Долгие годы заемщики мечтают об ипотеке "как в Европе" – с минимальными, а то и отрицательными ставками. И вот они почти дождались: во-первых, ипотека подешевела за счет господдержки и рекордно низкой ключевой ставки. А во-вторых, ряд крупных застройщиков предложили программы, в которых сами будут выплачивать проценты по ипотечным кредитам вместо покупателей. Есть ли здесь подвохи, удастся ли по таким программам получить полностью "бесплатную ипотеку" и как все это работает – об этом эксперты девелоперских компаний рассказали сайту "РИА Недвижимость".

За все заплачено

С началом противовирусных ограничений стало понятно, что неизменная "волшебная палочка" рынка новостроек – ипотека с господдержкой – может в этот раз не сработать, потому что покупательская способность населения под большим вопросом. Даже не потерявшие доход люди могли отказаться от идеи ввязываться в ипотеку, так как потеряли уверенность в будущем. Поэтому одних усилий государства, предложившего новую льготную программу, и Центробанка, рекордно снизившего ключевую ставку, могло и не хватить. В этих условиях крупные застройщики приложили собственные усилия к поддержке спроса: в дополнение к государственной субсидии сами тоже взялись оплачивать часть процентов. Такие программы запустили сразу несколько крупных девелоперских компаний, они имеют различия в нюансах, но общая суть сводится к тому, что застройщик на определенный срок сам, вместо покупателя, перечисляет банку проценты по ипотеке. Ипотечные программы, в которых девелопер берет на себя уплату процентов по ипотечному кредиту за клиента на определенный срок, можно рассматривать как частный случай субсидированной ипотеки. В них девелопер точно так же компенсирует банку проценты за пониженную ставку для клиента, как и государство, объясняет руководитель группы ипотечного кредитования ГК "А101" Артем Вишневский.

"Условия по акции обычные для заемщика — в данном случае, платежи на определенный период берет на себя застройщик, а остальные риски оцениваются банком как для стандартной ипотеки", - добавляет заместитель генерального директора MR Group Ирина Дзюба.

Ставки на минималках

Нужно понимать, что у застройщиков программы не подразумевают субсидирования ставок на весь срок кредитования, и не всегда речь идет о нулевой ставке на льготный период. По факту застройщики предлагают субсидировать ставки так, что клиент получает ипотеку "по цене" от 0,01% до 2% на срок от нескольких месяцев до двух лет.

"Чаще всего главными игроками создания привлекательных продуктов для клиентов выступают только самые крупные банки, работающие с ипотекой - Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк. Программа создается очень просто, используя матрицу ставок, застройщик выбирает возможный вариант оплаты комиссии банку за выгодную ставку для клиента", - поясняет руководитель управления партнерских продаж, ипотеки и субсидий ГК ФСК Андрей Вербицкий.

По своей сути, сниженный процент – это скрытая скидка, которую заемщик получает в виде сниженных платежей по кредиту и сокращению переплаты. Застройщик применяет её на проектах, где предоставление такой скидки экономически обоснованно, добавляет руководитель направления ипотечных программ ГК "Инград" Вячеслав Приймак.

"К примеру, стоит цель увеличить число реализованных лотов на старте продаж. Если проект строится по эскроу, то быстрое наполнение счетов приводит к снижению процентной ставки для девелопера со стороны банка. Так "Инград" по отдельным проектам получает кредит не под 2-4%, а под 0,2%. Это стало возможным в том числе благодаря быстрому заполнению эскроу-счетов", - объясняет он.

А в чем подвох?

Часто бывает, что привлекательные условия сопровождаются жесткими требованиями или другими трудностями для покупателя. Нюансы есть и в случае с субсидированием ставки от застройщиков, причем в разных случаях они свои. Во-первых, если "базой" для этих программ, как правило, служит ипотека с господдержкой под 6,5%, то у нее есть собственные ограничения – только для граждан России, размер первого взноса и сумма кредита не более 12 миллионов рублей, напоминает Приймак.

"Ограничение, которое у нас есть – в программе с Альфа-банком срок кредита составляет 20 лет", - отмечает в свою очередь директор по развитию партнерских программ группы "Самолет" Алена Анцышкина.

Если сумма кредита выше 12 миллионов, то программа также доступна, но по ставке 8,1%, добавляет начальник управления клиентских программ ПИК Юрий Никитчук. Кроме того, в варианте этой программы для апартаментов процентная ставка составляет 8,1%, начиная со второго года выплаты кредита. Некоторые если не проблемы, то хлопоты могут также возникнуть у покупателей, которые выходят на покупку с уже одобренной ипотекой, особенно если они обратились за ней в банки, у которых нет договоренности с застройщиком.

"Если у клиента есть одобрение другого банка, то мы можем предложить перейти на программу “Ипотека 0% на 12 месяцев”. При этом стоит отметить, что в ПИК данная программа с субсидированной ставкой реализуется только совместно с банком ВТБ", - поясняет Никитчук.

Если клиент самостоятельно получил одобрение в банке, с которым у застройщика есть программа субсидирования, то воспользоваться данной программой он тоже сможет, но пересмотр его решения по кредиту может занять несколько часов, добавляет Анцышкина.

Совсем без процентов

Опрошенные эксперты рассказали, что в некоторых ситуациях покупатели, воспользовавшиеся субсидированием ставки от застройщика, смогут и вовсе обойтись без выплаты процентов по ипотеке. Такое возможно, например, если за полгода человек получил крупное наследство, выиграл в лотерею, зафиксировал бизнес-успех, взял взаймы у состоятельных знакомых, рассуждает Дзюба.

"Как правило, люди оформляют долгосрочную ипотеку именно в отсутствие дополнительного источника средств, однако бывают случаи, когда заемщик погашает ипотеку за 2-3 года, если его доходы резко выросли, они получал премии, бонусы", - продолжает она.

Если клиент берет кредит под 0,5% годовых до конца года, и закрывает за это время его полностью, например, продав свою другую недвижимость, но процентов он практически не платит совсем. Главное – уложиться в срок субсидирования, использовать кредит мало и чтобы за этот период ставка была всего 0,5%, предлагает свою схему Вербицкий. Однако такая возможность есть далеко не у всех, так как подразумевает быстрое получение большой суммы денег. Если полностью избежать уплаты процентов не получается, то стоит подсчитать, какую выгоду покупатель получает от субсидированной ставки.

"При сумме кредита 5 миллионов рублей, сроке кредита 15 лет и первоначальном взносе 15% клиент заплатит на 319 тысяч рублей меньше", - рассуждает Никитчук.

По сути, первые полгода клиент фактически гасит "тело" кредита, а проценты за него платит застройщик. Выгода заключается не только в снижении ипотечного платежа "в моменте" – уменьшение "тела" кредита снизит платеж и после роста ставки, уточняет Вишневский. В итоге чаще всего для покупателя новостройки стоит выбор: или привлекательная ставка по ипотеке, или скидка на квартиру. И здесь необходимо выбрать то, что интереснее и выгоднее в конкретном случае. Но ипотечные менеджеры всегда могут подсказать и рассчитать выгоду при различных условиях, резюмирует Вербицкий.