Подмосковная хандра: областной рынок жилья демпингует и теряет покупателей

Первое полугодие завершилось для рынка подмосковных новостроек новым витком падения цен, оттоком покупателей и ужесточением контроля со стороны властей, вызванным банкротством Urban Group. Вторичного рынка негативные тренды коснулись в меньшей степени, рассказали эксперты, опрошенные РИА Недвижимость. "Первичка": тень банкротства За первое полугодие на подмосковном рынке новостроек наметилось несколько трендов, но все их затмила ситуация, сложившаяся вокруг банкротства крупного застройщика Urban Group, отметили эксперты. К сожалению, от ситуации, произошедшей с компанией Urban Group, не застрахован никто, многое все же остается зависящим от менеджмента компании, сетует, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев. "Новое законодательство как раз должно сделать так, чтобы не возникало подобных ситуаций, когда появляются кассовые разрывы", — добавляет он. Банкротство крупных девелоперов подрывает доверие к отрасли в целом, что негативно сказывается на темпах реализации жилья. При этом контроль местных властей за строительной отраслью постоянно усиливается, отмечает управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая. "Поэтому, полагаю, риск появления долгостроев снижается", — уточняет она. На снижение темпов реализации обращает внимание и руководитель департамента консалтинга и аналитики компании "Азбука Жилья" Ярослав Дарусенков. Он добавляет, что этому способствовала не только ситуация с банкротством, но и вступающие в силу изменения в законодательстве. Однако сами застройщики оценивают ситуацию не так пессимистично. Банкротство одного из крупнейших застройщиков оказало негативное влияние на рынок, однако ни к какой катастрофе не привело. Ведь сегодня в Подмосковье ведут строительство 162 девелопера, объясняет генеральный директор Ikon Development Евгения Акимова. "Мы не заметили влияния банкротства компании Urban Group на спрос", — подчеркивает директор по продажам ГК "Гранель" Рустам Арсланов. Не Москва ль за нами? В Подмосковье вновь набрал силу отток покупателей в Москву, отмечают эксперты. В области сохраняются тревожные настроения из-за недостаточного спроса, так как значительную часть клиентов оттянула на себя столица, рассуждает Литинецкая. Основным инструментом для привлечения клиентов на московском рынке недвижимости остается снижение цены. О разнообразных акциях и спецпредложениях можно услышать практически от любого девелопера. Несмотря на это, продолжает эксперт, с января по май 2018 года в Подмосковье было зарегистрировано 35301 ДДУ, что на 5,4% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. "В Москве же с января по май было подписано 28278 ДДУ, что на 43% больше, чем в январе-мае 2017 года", — подчеркивает она. Также наблюдается уплотнение рынка Подмосковья. Доля квартир в продаже до 10 километров от МКАД увеличилось за год с 57% до 62%, добавляет эксперт. Важно понимать, что если некоторые покупатели действительно рассматривают покупку квартиры в границах "старой" Москвы, то в Подмосковье приходят новые покупатели, тем самым стабилизируя рынок жилья в Москве и Московской области, рассуждает Арсланов. Цены на квартиры в июне на первичном рынке Подмосковья Квартиры масс-маркет (эконом, комфорт), млн рублей Город 1-комнатные 2-комнатные 3-комнатные Мытищи Королев Пушкино Щелково Балашиха (включая Железнодорожный) Реутов Люберцы Жуковский Раменское Видное Домодедово Подольск Апрелевка Одинцово Красногорск Долгопрудный Химки Лобня По данным ГК "Инград" Что касается цен, то за квартал отмечен прирост всего на 1% — до 81,4 тысячи рублей за квадратный метр жилья массового сегмента в 20 километрах от МКАД, подсчитала руководитель направления стратегии и маркетинга ГК "Инград" Анна Соколова. "Отсутствие роста, с одной стороны, связано с выходом новых проектов. Второй квартал 2018 года стал самым активным для девелоперов за последнее время, продажи стартовали сразу в 6 проектах. Выход нового предложения по стартовым ценам не позволил вырасти средней цене. Кроме того, в уже реализуемых проектах застройщики аккуратно относятся к ценовой политике, из-за очень чувствительного к цене спроса", — объясняет она. При этом объем предложения в продаже продолжает падать, подчеркивает Литинецкая. Это объясняется в том числе и уменьшением объема предложения, который за последние полтора года сократился до 52 тысяч квартир или на 20%. "Это связано как с низкой девелоперской активностью, так и с ограничением по выдаче новых разрешений на строительство. Так власти контролируют дефицит объектов социальной инфраструктуры", — объясняет она. "Вторичка": потери и надежды Вторичный рынок подмосковного жилья продолжает пребывать в вялотекущей стагнации, хотя самые яркие события — вступление в силу новых правил долевого строительства и банкротство Urban Group — отразились на его состоянии. В среднесрочной перспективе из-за изменений в законодательстве, вступивших в силу с 1 июля, и касающихся изменения текущей схемы продаж квартир по ДДУ, ожидается увеличение стоимости квартир в сегменте новостроек — по разным оценкам на 15-20%, прогнозирует Дарусенков. "В связи с этим квартиры на вторичном рынке могут оказаться более востребованными и часть потенциальных покупателей перейдет на вторичный рынок", — полагает он. Покупательская активность в локации, где застраивал Urban Group, увеличилась, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. В основном люди здесь выбирают вторичный фонд, как более надежную покупку, поясняет она. Спрос для лета очень оживленный, продолжает Дымова. В первую очередь это связано с Чемпионатом мира по футболу, так как многие не уехали на лето в отпуска, поэтому параллельно решают свой квартирный вопрос. "Предложение, напротив, уменьшается, многие продавцы придержали квартиры до сентября. Ведь есть иллюзия, что после ЧМ-2018 будет рост цен", — добавляет эксперт. Цены на квартиры в июне на вторичном рынке Подмосковья Квартиры масс-маркет (эконом и комфорт), млн рублей Город 1-комнатные 2-комнатные 3-комнатные Мытищи Королев Пушкино Щелково Балашиха Реутов Люберцы Жуковский Раменское Видное Домодедово Подольск 14,23 Апрелевка Одинцово Красногорск Долгопрудный 13,05 Химки Лобня По данным компании "Азбука жилья" По итогам первого полугодия 2018 года средняя удельная цена предложения на вторичном рынке в целом по области уменьшилась на 1,3%, рассказывает управляющий партнер "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Марина Толстик. В июне она составила 79,9 тысячи рублей за "квадрат". По сравнению с июнем прошлого года средняя удельная цена предложения уменьшилась на 1,2%. Однако по поясам удаленности средняя удельная цена предложения к концу первого полугодия сохранилась на уровне декабря прошлого года лишь в ближнем Подмосковье, а в среднем и дальнем Подмосковье за полгода она уменьшилась на 2% и 2,1% соответственно, добавляет эксперт. Таким образом, в "ближнем" Подмосковье средний ценник "квадрата" составляет 92,9 тысячи, в "среднем поясе" — 67,7 тысячи, а в "дальнем" — 50,6 тысячи рублей, подсчитала Толстик. "По нашим оценкам, средняя удельная цена предложения на вторичном рынке до конца 2018 года стабилизируется в ближнем Подмосковье, а в среднем и дальнем Подмосковье снижение цены по итогам 2018 года будет в пределах 3%", — резюмирует она.