Эксперты объяснили "РГ", зачем ЦБ дали право жестче регулировать выдачу ипотеки
Госдума решила наделить Банк России правом более жестко регулировать выдачу ипотечных кредитов. Соответствующий закон был принят в третьем чтении и вступит в силу с 1 апреля 2025 года. Его инициаторами стала группа депутатов и сенаторов во главе с главой комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолием Аксаковым. Новые полномочия нужны ЦБ, чтобы оградить россиян от чрезмерной закредитованности и снизить риски для банков, рассказал Аксаков "Российской газете".
Регулировать рынок ипотеки Центробанк станет, применяя макропруденциальные лимиты. Этим сложным термином финансисты называют ограничения доли рискованных кредитов в общем объеме выдач. Сейчас Банк России устанавливает их по необеспеченным потребительским кредитам и займам для банков и микрофинансовых организаций, а после вступления закона в силу станет устанавливать еще и для ипотеки.
Из документа следует, что ЦБ получит полномочия по ограничению доли кредитов под залог зданий, сооружений, земельных участков, объектов незавершенного строительства, жилых и нежилых помещений, а также машиномест. Ограничения будут распространяться как на банки, так и на микрофинансовые организации.
"Использование макропруденциальных лимитов позволяет ограничить долю кредитов, соответствующих конкретным критериям, в общем портфеле кредитов определенного типа. Лимит может быть введен, например, для потребительских кредитов заемщикам с показателем долговой нагрузки более 80%. Применение таких лимитов показало хороший результат на рынке потребительских кредитов, теперь мы дали право Банку России использовать такой подход и в отношении ипотеки", - заявил "РГ" Анатолий Аксаков.
По его словам, регулятор теперь сможет ограничить долю кредитов, для которых риск возникновения проблем с обслуживанием оценивается как высокий, в общем портфеле ипотечных кредитов. "Реализация положений закона дает возможность снизить закредитованность граждан и повысить стабильность нашей финансовой системы в целом, поскольку позволяет предотвращать накопление рисков банками и микрофинансовыми организациями", - подчеркнул депутат.
В ЦБ говорят, что применение макропруденциальных лимитов "направлено на купирование системного риска потребительского кредитования в финансовой системе и сдерживание роста закредитованности граждан за счет дестимулирования кредитования заемщиков с высокой долговой нагрузкой".
"Рост закредитованности людей в условиях структурной перестройки экономики может нести дополнительные макроэкономические риски. Проблемы людей с обслуживанием кредитов и займов могут приводить к сокращению спроса в экономике, а потери банков в результате списания "плохих" кредитов - к снижению их возможности по кредитованию экономики. Введение макропруденциальных лимитов сделает структуру кредитования более здоровой", - отмечают в Центробанке.
Дополнять действующее законодательство понадобилось из-за появления на жилищном рынке различных схем, которые стимулируют продажи новостроек за счет повышения рисков для ипотечных заемщиков, пояснил "Российской газете" профессор Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов. Ранее глава ЦБ Эльвира Набиуллина неоднократно давала этому негативную оценку и обещала принять меры, напомнил он.
"Изменения нужны, так как появились различные варианты околоипотечных схем с участием банков и застройщиков, которые могут привести к проблемам уже в недалеком будущем. После принятия поправок Банк России сможет предотвратить их распространение и не допустить появления в перспективе. Раньше у ЦБ таких полномочий не было, так как предполагалось, что риск-аппетит и так ограничен здравым смыслом, но сейчас он будет подкреплен нормами регулирования", - рассказал профессор Цыганов.
Банки в погоне за прибылью стали игнорировать позицию Центробанка, который уже продолжительное время обеспокоен тенденцией продавать людям низкую ставку по ипотеке за счет роста общей стоимости кредита, отметила президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко.
"Получается прямо как в поговорке: собака лает, а караван идет. Звучит грубовато, но так и есть. Придумывают и кешбэки при покупке квартиры, и другие лазейки, и вообще все что угодно, любые "схематозы", как сказала Эльвира Набиуллина, лишь бы только выйти из-под контроля Центробанка. А раз так, то не остается ничего другого, кроме как обязать банки соблюдать правила, приняв отдельный закон. Идея именно в том, чтобы повысить ответственность кредитора при выдаче ипотеки", - объяснила Ирина Радченко.
Цены на жилье в последние годы сильно выросли, причем на первичном рынке больше чем на вторичном, что заставляет россиян оформлять ипотеку на очень крупные суммы. Велик риск, что заемщик, оказавшись в сложной жизненной ситуации, не сможет выплачивать долг и тогда банку придется продавать квартиру, что в текущей ситуации будет очень непросто, напоминает эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута.
"Оказавшись на вторичном рынке с залоговой квартирой, которая была изначально продана по завышенной цене, банку придется либо ждать смягчения денежно-кредитной политики Центробанка, либо делать покупателю скидку. Но тогда встает вопрос, а покроет ли выручка от такой сделки долг заемщика и расходы банка? Если дефолты ипотечных заемщиков станут массовыми, проблемы банков станут проблемами их вкладчиков, а это неприемлемо. Вот чтобы не доводить до этого, проще ограничить сами банки и перестать выдавать ипотеку всем подряд, что и происходит", - заметил Дмитрий Ракута.
Опаснее всего ипотеку выдавать заемщикам, которые уже и так отягощены авто- и потребкредитами, добавил эксперт. После ужесточения регулирования банкам придется строже оценивать кредитную нагрузку своих клиентов.
Есть на рынке и альтернативная точка зрения. Ипотечные кредиты в России уже и так имеют большую степень защиты в виде высокого первоначального взноса, который банк получает в добавку к залоговой стоимости объекта недвижимости, считает замруководителя ипотечного департамента федеральной компании "Этажи" Татьяна Решетникова.
"По рискованным кредитам банки самостоятельно вправе увеличивать требования к размеру минимального первоначального взноса, чем они активно и пользуются, порой повышая требования к размеру собственных средств до 50%. Плюс по большинству ипотечных кредитов дополнительно оформляется страхование заемщика и самого объекта недвижимости. Поэтому мы считаем, что при принятии решений важно соблюсти баланс с точки зрения защиты потенциальных заемщиков от закредитованности, банков от роста доли рискованных кредитов, но при этом обеспечить доступность ипотеки", - заключила она.
