Предприятия жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) предоставляют жильцам многоквартирных домов (МКД) два вида услуг — жилищные и коммунальные. «Лента.ру» объясняет, что такое ЖКУ, что входит в перечень жилищных и коммунальных услуг, кто отвечает за содержание, управление и ремонт общего имущества и помещений МКД и как формируется квитанция на оплату коммунальных услуг.
Что такое ЖКУ
ЖКУ (жилищно-коммунальные услуги) — это основной род деятельности предприятий ЖКХ.
ЖКХ (жилищно-коммунальное хозяйство) — это предприятия, которые обслуживают инфраструктуру населенных пунктов и управляют ею. К предприятиям ЖКХ относятся:
управляющие компании (УК); ремонтно-аварийные службы; ресурсоснабжающие организации (поставщики коммунальных ресурсов в многоквартирные дома, заключившие договора с УК).
Способы управления домом В беседе с «Лентой.ру» исполнительный директор Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью «Р1» Ирэн Парсамян разъяснила, что собственники помещений обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление (если в доме не более 30 квартир); товарищество собственников жилья (ТСЖ); жилищный кооператив; жилищно-строительный кооператив; управляющая компания.
Эксперты утверждают, что отдавать дом во власть УК — самый популярный и эффективный способ управления МКД в России.
Чем отличаются жилищные и коммунальные услуги
ЖКУ — обобщение в одной аббревиатуре всех видов «коммуналки».
Жилищные услуги
«К жилищным относятся услуги по содержанию, управлению и ремонту общего имущества многоквартирного дома, — рассказывает генеральный директор УК «Вира Атмосфера» Владимир Григорьев. — Конкретный перечень жилищных услуг согласовывается управляющей организацией и собственниками жилого помещения по договору управления. Минимальный перечень таких услуг установлен специальным постановлением правительства».
В беседе с «Лентой.ру» руководитель группы «Юридическая помощь от Бударгина А.А. и партнеров» Александр Бударгин перечислил виды жилищных услуг:
предоставление жилых помещений по договору найма; работа с технической документацией; взыскание задолженностей за оплату коммунальных услуг; взаимодействие с органами местного самоуправления, ресурсоснабжающими организациями и надзорными органами; содержание и ремонт общего имущества и жилых помещений в многоквартирном доме; капитальный ремонт общего имущества и помещений в многоквартирном доме; вывоз бытовых отходов; замена электропроводки, сантехприборов и водоразборной арматуры; уборка придомовой территории и подъездов; дезинсекция и дератизация — уничтожение насекомых и грызунов; обслуживание лифтов, домофонов и пожарной сигнализации; разовые услуги по заявкам жителей.
Ответственность за надлежащее оказание жилищных услуг в отношении общего имущества многоквартирного дома несет управляющая компания или организация
Коммунальные услуги
«Коммунальные услуги собственники могут получать как с помощью управляющей организации, так и путем заключения прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями», — продолжает Ирэн Парсамян.
К коммунальным услугам относятся:
электроснабжение; холодное и горячее водоснабжение; водоотведение; канализация; газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах); теплоснабжение (в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления); вывоз мусора.
«За поставку коммунальных ресурсов, например, воды или газа, до границы многоквартирного дома всегда отвечает ресурсоснабжающая организация, — напоминает Владимир Григорьев. — А за поставку ресурса от границы МКД до помещения собственника отвечает УК или другая управляющая организация».
«Исполнитель коммунальных услуг в доме может быть не один, — рассказывает Александр Бударгин. — Например, управляющая компания и ресурсоснабжающая организация одновременно».
Коммунальные услуги предоставляются круглосуточно Александр Бударгин юрист
Если произойдет авария или проведут профилактические работы, по словам Бударгина, исполнитель приостановит подачу ресурса до устранения причины.
Счет за ЖКУ: тарифы и нормативы
Счет за оказание коммунальных услуг может формироваться двумя способами: по тарифу и по нормативу.
Тариф
У каждого коммунального ресурса есть своя цена. Тариф — это и есть стоимость одной единицы объема потребляемого коммунального ресурса, например, кубометра воды или киловатта электроэнергии. Он рассчитывается согласно показаниям счетчиков:
электроэнергии; воды; газа.
В каждом населенном пункте тарифы устанавливает администрация. Тариф всегда отдельной графой обозначается в квитанции на оплату коммунальных услуг.
Формула: плата за оказание коммунальных услуг по счетчику = месячный объем потребленного коммунального ресурса Х тариф.
Норматив
В каждом населенном пункте существует норматив потребления коммунальных услуг — это среднемесячный расчетный объем потребления коммунального ресурса на отдельного жильца.
«Если в квартире, доме или ином недвижимом имуществе, принадлежащем жителям, нет приборов учета, то размер платы за коммунальные услуги рассчитают по нормативу, — объясняет бухгалтер жилищного кооператива «Новые горизонты» Инесса Спицына.— Также поступят, если потребитель не подал вовремя или забыл подать показания счетчиков. Причем цифра в квитанции может оказаться гораздо больше, чем при оплате по счетчику».
Нормативы потребления коммунальных услуг устанавливаются местными властями, поэтому в каждом населенном пункте они разные. Нормативы можно найти на сайте ресурсоснабжающей организации или мэрии.
Квитанция на оплату коммунальных услуг
«Одним из условий предоставления коммунальных услуг является обязанность платить за них», — напоминает специалист по гражданскому праву Илья Прудников.
Собственник квартиры или дома обязан оплачивать коммунальные услуги с момента возникновения права собственности. А наниматель или арендатор — после заключения договора найма или аренды Илья Прудников юрист
Прудников напоминает, что исполнитель услуг обязан прислать потребителю квитанцию на оплату коммунальных услуг до первого числа месяца, следующего за истекшим расчетным периодом.
Квитанции также могут быть разными по виду, поскольку их формируют управляющие компании или другие управляющие организации на основе примерной формы. В квитанцию входят данные о:
плательщике и исполнителе; размере платы за жилищные услуги; размере платы за коммунальные услуги; общем объеме потребления коммунальных услуг многоквартирным домом; тарифе; объеме потребления коммунального ресурса, цене каждого ресурса; задолженности или переплате.
«Отказаться от оплаты жилищных и коммунальных услуг нельзя, — говорит Илья Прудников, — но вполне можно не платить за дополнительные услуги, такие, как радиоточка, телефон или консьерж. Для этого надо написать заявление об отказе от услуги их поставщику».
Проблемы ЖКХ
Опрошенные «Лентой.ру» эксперты назвали основные проблемы, стоящие перед российским ЖКХ:
сложности в применении жилищного законодательства на практике; отсутствие правового механизма работы УК; отсутствие ответственности для собственников за неисполнение своих обязанностей; несоблюдение баланса интересов между потребителями, управляющими и ресурсоснабжающими организациями; недостаточная работа судебных приставов в части взыскания долгов за ЖКУ; кадровый голод в сегменте низшего технического персонала; формирование негативного образа УК в СМИ.
Из истории: ЖЭКи, управдомы, ДЭЗы ЖЭКи — жилищно-эксплуатационные конторы — появились 17 октября 1937 года. Тогда в целях повышения качества коммунальных услуг, а также содержания и ремонта жилых и нежилых помещений в СССР была создана единая система домоуправлений. ЖЭК в СССР был настоящим центром притяжения жителей всего района, который он обслуживал. В его здании зачастую располагались: паспортный стол; приемная депутата; опорный пункт милиции; СОБЕС; телефонный пункт; почта; фотоателье; парикмахерская; прачечная. На ЖЭКи была возложена и общественная работа и даже в некотором смысле контроль нравственности, который осуществлялся через систему старших по дому, подъезду, этажу. Целую галерею образов управдомов создал писатель Михаил Булгаков: глава домкома Швондер из повести «Собачье сердце», председатель жилищного товарищества дома № 302-бис по Садовой улице Босой из романа «Мастер и Маргарита», управдом Бунша из пьесы «Иван Васильевич». Раскрыты образы жэковских работников были и в кино. Помните управдома в исполнении актрисы Нонны Мордюковой из кинофильма «Бриллиантовая рука»? «Доска позора», куда, благодаря ее деятельности, угодил главный герой Семен Семенович Горбунков — это не выдумка кинематографистов, а советская реальность. А в актовых залах ЖЭКов проводились собрания, как показано в фильме «Афоня», на них регулярно «прорабатывались» тунеядцы и пьяницы. В конце 1980-х ЖЭКи переименовались в ДЭЗы — «Дирекции по эксплуатации зданий», а с 1996 года были реорганизованы в ДЕЗы — «Дирекции единого заказчика». Окончательно «домоуправления» исчезли в конце декабря 2004 года, когда государство решило избавиться от ответственности за жилфонд, приняв Жилищный кодекс РФ. Обязанности по содержанию, управлению и ремонту общего имущества перешли к Управляющим компаниям (УК) и другим организациям.
Перспективы развития сектора ЖКУ
«В существующих реалиях перспективы развития деятельности управляющих компаний не ясны, — вздыхает гендиректор УК Владимир Григорьев. — Необходимы серьезные изменения в области жилищного законодательства, а также в целом изменение государственного подхода к отрасли».
«Перспективы развития ЖКУ лежат во внедрении цифровых технологий и технологии ИИ, — убеждена Ирэн Парсамян. — Они должны быть внедрены во все процессы управления многоквартирными жилыми домами и предоставления коммунальных услуг жителям таких домов».