Горите ваши денежки: Пенсиями хотят надуть пузырь на рынке недвижимости

Риэлторы обратились в кабмин с «жилищной» инициативой. Они предлагают создать федерального оператора по использованию средств пенсионеров на приобретение недвижимости: квартир, участков и на строительство. Хотят выдавать средства по принципу ипотеки на срок до 20 лет или до наступления пенсии. По этой идее, деньги нужно будет возвращать по низкой ставке – 4-5% годовых, а если процент ниже, чем инвестдоходность пенсионных фондов, то разницу субсидировать по принципу ипотеки с господдержкой.

Как сказано в обращении, пишут «Известия», следует также разрешить близким родственникам и супругам интегрировать их пенсионные накопления, а также допустить использование этих средств на погашение задолженности по действующей ипотеке.

Дело вроде хорошее. Но есть одно «но». Мы уже писали, что рынок недвижимости ощутимо перегрет и стабильностью на нем даже не пахнет. Цены могут просесть и спровоцировать тех, кто прикупил квартиры в расчете на рост стоимости, спешно от них избавляться, что еще сильнее обесценит жилье. Что в такой ситуации будет с пенсионными накоплениями, вложенными в недвижимость – вопрос философский.

Зачем риэлторам подогревать рынок, закачивая туда деньги пенсионеров – вполне понятно: чтобы оттянуть момент сдувания пузыря. Зачем это самим пенсионерам – понятно не вполне.

Социолог Сергей Таланов считает, что основными факторами формирования спроса на рынке недвижимости являются высокие доходы граждан, приток частного капитала в страну и доступная ипотека:

- Недвижимость для граждан должна быть бесплатной. Необходимо, строить жильё за счёт государственного бюджета и выдавать его гражданам как муниципальное без права на приватизацию. За заслуги гражданина перед страной следует передавать жилье ему в собственность, как в свое время делали в СССР. Наличие жилья влияет положительно на рождаемость, на удовлетворенность жизнью и т.д.

Это же очевидно, что обеспечение граждан жильём должно быть обязанностью государства. И на пенсионные накопления в целях увеличения продаж жилого фонда не стоит покушаться. Пенсию надо увеличивать, но не за счёт различных надуманных схем. Попытки зарабатывать на пенсиях при высокой инфляции, которая реально выше заявленной, обычно ни к чему хорошему не ведёт…

Кроме того, эти пенсионные накопления и так крутятся в банках. Направив их в недвижимость - значит у одних взять, другим дать. Есть вероятность того, что опять где-нибудь «к рукам пристанут». Если уж официально предлагают создать ещё одного федерального оператора, то чего говорить.

Велика вероятность удорожания работы всей пенсионной системы. Появление нового источника финансирования покупок жилья - однозначно приведёт к росту цен на квартиры. Предполагается использовать средств – для многих единственного источника дохода - скудной пенсии. Придётся, как минимум серьезно контролировать застройщиков, чтобы избежать возможных мошенничеств и манипуляций. И в пенсионном фонде должна оставаться часть накоплений, чтобы при возникновении проблем человек мог получать хотя бы минималку.

Близкие родственники, например, супруги, и сейчас могут сообща пустить свои пенсионные накопления на благое дело, типа покупки домика. Кто-то – во Флориде, а кто-то – в Крыму, в зависимости от размера пенсии. Можно использовать эти средства на погашение задолженности по действующей ипотеке. Все это и так работает, без новых законодательных инициатив.

Как обычно наши риелторы ничего нового сами не придумали, просто посмотрели – «как там у них, за рубежом». Как свидетельствует международный опыт, такая схема кое-где работает. Но на Западе сложились условия использования пенсионных начислений. Есть специальные опробованные законодательные механизмы, защищающие от коррупции, открытые и доступные. Так действуют в Америке, Великобритании, Швейцарии, Новой Зеландии и даже в Малайзии. Но там, в основном, этим занимаются негосударственные пенсионные фонды.

У них там – все функционирует. А у нас в то, что пенсионеры смогут получить дополнительный источник дохода, чуть ли не больший, чем сама пенсия, – слабо верится, но обещают и такое. Скорее всего – это посулы из разряда фантастики и «сыра в мышеловке». Но пенсионные накопления, потраченные на покупку жилья, предлагается людям возвращать по низкой процентной ставке — 4-5% годовых. Это меньше чем уровень инфляции, но, тем не менее, заманчиво. Сейчас что-то подобное существует с компенсацией за купленные лекарства.

У нас накопления россиян вышедших на заслуженный отдых состоят из перечисляемых работодателями средств в пенсионные фонды. Есть налог - 22% от фонда оплаты труда, из этого 6% — базовая часть пенсии, остальное — страховая. Прежде 6% перечислялись на базовую часть, еще столько же — на накопительную, остальное — на страховую. Сейчас после дальнейшей реформы пенсионной системы не только пенсионный возраст повысился, а и еще кое-что поменялось.

Пенсионные фонды, государственный и негосударственные - инвестируют средства с помощью управляющих компаний. Миллионы россиян, сами о том особо не задумываясь, получают чуть меньше семи процентов годовых от своих накоплений. Управляющие компании получают с этого небольшую маржу в десятые доли процента, которые складываются по закону больших цифр в приличные доходы.

Работа пенсионных фондов строго регламентирована, возможности инвестирования - ограничены. В частности, пенсионные накопления - нельзя направить на кредитование физических лиц. Эти организации крупнейшие держатели капитала, который они не всегда могут использовать на всю катушку. В этом смысле направление пенсионных накоплений на финансирование строительства и покупки жилья теоретически возможно.

Пока ипотека - единственный финансовый инструмент для улучшения жилищных условий. Пенсионные накопления могли бы стать спасательным кругом индустрии недвижимости. Только снизят ли они нагрузку на бюджет страны – большой вопрос. Конечно, может повыситься доступность жилья, по крайней мере, вначале, потом-то - оно неизбежно вырастет в цене.

Председатель Союза потребителей Петр Шелищ предполагает, что если идея в том, чтобы инвестировать средства ПФР в строительство жилья, то она далеко не нова:

- В начале 90-х, когда я это предлагал, главной проблемой было сохранить пенсионные сборы от обесценивания и, думаю, тогда это могло сработать. Как и после пенсионной реформы 2003 года, когда в пенсионных взносах появилась накопительная составляющая, её вложение в ипотечное строительство жилья было бы самым надежным и эффективным способом её капитализации ради будущих пенсий. Позднее такие предложения не реализовались прежде всего из-за дефицита средств ПФР. И сейчас это невозможно по той же причине. Если же предложение касается только негосударственных пенсионных фондов, думаю, они в этом не заинтересованы, иначе такое предложение исходило бы от них, а не от риелторов. НПФ же предлагали более простые проекты, например, вкладывать свои средства в формирование рынка аренды существующего жилья, и даже это не получило поддержки правительства.

Кандидат юридических наук, управляющий партнёр юридической компании Евгений Тонкий считает, что для представителей данной сферы бизнеса, безусловно, такое «разрешение» только сыграет на руку. Принимая во внимание, что «квартирный вопрос» актуален всегда, количество желающих приобрести жильё увеличится в разы. Всем известно, что с увеличением спроса увеличивается и цена предложения. В итоге, несмотря на предлагаемые льготные условия «кредитования» (4-5 % годовых) при одновременном увеличении стоимости жилья, условия для граждан, по сути, не изменятся. Однако использование пенсионных накоплений впоследствии может повлиять на их социальное обеспечение.

Также необходимо понимать, что у многих официальная «белая» зарплата не позволит накопить на «пенсионную ипотеку». Для оплаты первого взноса гражданам необходимо работать более 10 лет. Кроме того, авторы идеи предлагают создать федерального оператора по использованию средств пенсионных начислений. Подобные «субъекты» давно не вызывают у граждан доверия. Взять, к примеру, региональных операторов по обращению с твердыми коммунальными отходами и фонды капитального ремонта, которые сплошь да рядом ненадлежащим образом исполняют свои обязательства. При нивелировании указанных обстоятельств, предложение риэлторской компании действительно позволит увеличить доступность жилья…

Инициатива риелторов случилось не просто так. Центробанк увеличил ключевую ставку. Дальнейший её рост значительно повысит возможность и размер субсидирования льготных программ государством, вот застройщики с перекупщиками и хотят наладить кредитование под более низкий процент – и им хорошо, и клиентам, да и власти меньше потратят. Инициатива интересна с точки зрения нынешней ситуации в экономике, но во многих регионах пенсионных накоплений явно недостаточно для покупки жилья или даже первоначального взноса.