Жилье, офисы и редевелопмент: во что готов вкладываться инвестор
На инвестиционные сделки с привлечением иностранного капитала в российскую недвижимость в прошлом году пришлось порядка 15%, сообщила управляющий партер Capital Global Partners Светлана Кара во время дискуссии "Итоги MIPIM-2018: обратная связь". Ранее в CBRE сообщили, что общий объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости в первом квартале этого года сократился почти в пять раз до 150 млн долларов. Больше всего инвестиций пришлось на жилую недвижимость - 71,5 млн долларов или 47% от общего объема. На втором месте – офисы (37%), далее – торговый сегмент (12%), затем складской – 7%. Наиболее ощутимый спад аналитики отмечали в секторе иностранных инвестиций – с 22% до 5%. Однако это не говорит о падении интереса со сторон иностранного инвестора в целом. Многие сделки сейчас находятся на стадии переговоров, и исходя из их количества, можно строить оптимистические прогнозы, говорили эксперты. В целом невысокая доля сделок характерна для начала года, поясняли они. "С участием иностранного капитала в прошлом году прошло порядка 15% сделок от общего объема инвестиций", - сказала Светлана Кара. Одна из крупнейших - сделка в логистическом секторе с участием компании Raven Russia, которая инвестировала более 200 млн долларов. Сегодня иностранный капитал присутствует на рынке, но он не так активен. Влияние на это, в том числе, оказывают внешнеполитические факторы и риски, связанные с этим. Кроме этого, исторически иностранного капитала в России было не так много, поясняет управляющий партер Capital Global Partners. Например, 10 лет назад было пять-восемь крупных компаний, которые работали на рынке. Сейчас таких игроков примерно столько же. Это – компании Hines, Morgan Stanley, Raven Russia, Goldman Sach. Эти компании пока не только не собираются уходить, но и продолжают искать новые проекты для инвестиций. Плюс появляется новый азиатский капитал, интерес проявляют арабские инвесторы. Те компании, которые хотели покинуть рынок из-за санкций и политических рисков, уже ушли, говорит эксперт. Что касается азиатских инвесторов, то они будут рассматривать Россию как площадку для вложений, даже если ситуация ухудшится, полагает она. Азиатские инвесторы, как правило, приходят в недвижимость из больших промышленных проектов. Если говорить о доходности, на которую соглашаются иностранные игроки, инвестируя в российскую недвижимость, то это не меньше 20%. Что сопоставимо с ожиданиями российского инвестора, говорит эксперт. Самым привлекательным сегментом для инвестора сейчас является жилье, логистика и офисы. К жилью мы видим большой интерес со стороны российских инвесторов, в том числе, частных, говорит заместитель генерального директора MR Group Ирина Дзюба. По итогам первого квартала доля сделок на первичном рынке составила 36%, это в два раза выше, чем в 2014 году. Премия инвестора здесь составляет порядка 30%, Это та премия, которая формируется с момента старта строительства до завершения, поясняет замгенерального директора MR Group. По мнению генерального директора CBRE в России Владимира Пинаева, наиболее привлекательным сегментом для инвесторов сейчас является ритейл. На втором месте - офисы, которые также являются понятным инструментом для инвестора. Еще одно направление, которое сегодня привлекает инвестора – это индустриально-логистический сегмент. Однако, здесь есть проблемы с предложением - готовых проектов практически нет. К перечисленным выше сегментам сегодня еще можно добавить редевеломпент, говорит президент Besar Asset Management Group Александр Шарапов. Некоторые активы (земельные участки, объекты недвижимости) сейчас продаются по привлекательным ценам, отмечает он. Такие объекты можно, например, использовать под коворкинги или отели, которые сейчас активно развиваются по всему миру. Кроме этого, на инвестиционные вкусы в ближайшем будущем повлияет бурно развивающийся по всему миру туризм и трансформация самого туриста, который молодеет. Все это сказывается на развитии сегмента гостиниц и отелей, и делает сам формат интересным для инвестора. Говоря об инвестициях в недвижимость, нельзя не отметить один важный тренд на рынке - появление крупного игрока в лице государства. Как с точки зрения вложений, так и владения и пользования объектами недвижимости, говорит партер EY Ольга Архангельская. В ближайшее время эта тенденция будет усиливаться, и это нужно учитывать, говорит эксперт. "Один из наших следующих этапов – научиться в своих частных, коммерческих целях использовать эти инициативы", - говорит Ольга Архангельская. Например, делать хороший частный бизнес "под крылом" больших инвестиций государства в развитие инфраструктуры. Такие возможности, по ее мнению, дает программа реновации. Наплыва иностранных инвесторов в ближайшем будущем ждать не приходится. Рынку потребуется еще год-полтора, чтобы показать свою стабильность, особенно после последних колебаний валюты, говорят эксперты.
