Эксперт по недвижимости назвал неожиданные факторы, из-за которых квартиры дешевеют
В Санкт-Петербурге на станции Крестовский остров некоторые квартиры стоят дороже, чем в Moscow City. Прекрасный зеленый район в самом центре города, элитный, рядом парк развлечений. Но даже там в определенный момент цены на квартиры резко упали.
Произошло это вовсе не по вине недобросовестных застройщиков. А из-за открытия знаменитого стадиона Газпром Арена. Тогда для посещения футбольных матчей еще не была построена станция метро Зенит, поэтому вечерами в спокойном, уютном и дорогом районе можно было наблюдать толпы шумных футбольных фанатов, неровным строем движущихся к метрополитену. Эти полчища нарушали тишину и покой местных жителей и блокировали станцию метро Крестовский остров после матчей, из-за чего место стало казаться не таким уж комфортным для жизни.
Неужели столь незначительный внешний фактор может ударить по карману застройщиков или тех, кто собирался выгодно перепродать недвижимость?
Существуют и более очевидные ситуации. Представим южный город с жарким, сухим климатом, как, например, Ялта. Центр города — набережная, и чем дальше от нее — в горы — тем квартиры дешевле. А теперь вспомним сильные дожди и наводнения, накрывшие Ялту летом 2021 года. И где теперь жить безопаснее: на высоте или в самой низине? Даже если ливнем не смывает дома, людей и машины, к зданию, находящемуся в большой луже, просто невозможно будет подобраться.
Разобраться, какие внешние риски нужно учитывать при покупке квартиры, изданию «Слово и Дело» помог эксперт по недвижимости Константин Барсуков.
«Любого рода факторы, которые мешают нормально пользоваться недвижимостью, приведут к изменению ее стоимости. Например, возьмем Московскую область: там недавно была актуальна проблема со свалками», — рассказывает Константин Барсуков. — «И вся недвижимость, которая находится в тех районах, где были свалки и от них шел неприятный запах, считалась неликвидной».
Вопрос покупки квартиры в таком районе не решался даже низкой ценой — люди попросту отказывались жить в таких условиях. Хотя, казалось бы, это не трещины в стенах и не убитые квартиры со старыми трубами, на что в первую очередь смотрят потенциальные покупатели.
«Та же ситуация может произойти, если сменяется природный ландшафт. Грубо говоря, если сначала было все стабильно, а потом, вдруг, случился природный катаклизм — дороги размыло и недвижимость стала транспортно недоступна», — приводит пример эксперт по недвижимости. — «То же можно сказать про строительство шумных трасс — было тихо, и вдруг с улицы стал доноситься сильный шум машин».
На стоимость может повлиять вырубка деревьев, уничтожение близлежащих парков, где гуляли семьи с детьми. С видовыми квартирами отдельная история — вид на красивый лесопарк может испортить пожар или строительство новых кварталов на месте зеленого участка.
Видовые характеристики всегда влияют на цены недвижимости. Представьте, что вы живете в квартире с видом на кусочек Эйфелевой башни, а потом раз — и в этом «видовом проеме» вырастает многоэтажка, и теперь вид выходит на общий балкон из дома напротив.
«Люди, которые инвестируют в недвижимость с целью получить прибыль, должны смотреть перспективу на краткосрочный период — год или два. Дальше загадывать сложно», — объясняет Константин Барсуков. — «Вспомните, совсем недавно был кризис, и люди в 2016 году продавали квартиры дешевле, чем купили их в 2014-м».
В год покупки республика Крым вошла в состав России, другие страны ответили санкциями, из-за чего курсу рубля стало плохо. Как итог — недвижимость на территории России упала в цене. Даже геополитический фактор может повлиять на стоимость квартиры.
Адекватный инвестор должен оценивать риски. Если он покупает недвижимость в районе, где вот-вот должны построить новую станцию метро, он должен быть готов к тому, что ее строительство могут отложить. Если преимуществом квартиры он видит близ лежащий парк - он должен иметь в виду, что зеленую зону могут начать застраивать.
«Поэтому я всегда предупреждаю неопытных людей о том, что они могут не рассчитать свои силы и сделать ошибку. Не рекомендую неопытным инвесторам играть в игру «Я куплю квартиру — она вырастет в цене — я заработаю». Нужно всегда оценивать риски», — подчеркивает эксперт по недвижимости.
Многие факторы приходится учитывать перед покупкой. В особенности оценивать будущее района. Есть и обратная ситуация, когда внешние изменения, не касающиеся непосредственно квартиры, помогают ее выгодно продать. Например, если брать квартиры на территории бывшей промзоны, которую собираются облагораживать и превращать в современный жилой район со всеми удобствами. Здесь, определенно, у недвижимости будут перспективы.
Эксперт в недвижимости советует оценивать риски, но не отчаиваться, если какой-то кризис все же случится и не продавать квартиру по низкой цене. Может, для того, чтобы цены взлетели, нужно подождать не два года, а пять лет. Но в итоге инвестор все равно окажется в выигрыше.
Это интересно: Названы причины, почему петербуржцы не хотят уезжать из коммуналок