Александр Мельников: условия на рынке диктует арендатор

Сегодня на рынке коммерческой недвижимости именно арендатор задает правила игры, а арендодатели или адаптируются к правилам, или проигрывают. Об эволюции рынка коммерческой недвижимости в России ∎Вести.Недвижимость∎ рассказал генеральный директор компании ∎ИТКОЛ∎ Александр Мельников. — Вы помните становление отечественного рынка коммерческой недвижимости. С чего, собственно, началось его формирование в России? — На самом деле рынок коммерческой недвижимости, как рынок недвижимости вообще, зародился не так давно. В советские времена его вообще не существовало. Как мы помним, здания принадлежали научным организациям, бюджетным структурам. А с началом приватизации фабрики, заводы, бывшие НИИ в связи с упадком производства начали перепрофилировать свою деятельность. Все эти площади не были востребованы для промышленности, и стал активно развиваться бизнес сдачи в аренду. Он стал востребован, потому что начали образовываться малые предприятия, общества с ограниченной ответственностью. Любой мог открыть фирму и заниматься предпринимательской деятельностью. Чтобы показать свою значимость и серьезность, бизнесмены арендовали дорогие престижные офисы. Конечно, среди них могли быть и нечистоплотные предприниматели, так что рынок тогда носил не совсем цивилизованный характер. Однако одновременно с этим на российский рынок начали входить западные компании, которые предлагали свои услуги по управлению коммерческой недвижимостью и задавали определенные стандарты работы, у которых мы учились. — В чем были особенности работы западных компаний, которым стоило поучиться? — От иностранных игроков мы начали узнавать, как правильно организовать бизнес. Появились такие понятия, как маркетинг, девелопинг, клининг, стало понятно, что управление коммерческой недвижимостью включает развитие сервисных услуг, повышение их качества, повышение доходной части. Российские компании начали учитывать эти моменты, и рынок постепенно вошел в фазу цивилизованного развития. В России начали вводить новые стандарты, успешно развиваться, но началась череда кризисов. Вообще, коммерческая недвижимость — это индикатор всей экономики нашей страны. Именно этот сегмент чувствует любые движения во многих отраслях. Ведь среди арендаторов — представители различных сфер бизнеса: производители мебели, косметики, пластмассовых изделий для строительного бизнеса, аудиторские, консалтинговые, рекламные компании. С таким охватом именно ситуация на рынке коммерческой недвижимости позволяет видеть положение дел в разных секторах экономики. Например, примерно шесть лет назад было много арендаторов, которые занимались производством пластиковых окон, а сейчас их осталось немного. О чем это говорит? Тогда был строительный бум, и пластиковые окна были востребованы. А сейчас в строительном бизнесе стагнация. — Как это сказывается на рынке коммерческой недвижимости? — Анализируя ежемесячные финансовые потоки по договорам аренды, можно четко отследить, по каким видам бизнеса идут задержки платежей, какие арендаторы обращаются по программе лояльности. На сегодняшний день мы пережили два кризиса, сейчас наблюдаем третий. С задержкой платежей сегодня чаще всего сталкиваемся, работая именно со строительными компаниями. Также очень ∎просели∎ компании, занимающиеся производством наружной рекламы и POS-материалов. Таким компаниям в связи со спецификой их бизнеса приходится снимать большие площади, которые в экономически сложных условиях тяжело оплачивать. — Сейчас предложение на рынке коммерческой недвижимости превышает спрос, и владельцы такой недвижимости бьются за арендаторов. На что должен пойти тот или иной собственник для того, чтобы в современных условиях сдавать в аренду свои помещения? — Есть целые программы лояльности. Например, поставка питьевой воды в офис. Раньше это было в диковинку, но теперь воспринимается как норма. Владельцы коммерческой недвижимости постоянно должны следить за трендами и пожеланиями арендаторов. Иногда тем, кто снимает офисные помещения, по партнерским программам предлагают корпоративную телефонную связь. Дело в том, что у каждого арендатора обычно свой оператор. Надо постоянно добавлять интересные арендаторам услуги — от услуг страхования до театральных билетов. — Что еще нужно арендатору для выбора в пользу того или иного объекта? — На этапе выбора офиса важно первое впечатление. Когда потенциальный клиент посещает офисы нескольких компаний, важно, как его встретили, как презентовали объект. Дальше он начинает изучать условия: какие преференции дает та или иная компания, особенно если объекты находятся в одинаковом состоянии и расположены в одном районе. Еще несколько лет назад арендаторы выстраивались в очередь, записывались в список, чтобы снять площадь сразу, как только она освободится. А сейчас есть ∎рынок арендатора∎, он диктует условия. И это хорошо — ведь такие тенденции дисциплинируют арендодателей и заставляют их совершенствовать офисы.