Андрей Колочинский: «Стоимость жилья в новостройках может вырасти на 30 - 40%»

– Как сегодня чувствует себя девелоперский бизнес в России? Различается ли положение крупных компаний и относительно небольших? Или все в одной лодке? – Девелоперский бизнес и строительная отрасль сегодня находятся в стадии эксперимента и изменений. Горизонт планирования у застройщиков невелик, примерно каждые полгода предлагаются новые законодательные инициативы, и, по сути, мы не знаем, к чему готовиться дальше. Конечно, я могу понять и представителей власти, им еще со времени первого кризиса приходится решать проблемы обманутых дольщиков и снимать социальное напряжение. По сравнению с небольшими компаниями крупным девелоперам приходится немного легче – им проще получить одобрение на кредит в банке, проще договориться о каких-то вещах в рамках государственно-частного партнерства и получить преференции от государства. В выгодном положении находятся и застройщики, обладающие собственными производственными мощностями. Но и спрос с них тоже велик, достаточно только вспомнить, за кем закрепили достройку проблемных объектов после того, как с рынка ушли такие компании, как СУ-155 и др. – Насколько велика сегодня закредитованность застройщиков? – После кризиса 2008 года кредитная нагрузка застройщиков в целом уменьшилась. Сегодня на начальном этапе строительства компании закладывают не более 70% привлеченных банковских средств, остальные – собственные. По мере строительства, при росте объемов продаж эта пропорция меняется. Как правило, к моменту ввода объектов в эксплуатацию девелоперы полностью рассчитываются с кредитными организациями. В свою очередь сами банки стали предъявлять повышенные требования к девелоперам. Выдавая кредит, в залог они оформляют земельный участок, цена которого может быть не меньше суммы долга. При этом застройщиков просят предоставить план реализации и иные возможные источники погашения кредита. – Есть ли у строительного бизнеса проблемы с привлечением кредитных средств? – Да, есть. Во-первых, андеррайтинг в банке проходят только те застройщики, которые не вызывают вопросов по части финансовой стабильности и устойчивого развития, чьи опыт и компетенция не оставляют сомнений, а в портфеле находятся, как правило, только ликвидные объекты. Во-вторых, не все застройщики могут позволить себе банковское кредитование, так как условия сегодня не самые привлекательные для долгосрочных проектов – ставки по кредитам варьируются около 15%. В целом зависимость строительной отрасли от банковского сектора сегодня велика. – Хватит застройщикам трех лет, чтобы полностью отказаться от схемы долевого строительства и перейти на проектное финансирование, которое сегодня так широко обсуждается? – Три года – это приличный срок. Хотелось бы, чтобы за это время на государственном уровне была разработана убедительная схема, позволяющая сделать этот переход и работу по новым правилам максимально безболезненными. Должны быть определены четкие критерии к застройщикам и требования, соответствующие текущей экономической ситуации, проведена работа по улучшению условий кредитования – в первую очередь, уменьшены ставки. Возможно государство предусмотрит дополнительные источники финансирования строительства. – А банки готовы к тому, чтобы предоставлять застройщикам кредиты на выгодных условиях? – В результате санкций банки лишились доступа к «дешевым» деньгам. Выдавая кредиты под высокий процент, они руководствуются размером ключевой ставки ЦБ и наличием действительно высоких рисков в строительной отрасли. Поэтому сегодня банки не готовы выдавать недорогие кредиты. Изменится ли эта ситуация в будущем, будет зависеть от политики государства и макроэкономической ситуации в стране. – Как вы думаете, отказ от долевого строительства приведет к росту цен на жильё? – Если девелоперы не получат доступ к «дешевым» кредитам, они будут вынуждены увеличить цены на жильё в новостройках. Себестоимость строительства включает в себя не только расходы на обслуживание кредита в течение длительного периода – до 6 лет, но и затраты на налогообложение и эксплуатацию объектов недвижимости, которые по завершению строительства будут находиться на балансе у застройщиков еще три года, пока не продадутся квартиры. По моим подсчетам, стоимость жилья в новостройках может вырасти на 30 - 40%. То есть первичный рынок перестанет существовать. Кстати, отмена долевого строительства повлечет за собой изменения и на вторичном рынке жилья, который окажется парализованным. При одинаковой цене и наличии определенных рисков на вторичном рынке, я имею в виду риски, связанные с переходом прав собственности, покупатели естественно будут отдавать предпочтение готовым новостройкам. – Сегодня банки могут выступать гарантами финансируемого строительства? – Такие гиганты, как Сбербанк и ВТБ 24, могут. Относительно других банков возникают сомнения. Все мы являемся свидетелями глобальных изменений в банковской отрасли, в последнее время очень часто происходят отзывы лицензий и санации крупных банков, эти процессы не добавляют уверенности. – Возможно, для решения проблемы обманутых дольщиков вполне хватило бы реформы 214-ФЗ. Как предложение отменить долевое строительство соотносится с поправками в 214-ФЗ? – Рынок недвижимости не успел адаптироваться к новым требованиям, так как поправки еще не вступили в силу. Не было времени проверить на практике эффективность новых инструментов, например, таких, как Компенсационный фонд. На мой взгляд, можно было выждать немного, посмотреть, как будут работать застройщики после ужесточения требований, а не принимать таких радикальных решений, как полная отмена схемы долевого строительства.