Специалисты оценили последствия отказа России от долевого строительства

Президент России Владимир Путин поручил предусмотреть меры для постепенного отказа от долевого строительства жилья. До 15 декабря должна быть подготовлена «дорожная карта» по постепенному «замещению средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан». Кроме того, до 1 декабря премьер-министр России Дмитрий Медведев должен представить положения по защите прав участников жилищно-строительного кооператива и усовершенствовать критерии, по которым дольщиков признают пострадавшими, если при строительстве возникли проблемы. Как данное решение может отразиться на российском рынке недвижимости, «360» попросил рассказать специалистов. Член Российской гильдии риелторов Константин Барсуков высказался против запрета долевого строительства в России. По его мнению, такая схема — инвестиции. Обманутые дольщики обвиняют государство, а государству не нравится такая ситуация. Но вмешиваться не стоит, поскольку вложение средств — личное дело граждан. В инвестициях всегда есть риски, а россияне этого не понимают. Если государство запретит этот вид деятельности, то пострадают от подорожания квадратных метров и те, кто хочет защиты, и осознанные инвесторы, которые изучают объект перед тем, как вкладывать в него деньги. Вопрос в том, что будет предлагаться взамен этой схемы. Самое простое, что может быть в этой ситуации — взять кредит в банке, построить дом и продать. Кредит — это дорого. Удорожание расходов приведет к тому, что часть расходов ляжет на потребителя. Но есть и другая сторона. Потребители не могут покупать квартиры дороже, чем диктует рынок. Если цены на недвижимость не вырастут (а сейчас многие застройщики работают на грани нулевой рентабельности), то большой вопрос — смогут ли застройщики позволить себе подобную схему, когда застройщик берет кредит, строит объект, а потом его продает. Вполне возможно, что будут изыскиваться дополнительные схемы. Может, будут работать не с физическими лицами, а привлекать инвесторов. — Барсуков По его словам, многие выбирают новостройку не потому, что она новая, а потому что на этапе строительства можно купить дешевле. Этот козырь новостройки будет бит в случае запрета. И новые дома напрямую начнут конкурировать с вторичным жильем. ФЗ 214 позволяет соблюсти права дольщиков, а страхование новостроек — обеспечить возврат средств в случае банкротства компании. В этом направлении стоит двигаться, на мой взгляд. — Барсуков Член гильдии риелторов считает, что никто не мешает гражданам организовать паевые инвестиционные фонды, вступив в которые они будут вкладывать деньги пропорционально стоимости квартиры. Это уже не будет долевым строительством. Застройщик будет общаться не с гражданами, а с паевым инвестиционным фондом. Однако большой вопрос — не получит ли государство еще более серьезные проблемы, поскольку в таких ситуациях паевые инвестиционные фонды начнут плодиться, как грибы после дождя. Не станет ли обманутых дольщиков намного больше, говорит Барсуков. Проблема в том, что не все застройщики смогут получить кредитование. Большой крупный застройщик, понятно, в любой банк пришел, он финансово устойчив, ему любой банк выдал эту кредитную линию. А небольшой застройщик? А как входить в этот рынок новому застройщику? — Барсуков Исполнительный директор компании «Миэль — загородная недвижимость» Людмила Цветкова видит два негативных фактора: увеличение стоимости недвижимости и уменьшение количества игроков на рынке. Обычно банки дают кредит на покупку земли и начало строительства. В среднем — 50% необходимых средств. Остальную часть выплачивают дольщики. Отказ от средств дольщиков приведет к увеличению расхода застройщика от 20% до 30%. Наверное, мы подошли к такому моменту, когда издержки государства, связанные с рисками долевого строительства превышают потенциальную выгоду, или необходимость развивать дальше строительную отрасль — Цветкова Есть и позитивные факторы: уменьшение количества обманутых дольщиков. Государству не придется разбираться с проблемами обманутых граждан. Риски для банков снижаются. Появляется уверенность в том, что денег точно хватит и объект будет застроен. Сами застройщики будут искать способы, чтобы не сильно повышать цены. Будут меняться подходы к реализации объектов. Одно дело получить сумму на запуск проекта, другое дело — получить финансирование 100% застройки. С одной стороны, банку выгоднее дать всю сумму с учетом гарантии, что деньги будут использованы целевым образом, объекты будут достроены, проект будет реализован, кредит будет возвращен. Но суть такова, что далеко не каждый застройщик сможет привлечь кредитные средства или найти собственные средства. Это означает уход наименее крупных игроков. Останутся крупные игроки. Будет больше массового жилья, меньше низшего жилья. — Цветкова Людмила Цветкова в целом — против запрета. Она уверена в существовании иных механизмов защиты. Логично было бы создать механизм, когда застройщик может получать свои деньги пропорционально степени строительства домов. Вырыл котлован, построил первый, второй этаж, получил 10–20% от депонированных счетов. С одной стороны, это могло бы сократить бремя на застройщика, с другой стороны могло бы потребовать дополнительный контрольный надзор за стройкой. Возможно, она не такая уж и дорогая была бы. Если бы меня спросили, я бы пошла по такому пути — Цветкова По словам эксперта в области недвижимости Яны Сосоревой, изменения, которые предлагает ввести в жизнь президент России Владимир Путин, должны привести к наведению порядка на рынке недвижимости. Они приведут к сокращению проблем обманутых дольщиков и наведению порядка в отрасли. Сократится количество девелоперов. Количество застройщиков уменьшится, по ее словам, примерно на 30%. Может вырасти и стоимость жилья. Накладывается программа реновации. Если эта реновация будет активными темпами внедряться, осуществляться, и начнется бум этой реновации, то рост стоимости квадратного метра эта реновация может компенсировать в связи с сокращением количества мелких застройщиков — Сосорева Если реновация пойдет быстрыми темпами, это компенсирует цены на жилье, если медленными, то цены вырастут, считает эксперт. Количество застройщиков уменьшается, цены, как таковые, должны подрасти, новые объемы, которые выводит реновация, если она пойдет слишком быстрыми темпами, это даст снижение цены. Таким образом, произойдет компенсация. Если программа реновации будет иметь спокойный темп, то сокращение девелоперов и уход от долевого строительства приведет к повышению цен — Сосорева По словам независимого аналитика Дмитрия Адамидова, в Москве — три миллиона квадратных метров не проданных в 2017 году. Если прибавить программу реновации, то на рынке появится еще больше жилья. Недостатка в квартирах нет. Чтобы их все продать, нужен рост доходов. Государство до 2025 года собирается проводить политику, в которой будет много инвестиций, но мало средств для увеличения потребления. Такого роста доходов, как в 2004–2008 годах не будет. Застройщики будут укрупняться и просить господдержки. Я думаю, что на стоимость строительства это повлияет не сильно, потому что в строительной отрасли сейчас имеется кризис перепроизводства. И главное, жилье строится не в том месте, где нужно и не того качества, которое нужно. И для инвестиционных целей оно не очень-то пригодно. Поэтому, я думаю, что нет объективных предпосылок в ближайшие несколько лет для роста стоимости жилья. Только, может быть, в регионах. Вряд ли это будут Москва и Санкт-Петербург . Может быть, в других регионах найдутся точки роста. Может быть, на Дальнем Востоке. — Адамидов По мнению директора по маркетингу строительной компании «Конти» Юрия Синяева, запрет долевого строительства скажется на уменьшении количества застройщиков. Цены вырастут на 10–15%. Чем больше инструментов для приобретения жилья для конечного потребителя, тем для потребителя лучше. На мой взгляд, это не самый лучший способ использования закона 214 «О долевом строительстве». Тем более что с 1 июля 2018 года вступят в силу поправки, которые еще никак не опробованы, то есть мы не знаем, как это скажется на рынке, а мы уж предлагаем иные схемы, более кардинальные. Я имею в виду поправки, связанные с организации федерального фонда участников долевого строительства, а также усиление требований к застройщикам. — Синяев В течение трех лет в России будут приняты меры, направленные на постепенный отказ от долевого строительства. Для этого будут искать альтернативные источники финансирования.