Как повлияет на ипотеку снижение субсидий и увеличение первого взноса
Первый взнос по льготным ипотечным программам увеличен на пять процентных пунктов, до 20%. Одновременно правительство снизило величину субсидий банкам на 0,5 процентных пункта.
С 20 сентября, когда постановление правительства вступает в силу, первый взнос увеличивается до 20% по всем основным льготным программам - ипотеке на новостройки, семейной, дальневосточной ипотеке, IT-ипотеке, ипотеке для новых территорий и даже сельской ипотеке, заявки на которую временно не принимаются.
С учетом увеличения первого взноса по льготным программам, а также того, что на вторичном рынке никаких льготных ипотечных программ нет и, кроме того, с учетом изменений регуляторного характера со стороны ЦБ с октября совокупное снижение спроса на первичном рынке может быть около 20% и более, спрогнозировал, выступая на Восточном экономическом форуме, замглавы Минстроя Никита Стасишин.
Напомним, что с октября ЦБ ужесточает требования к выдаче любых, не только льготных, ипотечных кредитов с низким первым взносом (менее 20%).
По данным ЦБ, ипотека с взносом менее 20% составляет 63% в сегменте первичного жилья и 44% - вторичного. Во втором квартале нынешнего года темпы роста ипотечного портфеля значительно ускорились по сравнению с первым кварталом (с 4,2% до 7%). Одной из причин стал рост инвестиционного спроса на недвижимость на фоне снижения курса рубля, отмечали в ЦБ.
Доля кредитов с просрочкой более 90 дней сохраняется на низком уровне, но из-за возросших риск-аппетитов банков качество новых выдач невысокое, что создает риски для финансовой стабильности. Макронадбавки в мае-июне уже были повышены и распространены на льготные кредиты, с октября надбавки ужесточаются еще сильнее, вплоть до запретительных по наиболее рискованным кредитам (величина надбавки зависит от величины первого взноса и кредитной нагрузки на заемщика). При этом в сегменте новостроек предусмотрены более высокие надбавки.
Банки могут изменить условия по другим продуктам - например, по потребительским кредитам
Впрочем, по мнению экспертов, изменения льготных ипотечных программ не слишком ударят по ипотечному рынку. Снижение величины компенсаций из бюджета не должно вызвать линейного увеличения кредитной ставки для заемщиков, но потенциал для этого, конечно, создается, считает завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве Александр Цыганов.
Снижение величины компенсации ограничит прибыль банков, которые при повышении ключевой ставки просто получали больший объем субсидии и не сильно были заинтересованы в отборе заемщиков. "Теперь банки займут осторожную позицию и ужесточат условия как минимум для части клиентов, у которых кредитный риск выше.
Это может быть и более осторожный отбор заемщиков, и повышение ставки в рамках условий, сформулированных в госпрограмме. Обоснование этому найдется не только в снижении величины компенсации, но в сравнении с ключевой ставкой и процентом по депозитам, который уже нередко выше, чем ставка по льготной ипотеке", - говорит Цыганов.
Мера выглядит относительно мягкой: размер субсидии был уменьшен на 0,5 процентных пункта, а ключевая ставка за последние два месяца выросла на 4.5 п.п., отмечает главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк. "Повышение первоначального взноса до 20% может временно приостановить рост спроса, но затем, вероятно, и застройщики, и покупатели постепенно адаптируются к новым параметрам. Так, застройщики могут развивать программы по ускорению накопления первоначального взноса, более длительного срока бронирования, фиксации цены", - считает она. В пресс-службе банка отметили, что банк не планирует повышать ставки по льготным ипотечным программам.
В "Росбанк Дом" сообщили, что следят за ситуацией на рынке и будут принимать решение о новых ставках на госпрограммы, исходя из рыночных и регуляторных сигналов. При этом, как отметил директор банка Вадим Мамонов, повышение первого взноса до 20% не должно оказать значительного влияния на снижение спроса, потому как доля сделок с первоначальным взносом ниже 20% была невелика.
Еще один банк признал, что нововведения, конечно, скажутся на рынке, однако от официальных комментариев отказался.
Банки и так имеют хорошую маржинальность, считает партнер-учредитель юридический фирмы Bishenov&Partners Алим Бишенов. С учетом ослабления рубля и покупательской способности банки в связи с нововведениями могут изменить другие продукты - например, потребительские кредиты, считает он. Хотя, скорее всего, все пойдут по примитивному пути и можно ожидать повышения ипотечных ставок на 0,5 п.п.
Надо отметить, что правительство уже не первый раз уменьшает субсидии банкам по льготным программам. Так, по ипотеке на новостройки банкам первоначально выплачивали возмещение в размере до ключевой ставки, увеличенной на 4 процентных пункта, позже эта надбавка в несколько этапов уменьшалась до 3, 2,5 и теперь до 2 процентных пунктов. Кстати, при получении ипотеки на строительство дома надбавка для банков выше - субсидии будут выплачивать до уровня на 4 п.п. выше ключевой ставки (сейчас - на 4,5 п.п.). Тем не менее банки, конкурируя между собой, все же выдают льготную ипотеку по ставкам ниже предельно допустимых.
Так, по данным ДОМ.РФ, на прошлой неделе льготную ипотеку на новостройки крупнейшие банки выдавали в среднем под 7,54% при максимуме в 8%, семейную ипотеку - под 5,53% при разрешенных на большей части страны 6%.
Увеличение первого взноса по ипотеке - некая гарантия для банков, что клиент платежеспособен, говорит член Комитета Госдумы по бюджету и налогам Никита Чаплин.
В этом есть и плюс для покупателей, считает он: чем больше взнос, тем меньше впоследствии платеж и меньше переплата. "Сохраняется проблема того, что при низких ставках на кредиты на жилье спрос на квартиры растет, а вслед за спросом увеличиваются цены. В крупных городах цены на квартиры достигают аномальных цифр, - считает Чаплин. - Безусловно, льготная ипотека делает покупку жилья доступнее для граждан, однако стоит прописать механизм регулирования, чтобы застройщики не пытались "нажиться" и не повышали цены".
