Как изменит рынок жилья отмена долевого строительства?

По поручению президента РФ для рынка недвижимости готовятся новые схемы, которые позволят отказаться от привлечения дольщиков к строительству жилья. Предполагается, что застройщики смогут получать деньги на проекты от финансовых структур. Представители строительных и риэлторских компаний по просьбе Newfinder ответили на вопрос: как изменит рынок жилья отмена долевого строительства? Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель»: «Отказ от долевого строительства и переход к проектному финансированию может полностью изменить расстановку сил на рынке жилья. Что касается государства – это даст возможность избавиться от проблемы обманутых дольщиков, ведь квартиру можно будет купить только в готовой новостройке. Для самих покупателей отмена долевого строительства существенно снимает риски оказаться в списках обманутых дольщиков, но в тоже время, скорее всего, бюджет покупки увеличится на 40-50%. Самые большие изменения почувствуют на себе именно застройщики. Во-первых, вместо использования денег дольщиков застройщикам придется брать кредиты в банке, а это намного дороже. Во-вторых, так как квартиры можно будет продавать только после введения дома в эксплуатацию, временные рамки реализации каждого проекта будут увеличены – строительство одного объекта, в среднем, займет 2-3 года. В-третьих, увеличение стоимости жилья более чем на 40% отразится и на продажах. Так, если государство не разработает механизмы повышения доступности жилья, то продажи вовсе могут остановиться. То есть все изменения будут сильно влиять на окончательную стоимость жилья, а это значит, что на рынке останутся или крупные финансово-устойчивые компании, или компании, которые и раньше использовали только свои средства при строительстве жилья». Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE: «Переход к банковскому финансированию строительства – это стратегически правильное направление для развития рынка новостроек. Застройщики получат доступ к стабильному и гарантированному потоку средств, что исключит возможность срыва реализации, скажем, из-за низкого спроса или других проблем. Это значит, что дом в любом случае будет построен, а покупатели получат свои квартиры, и проблемы застройщика никоим образом их не затронут. Однако для отказа от долевого строительства и перехода к проектному финансированию предпосылки сегодня еще не созрели. Главный вопрос – стоимость кредита. Сегодня она довольно высокая, что прямо влияет на конечные расценки на «квадрат» для потребителя. Чтобы проектное финансирование заработало, займы должны быть дешевыми и долгосрочными, а макроэкономическая ситуация в стране – стабильной и предсказуемой. В таких условиях риски долгостроев и банкротств будут сведены к минимуму. Кроме того, важны требования, которые будут предъявлены банками. Конечно, кредитные учреждения охотнее будут кредитовать самых надежных и успешных застройщиков, что в какой-то мере усилит тенденцию к монополизации в строительной отрасли. Если переход к проектному финансированию гипотетически случится в одночасье, то, конечно, это приведет к росту цен. За дорогие деньги невозможно построить дешевое жилье. Однако этот сценарий практически исключен сегодня. Если мы представим, что все условия для доступного и долгосрочного кредитования строительства созданы, то долевое участие, конечно, сократится. Начиная продажи в проекте с первого дня стройки, девелопер сегодня продает квартиры заметно дешевле, чем если бы он реализовывал их готовыми. Разница в стоимости квартир на котловане и в готовом доме может достигать 20-30%. Большинство объектов, как правило, распродается до ввода здания в эксплуатацию. Это помогает застройщику профинансировать само строительство и расплатиться с банком, но, по сути, он имеет упущенную выгоду. Обладая дешевым кредитом на всю стройку, девелопер будет начинать продажи только после ее завершения, чтобы максимизировать прибыль с каждой проданной квартиры и досрочно расплатиться с банком. Соответственно, более дешевое (но и рисковое) строящееся жилье с рынка пропадет. На мой взгляд, переход к проектному финансированию, как к основной или единственной схеме инвестиций в строительство, по большей части связан не с самим рынком жилья, а с экономическими условиями. В российской экономике не хватает дешевых и долгосрочных кредитов в рублях. Недостаточно устойчива и предсказуема национальная валюта. В таких условиях любые сложные и долгосрочные проекты становятся дорогими и невыгодными, в том числе и строительство жилья. Поэтому коренной перестройке необходимо подвергнуть денежно-кредитную политику, чтобы проектное финансирование полностью заместило долевое участие». Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер»: «Если переход к проектному финансированию будет постепенным, то участники рынка смогут адаптироваться к новым условиям, и изменение правил для них не станет шоком. Однако для рынка бесследно такие перемены не пройдут. Проектное финансирование будет доступно, в первую очередь, крупным девелоперам, состоящим с банками в партнерских отношениях. Для небольших застройщиков новые условия работы могут стать непосильной задачей. Это может привести к укрупнению рынка и, соответственно, сокращению предложения. Стоимость квадратного метра увеличится, по нашим оценкам, минимум на текущую разницу в цене готового и строящегося жилья – на 15-25%». Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»: «Отмена долевого строительства и переход к проектному финансированию может привести к монополизации рынка. В частности, к монополизации со стороны субъектов финансирования, поскольку только у крупных, надежных банков, вероятнее всего, будет возможность выдавать кредиты под целевое финансирование строительства. Монополизация возможна и со стороны застройщиков, поскольку банки будут стремиться выдавать кредиты под финансирование строительства только надежным застройщикам, имеющим значительный опыт строительства. В изменившихся условиях комплексная застройка может стать невыгодной застройщикам – она может растянуться на долгое время, плюс к этому инфляция, внешнеэкономические факторы и т. д. В конечном счете, все это удорожает строительство, и соответственно скажется на стоимости жилья для покупателей». Марина Любельская, заместитель генерального директора Концерна «КРОСТ»: «На сегодняшний день есть три источника финансирования строительного проекта. Первый – собственные средства девелопера, которые составляют от 20 до 40% всего объема капитальных вложений, которые требуются для строительства. Второй источник – проектное финансирование, то есть заемные средства от кредитных организаций, которые составляют не менее 50%. Наконец, третий источник (по порядку, но не по значимости) – средства дольщиков, которые могут составлять до 50% всего объема капитальных вложений. Отмена долевого строительства, в первую очередь, повлияет на застройщиков «одного проекта» и, вероятно, часть уйдет с рынка, переключившись на другие проекты. Теоретически долевое финансирование можно заместить проектным, но при условии, что эффективная ставка такого проектного финансирования будет равна размеру инфляции плюс справедливое вознаграждение за риск – 3-4%. Таким образом, если инфляция равна 4% годовых, то вкупе с вознаграждением за риск итоговая ставка должна составлять не больше 8%. Эта ставка позволит, сохранив сложившийся уровень цен на рынке для конечных потребителей, заместить значительную долю проектов с привлечением средств дольщиков – проектным финансированием, без потери для маржинальности девелопера.