva Towers". Еще один характерный тренд — компрессия ставок капитализации. По данным ведущих брокеров России, ставки капитализации на офисную недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге сегодня составляют 9,5-10,5%. В сентябре 2017 года ЦБ снизил ключевую ставку на 0,5 п.п. и пообещал сделать следующее понижение до конца первого квартала 2018 года. Мы считаем, что вместе со снижением доходности депозитов — где-то на 1% в ближайший год — такое понижение приведет к падению ставок капитализации, которые в итоге составят порядка 8,5%. Отдельно я бы отметил оживление рынка обратной аренды — SLB ("sale & leaseback"). Так, в Тюменской области АИЖК и "СИБУР Холдинг" совместно реализуют арендный проект стандартного жилья комфорт-класса с возможным последующим выкупом для сотрудников будущего комплекса "ЗапСибНефтехим". Х5 Retail Group выставила на продажу сеть гипермаркетов "Карусель", сохранив за собой право аренды этих объектов. Рынок ожил, и на нем ставки капитализации мы ожидаем выше обычных, 10%-12%, в зависимости от региона, где совершается сделка. — Современный рынок коммерческой недвижимости — это рынок арендатора или арендодателя? Кто диктует условия? — Если в начале года можно было дать однозначный ответ, что именно арендатор диктует условия по арендной ставке, ставке индексации, виду отделки, то сейчас, я считаю, наступил переломный момент, и по некоторым локациям чаша весов начинает склоняться в сторону арендодателя. Такую ситуацию мы наблюдаем и в Санкт-Петербурге — по качественным объектам офисной недвижимости, и в Москве — по объектам класса "А", например, в пределах Бульварного кольца, где в связи с минимальной вакантностью собственники офисных зданий могут повышать ставки аренды и формировать свои условия для арендаторов. Тем не менее, мы рекомендуем придерживаться клиентоориентированной политики, которая позволяет выстраивать с арендатором долгосрочные отношения и за счет этого получать прогнозируемый стабильный доход. — Появились ли в последнее время на рынке коммерческой недвижимости какие-то новые тенденции? — Одна из основных тенденций — уход с рынка западных инвесторов. По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, в конце 2017 года иностранные инвесторы завершают сделки по продаже в России коммерческой недвижимости на общую сумму 1,54 млрд. долларов, при этом вложили они в три раза меньше — 502 млн. долларов. С рынка уходят крупные инвесторы, в качестве примера приведу компанию Immofinanz AG, которая сворачивает свою деятельность в России и продает оптом портфель торговых центров, включающий ТЦ "Вавилоны" в трех локациях в Москве, ТЦ "Пятая авеню" и "Гудзон". Еще одна, но уже позитивная тенденция — активное развитие коворкингов. За 2017 год в России было зарегистрировано 380 коворкингов, большая часть которых сосредоточена в Москве. Усиливают свое присутствие на рынке такие компании, как "Ключ", "GrowUp", "Regus". — Какой из сегментов рынка коммерческой недвижимости лучше всех адаптировался к кризисным явлениям и некоторому дефициту спроса? — Специалисты едины во мнении, что во время кризиса лучше всего себя показал рынок офисной недвижимости. Рынок торговой недвижимости тоже адаптировался, но он сильно зависит от проходимости и товарооборота арендаторов, в то время как в офисной недвижимости арендная ставка привязана к рыночным значениям и зафиксирована в долгосрочных договорах аренды. Из ключевых тенденций на рынке ТЦ я бы отметил постепенное снижение вакансии и тренд на универсальность — развитие сегмента мультибрендовых магазинов и мультиформатных торговых пространств. Рынок складской недвижимости также достаточно неплохо чувствует себя в современных экономических реалиях. В частности, в Санкт-Петербурге в 2017 году отмечается активизация спроса, компании переезжают в более качественные площади и арендуют дополнительные помещения. По итогам 3 квартала 2017 года уровень вакансии в складских помещениях класса "А" в Санкт-Петербурге снизился на 0,7% по отношению к концу 2016 года. Наблюдается тенденция к увеличению сделок "build to suit", когда строительство ведется под конечного арендатора, а также появление мультитемпературных складов как массового продукта, что уже демонстрирует зрелость этого рынка. — Сказывается ли экономическая ситуация в России на интересе потенциальных арендаторов к бизнес-центрам класса "А", а также на заполняемости офисных объектов? — Конечно. Во-первых, сократилось количество иностранных компаний, работающих в России. Во-вторых, резко упала платежеспособность арендаторов, которые уже, к примеру, не готовы инвестировать в капитальные затраты. В результате офисы без отделки сегодня практически не пользуются спросом – арендаторы выбирают либо площади с готовым ремонтом, либо те, где арендодатель готов выполнить отделку под конкретного клиента. Кроме того, крупные компании, арендующие офисные помещения от 10 тыс. кв. м, рассчитывают на большую премию к рыночной ставке, которая может достигать 50%. Ушли в прошлое валютные арендные ставки и стандарт "BOMA", хотя они являются признаками цивилизованного рынка, позволяющими делать качественные институциональные рентные продукты. Резюмируя, можно сказать, что санкции и текущая экономическая ситуация в России привели к тому, что сегодня мы сдаем офисные помещения в аренду по методике БТИ, по низким ставкам и с отделкой за счет арендодателя. — Есть ли у российского рынка коммерческой недвижимости какие-то только ему присущие особенности? — Я бы отметил такую особенность, как крайне нерациональное использование офисных площадей. Если на западе принято размещать персонал в пространстве "open space", то у нас до сих пор, особенно в государственных компаниях, осталась кабинетная система с широкими коридорами, большими приемными, комнатами отдыха руководителей. Все эти помещения занимают порой до 60% полезной площади зданий и используются крайне неэффективно. Это пережиток прошлого, идущий из советских времен, связанный с особенностями корпоративной культуры того времени. Но ситуация постепенно меняется, все больше компаний и даже госучреждений сегодня выбирают для себя формат open space. В качестве примера приведу Минэкономразвития РФ, который посредством АИЖК переезжает в "IQ-квартал", ММДЦ "Москва-Сити", где, как мы предполагаем, будет организована, как минимум, смешанная планировка — и кабинеты, и open space. В результате эффективность размещения персонала будет повышена.