Как аукцион с лизингом решили предпринимателям помочь

Наверное, все знают, что такое аукцион: это публичная продажа товаров, ценных бумаг, имущества, произведений искусства и других объектов, проходящая по заранее установленным правилам, одним из которых является общий для всех аукционов принцип состязательности между потенциальными покупателями. И пусть не все, но большинство знают, что такое финансовый лизинг или финансовая аренда: по сути, это форма долгосрочного кредитования, операция по специальному приобретению имущества в собственность и последующей сдаче его во временное владение и пользование на срок, приближающийся по продолжительности к сроку эксплуатации и амортизации всей стоимости или большей части стоимости имущества.

А вот как соединить аукцион и финансовый лизинг, похоже, знают только в Российском аукционном доме. По крайней мере, именно РАД, в 2020 году реализовавший около 13 тысяч лотов, первым заявил о новой аукционно-лизинговой схеме, которую собирается совсем скоро опробовать на практике. О новом подходе и его принципиальных отличиях от классических аукционов Business FM рассказал исполнительный директор Российского аукционного дома Константин Раев.

— Финансовый лизинг при выкупе недвижимого актива — как работает эта схема?

— Покупка объектов недвижимости за собственные средства всегда влечет финансовые затраты, которые могут негативно отразиться на доходности любого бизнеса. И в этой связи предлагаемый вариант финансового лизинга, наверное, оптимален, поскольку при кредите риски падают на клиента, и при этом очень сложный комплаенс, проверка клиента и его состоятельности, а при финансовом лизинге тот же риск ложится на приобретаемый актив. Хотя с учетом этого факта необходима детальная проработка самого актива, а от участников процесса требуются глубокие компетенции как в сфере недвижимости, так и в области финансирования. В общих чертах предлагающийся лизингово-аукционный вариант выглядит так: лизинговая компания выкупает в собственность объект недвижимости и одновременно передает его в аренду инвестору — потенциальному интересанту, который участвует в торгах. Это позволяет инвестору получить объект во владение и пользование с переходом к нему права собственности на объект после выплаты лизинговых (арендных) платежей. Клиент платит 20% от стоимости актива в начале, 30% в конце и на протяжении десяти лет выплачивает равными платежами оставшиеся 50%.

— И в чем состоит экономическая привлекательность этой схемы?

— На мой взгляд, есть несколько очевидных преимуществ. Классические арендные платежи могут подвергаться корректировке, меняться, а лизинговые платежи в данном случае фиксируются изначально, и клиент, приобретая актив, точно понимает его стоимость в конце. Безусловно, лизинговые компании зарабатывают деньги, их средняя ставка — 10% годовых, но для клиента схема все равно удобна, потому что, во-первых, от него не требуется вкладываться в актив сразу на все сто. Во-вторых, рыночная стоимость актива, как правило, увеличивается, что позволяет по факту выплаты лизинговых платежей продать объект по стоимости, существенно превышающей первоначальную. Так что в горизонте десяти лет инвестиция в лизинг более эффективна в сравнении с арендой. В этом и заключается инвестиционная идея данного продукта.

— Какие-то конкретные расчеты можно привести?

— Можно, тем более что мы как раз подписываем соглашение с одной из лизинговых компаний. В нашем совместном проекте сейчас три объекта, но давайте в качестве примера возьмем один — это Сретенка, Мещанский район ЦАО, здание площадью 3730 квадратных метров, объект культурного наследия, его стоимость — 590 млн рублей. 117-118 млн платится в качестве 25% в начале, лизинговый платеж — примерно 7,3 млн в месяц, итоговый платеж — примерно 172 млн.

— С лизинговыми компаниями понятно, а готовы ли кредитные организации подключиться к участию в аукционах по описанной схеме?

— В том-то и разница, что лизинговой компании важно увеличивать свой портфель, формируя его из надежно защищенных активов, которые в перспективе покажут рост стоимости. Поэтому кредитная организация первым делом проверяет клиента, а лизинговая компания изучает актив, оценивает его инвестиционную привлекательность, смотрит, насколько он действительно надежен и интересен. Институт лизинга совершенно не нов для мировой практики и активно используется и в Европе, и в Америке. Но, к сожалению, в России он пока применяется мало, во многом именно потому, что кредитные учреждения отдают предпочтение старым форматам — ипотечному или какому-то иному кредитованию клиента под актив. Они, повторю, привыкли прежде всего оценивать клиента, его платежеспособность, стабильность, надежность и доходность его бизнеса и так далее. Наверное, чем больше будет успешных лизинговых примеров в сфере недвижимости, тем охотнее кредитные организации начнут смотреть в этом направлении. Надеюсь, нам вместе с партнерами удастся наглядно доказать, что схема удобна, выгодна и интересна всем. Думаю, первые результаты у нас будут в ближайшие месяц-два.

По оценкам директора по инвестициям и управлению активами компании Knight Frank Сергея Кузичева, своего рода «коробочный продукт», если именно он будет предложен в рамках нового проекта, поможет привлечь к аукциону потенциальных участников, которые не обладают достаточным объемом собственных средств и не успевают получить кредитное решение в банке. Но ряд моментов хотелось бы прояснить заранее.

Сергей Кузичев директор по инвестициям и управлению активами компании Knight Frank «Безусловно, важны детали. Например, кто будет заключать договор купли-продажи на аукционе — будущий лизингополучатель или лизинговая компания? Кроме того, использование лизинга как альтернативы банковскому финансированию может иметь существенные преимущества за счет возможности вычета или возмещения НДС по лизинговым платежам, применения более агрессивной амортизации, особенно для объектов, налогооблагаемой базой по налогу на имущество которых является балансовая стоимость. И, конечно, вопрос в размере комиссии и эффективной стоимости лизинга для лизингополучателя, поскольку лизинговые компании сами активно привлекают средства у банков и на долговом рынке: комиссия за организацию финансирования, проценты за привлеченные средства, включая маржу лизингодателя и общее удорожание к первоначальной стоимости».

Что же касается вовлечения банковских структур в предложенную РАД схему, Сергей Кузичев согласен: в целом, если бы и банки также предложили некий «коробочный продукт» по кредитам для случаев аукциона, это было бы хорошо для продавцов.