Принимать ли ипотеку в наследство?

Чаще всего граждане берут ипотеку на срок более пятнадцати лет. За это время может произойти всякое, и, увы, бывают случаи, когда заемщики не доживают до погашения кредита за жилье. Как действовать наследникам, если умерший являлся ипотечным заемщиком? Принимать наследство и вместе с ним долг по ипотеке или проще отказаться от всего? Об этом рассказывает руководитель Санкт-Петербургской коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры» адвокат Андрей Комиссаров. В соответствии с положениями ч. 3 Гражданского кодекса РФ, наследник должен принять наследство в течение полугода с даты смерти наследодателя. Сделать это возможно двумя способами. Первый — обратиться к нотариусу с соответствующим заявлением. Подойдет любой нотариус, необходимо предъявить свидетельство о смерти и документы, подтверждающие родство. Второй способ — фактическое принятие имущества. Например, вселение в квартиру и ее содержание в установленный законом шестимесячный срок также будет считаться надлежащим принятием наследства. Данный способ осложнен тем фактом, что для получения правоустанавливающих документов впоследствии придется обращаться в суд с заявлением об установлении юридического факта принятия наследства, однако, как это ни парадоксально, именно он пользуется особой популярностью у россиян, с незапамятных времен привыкших надеяться на старый добрый авось. Принятие наследства — дело добровольное, никто не может принуждать граждан к наследованию. Чаще всего у наследодателя в собственности вместе с ипотечной недвижимостью имеется и иное имущество, поэтому перед вступлением в наследство гражданам необходимо все рассчитать. Если наследственная масса содержит ипотечную квартиру или иное обремененное имущество, не стоит торопиться с подачей заявления о принятии наследства, поскольку следует понимать, что после принятия наследства к наследнику перейдет не только право на обремененную недвижимость, но и долги наследодателя. Бывают случаи, когда выгоднее отказаться от наследства, чем принять его. Рассмотрим приблизительный механизм действий, которые необходимо совершить, если наследственная масса обременена ипотечными долгами. Финансовый анализ ситуации Следует определить, выгодно ли принимать наследство или проще отказаться от него. Бывают совершенно различные ситуации. Если наследнику известно о сумме ипотеки, остатке задолженности и ином имуществе умершего, то проанализировать ситуацию не составит труда. Если же такой информацией наследник не располагает, то необходимо сделать следующее. Сначала — определить банк, которому заложена квартира. Сделать это возможно путем заказа выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), который ведет Росреестр. Для этого необходимо знать лишь адрес квартиры, информация является открытой, поэтому никаких документов не потребуется, только ваш паспорт. Стоимость государственной услуги составит около четырехсот рублей, получить ее возможно в многофункциональном центре или через Интернет. Выписка будет содержать подробные сведения об объекте недвижимости, включая сведения о залогодержателе – банке, выдавшем ипотечный кредит наследодателю. Затем следует выяснить сведения об остатке долга по ипотеке. Для этого можно обратиться в банк, предоставивший кредит. Необходимо будет представить свидетельство о смерти и документы, подтверждающие родство с заемщиком. Запрашивать необходимо сведения об остатке задолженности и о том, был ли застрахован заемщик. Договор страхования заемщика практически всегда является необходимым условием получения кредита. Следует отметить, что условия такого страхования зачастую содержат различные оговорки и исключения, направленные на создание законной возможности не платить страховую выплату. При самостоятельном запросе информации возможно два варианта развития событий. Банк может как предоставить интересующую вас информацию, поскольку вы являетесь по сути будущим заемщиком и можете оплачивать кредит, не дожидаясь шестимесячного срока принятия наследства, так и отказать. Все зависит исключительно от политики банка и настроя его сотрудников. Если банк все же отказал в предоставлении информации (чаще всего кредитные организации ссылаются на положения о банковской тайне), то необходимо обратиться к нотариусу с заявлением о принятии наследства. После подачи заявления нотариус вправе сделать соответствующие запросы, при этом банк не вправе отказать нотариусу в предоставлении информации в рамках наследственного дела. Принятие решения Даже если вы уже обратились с заявлением о принятии наследства, вы имеете право отказаться от него, но сделать это необходимо до истечения шестимесячного срока со дня смерти наследодателя. В противном случае отказаться возможно через суд, но нужно будет доказать, что срок для отказа от наследства пропущен по уважительной причине, например, если банк длительное время не предоставлял информацию о долгах наследодателя. Наследник может отказаться от наследства как в пользу других наследников, так и без указания таковых. Если ипотечную квартиру наследуют несколько наследников одной очереди, их доли в наследуемом помещении будут являться равными, также они унаследуют и долг наследодателя в равных долях. Так, например, если трое наследников приняли ипотечную квартиру стоимостью восемь миллионов рублей, обремененную ипотекой на шесть миллионов, то свидетельство о праве собственности будет выдано на 1/3 долю в праве общей долевой собственности каждому, аналогичным образом будет распределен долг. При этом долг будет являться солидарным — это значит, что если кто-то из наследников не будет платить, другие наследники будут отвечать по его обязательству. При этом наследники, выплатившие долг, будут иметь регрессное право требования к недобросовестному наследнику. Бывают случаи, когда наследодатель длительное время не выплачивал кредит, и на момент смерти, кроме основного долга по ипотеке, банком начислены финансовые санкции за просрочку долга. Их необходимо также учитывать. Зачастую сумма долга по ипотеке в совокупности с неустойкой и процентами может превышать стоимость ипотечной квартиры. В данном случае наследникам следует учесть, что банк имеет право не только обратить взыскание на квартиру, но и претендовать на другое наследственное имущество умершего, если стоимости квартиры недостаточно для покрытия долга. В такой ситуации наследникам, безусловно, выгоднее отказаться от принятия наследства. Также при наследовании следует учитывать, что принять или отказаться от наследства можно только полностью. То есть нельзя, например, принять автомобиль и отказаться от ипотечной квартиры. Аналогичным образом ситуация обстоит с любыми долгами наследодателя, будь то потребительский кредит, долг по договору займа или иное обязательство. В судебной практике достаточно много случаев, когда наследники фактически принимают наследство, не обращаясь к нотариусу, и через некоторое время очень удивляются, получив повестку в суд. Если кредиторам наследодателя станет известно, что кто-либо из наследников принял хоть какое-то наследственное имущество даже фактически, то в девяноста процентах случаев за этим следует судебный спор о взыскании долгов наследодателя с наследников. Оформление документов Если вы решили не принимать наследство и при этом не писали заявление о его принятии, то можно просто не предпринимать никаких действий. Если же заявление о принятии было написано, необходимо подать тому же нотариусу письменный отказ от наследства до истечения шестимесячного срока на его принятие. Если вы решили принять наследство, то по истечении шести месяцев со дня открытия наследства нотариус выдаст свидетельство о праве на наследство. При наследовании квартиры необходимо подать его в регистрирующий орган (Росреестр). Также необходимо обратиться в банк с заявлением о замене стороны ипотечного договора. Обычно с этим не возникает проблем. Далее наследник может либо пользоваться квартирой, выплачивая кредит, либо продать ее. Также существует практика, когда наследники вынуждены обращаться в банк за реструктуризацией кредита, если их доходы не позволяют платить его на тех же условиях, что и наследодатель. Банки соглашаются далеко не всегда. Механизм правового принуждения к данному действию отсутствует, но, несмотря на это, отдельные граждане все равно обращаются в суды и проигрывают, если при рассмотрении дела не удастся прийти к соглашению с банком. Реструктуризация является правом, а не обязанностью банка. При принятии наследственного имущества, обремененного долгами, детальный финансовый анализ ситуации является важнейшим аспектом. Вам не следует бездумно принимать наследство, необходимо взвесить все «за» и «против».