Рефинансирование ипотеки: все тонкости переоформления кредита

Ипотечный договор не является незыблемым — его условия можно пересмотреть. При этом у заемщика есть шанс значительно сэкономить расходы на выплату кредита при помощи рефинансирования в другом банке. Когда об этом стоит задуматься, а когда овчинка не стоит выделки? Каковы условия рефинансирования ипотеки в 2024 году? Об этом — в нашей статье.

Что дает рефинансирование ипотеки

Под рефинансированием понимают возможность переоформления ипотечного кредита в другом банке, где условия могут оказаться более выгодными для заемщика. Технически заемщик оформляет в другом банке новый кредит (например, с более низкой процентной ставкой), с помощью которого сначала погашает старый, а потом приступает к выплатам по новому.

С помощью этого инструмента можно обеспечить:

• более низкую ставку по кредиту;
• сократить срок выплат;
• сократить общую сумму кредита;
• уменьшить размер ежемесячных выплат.

Не следует путать рефинансирование с реструктуризацией. В последнем случае заем переоформляется в том же банке под другие условия, что может отразиться на кредитной истории заемщика: в ней появится отметка о реструктуризации, и в дальнейшем банк при оформлении кредитов попросит заново подтвердить платежеспособность. Как проверить свою кредитную историю, мы рассказали здесь.

Когда может быть выгодно рефинансировать ипотеку

Далеко не всегда рефинансирование кредита приводит к экономии времени и средств. Бывает, что заемщик, прельстившись рекламными предложениями, сталкивается с иным положением дел по факту и только тратит нервы и время попусту.

В каких случаях рефинансировать ипотеку действительно выгодно?

• В другом банке предлагается более низкая ставка.
• Есть возможность улучшить кредитную историю.
• Финансовая ситуация заемщика изменилась.

По мнению экспертов рынка, задуматься о рефинансировании кредита стоит, если другой банк предлагает ставку ниже минимум на 1,5%: это позволит сэкономить на переплате и в целом снизить финансовую нагрузку.

Кроме того, рефинансирование может оказаться на руку заемщику, если часть долга уже выплачена, но прошло меньше половины срока ипотеки. В противном случае затраты на переоформление могут оказаться более существенными, чем выгода от рефинансирования.

1–2% разницы в процентной ставке способны дать значимую экономию при сроке ипотечного кредита от 10 лет. И даже если в месячном платеже разница покажется неощутимой, в пересчете на 120 месяцев выгода наверняка окажется серьезной.

© ТАСС

Важно принимать в расчет и ключевую ставку ЦБ, от размера которой зависят банковские ставки по ипотечным кредитам. Как ключевая ставка влияет на активность рынка ипотеки, мы рассказали в этой статье. Пока она сохраняется на уровне 16% годовых. При этом эксперты считают, что в течение года она не снизится, а возможно, и вырастет. Так, по данным старшего аналитика «РСХБ Управление активами» Павла Паевского, несмотря на замедление темпов инфляции в последнее время, она все равно сильно превышает целевые 4%, поэтому, скорее всего, ЦБ будет удерживать нынешнюю высокую 16%-ную ставку, пока не наступит устойчивое снижение инфляционных процессов.

Самые выгодные условия рефинансирования ипотеки в 2024 году можно получить по госпрограммам. Семьи с детьми, рожденными в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года, или с детьми-инвалидами могут получить рефинансирование под 6% годовых по программе семейной ипотеки. Но только на новое жилье от застройщика и при максимальной сумме кредита в 6 млн рублей (для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области — 12 млн).

Как происходит процесс рефинансирования ипотеки

Для начала нужно оценить условия текущего кредита и просчитать возможные выгоды.

Например, дано:

• ипотечный кредит оформлен под 18% годовых;
• сумма остаточного долга составляет 3 млн рублей;
• срок — восемь лет; ежемесячный платеж — 59,1 тыс. рублей.

В результате программа рефинансирования другого банка позволит уменьшить ставку на 1,5% (до 16,5% годовых). Таким образом ежемесячный платеж снизится до 56,4 тыс. рублей. При неизменном сроке кредита экономия за весь период составит 258, 981 тыс. рублей.

Конкретные условия, включая сроки нового кредита и его сумму, банк рассчитывает на основании данных заемщика, имея в виду размер и стабильность его дохода, в том числе возможность беспроблемного покрытия ежемесячных платежей. Как и при любом ипотечном кредите, минимальный размер месячных выплат предлагается тем заемщикам, которые способны внести большой первоначальный взнос (30–50%) и согласны на дополнительное страхование или выполнят какие-то особые условия банка вроде заключения сделки в сжатые сроки после того, как новый кредит будет оформлен.

Новый банк обязательно изучит историю платежей заемщика, и, если не обнаружится нарушений ни по срокам платежей, ни по их суммам, новый кредит с большой вероятностью одобрят.

Иногда процесс оформления нового кредита максимально прост: достаточно оформить заявку через приложение приглянувшегося банка. При введении размера суммы оставшегося долга по кредиту калькулятор автоматически высчитывает, какой срок и размер выплат станет оптимальным.

Какие документы потребуются для рефинансирования ипотеки:

• паспорт и СНИЛС (в том числе созаемщиков, если они есть);
• ИНН;
• справка с актуального места работы, иногда — трудовая книжка;
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ;
• выписка из ПФР;
• договор на ипотеку со «старым» банком;
• справка об оставшейся задолженности.

В случае одобрения банком рефинансирования потребуется также пакет документов на недвижимость, включая:

• договор купли-продажи;
• выписку из ЕГРН;
• кадастровый и технический паспорт;
• другие документы по запросу конкретного банка.

Нужно также предоставить кредитный договор с графиком платежей, справку № 40 из паспортного стола, справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Если рефинансирование производится по программе «Семейная ипотека», нужны будут также свидетельства о рождении ребенка (детей), справка о стоимости квартиры, ИНН продавца квартиры.

После оформления сделки новый банк в течение 3–5 рабочих дней перечисляет долг «старому» банку. Затем оформляется залог в «новом» банке.

Риски и минусы рефинансирования

Рефинансирование ипотеки влечет за собой дополнительные расходы и часто связано с определенными рисками, которые стоит предварительно просчитать. Поскольку в ряде случаев затраты на оформление кредита могут свести на нет все его преимущества.

Какие дополнительные расходы могут ждать заемщика при переоформлении кредита?

• Придется провести новую оценку стоимости жилья (от 2 тыс. до 6 тыс. рублей).
• Оплатить госпошлину за регистрацию новой ипотеки.
• Оплатить новый сертификат страхования недвижимости (в размере 1% суммы кредита).
• Оплатить выписку из ЕГРН (750 рублей).
• Оплатить работу посредника, который поможет с регистрацией документов.
• Быть готовым выплачивать повышенные проценты в переходный период.
• Некоторые банки берут комиссию за перевод крупной суммы.

Все это рискует вылиться в десятки тысяч рублей.

Кроме того, надо учитывать, что уменьшение суммы ежемесячных платежей может сопровождаться увеличением срока кредита.

Еще один важный момент: после оформления рефинансирования налоговый вычет по ипотеке перестает работать, поскольку целью нового кредита является погашение старого, а не покупка нового жилья.

Как выбирать кредитора для рефинансирования

Удобнее всего изучить условия различных банков по рефинансированию ипотеки через агрегаторы Банки.ру и Бробанк.ру. Как вариант, поискать необходимую информацию на сайтах самих финансовых организаций. Очень часто банки предлагают более выгодные условия владельцам зарплатных карт или своим сотрудникам.

При выборе банка решающее значение имеют не только процентные ставки, но и масса дополнительных обременений, которые следует тщательно изучить. Некоторые организации включают в договоры штрафы за досрочное погашение кредита, что может оказаться для заемщика неприятным сюрпризом.

© ТАСС

Репутация и надежность кредитора также имеют большое значение. Серьезные финансовые организации не будут водить клиента за нос и «забывать» при общении с ним упоминать о дополнительных обременениях по кредиту.

На решение банка об одобрении рефинансирования может повлиять масса вещей — от того, насколько добросовестно заемщик проводил выплаты по кредиту и насколько он финансово обеспечен, до возраста заемщика (пенсия на горизонте — фактор, который играет не в пользу заявителя).

Что в итоге

Рефинансирование ипотеки, особенно с помощью госпрограмм, может существенно снизить бремя расходов по кредиту.

Однако, прежде чем решиться на этот шаг, нужно тщательно изучить предложения крупнейших банков. А также убедиться в том, что сам заемщик безупречен в покрытии кредита и платежеспособен, а его квартира соответствует условиям рефинансирования.

Дополнительные расходы, которые могут быть включены банками в договоры рефинансирования, иногда могут свести на нет всю выгоду перекредитования. Если после изучения всех тонкостей окажется, что новый кредит принесет экономию, можно смело заключать договор.