Как повысить рентабельность инвестиций с помощью банковского кредита

Пример объекта для инвестиций: магазин в Словении Перед вами – типичный для рынка коммерческой недвижимости объект. Это новое торговое помещение расположено в городе Лютомер, в Словении. Магазин, площадью 925 кв.м, сдан в эксплуатацию летом 2017 года. Рядом находятся несколько действующих торговых центров – SPAR и LIDL, – что обеспечивает большой поток посетителей. Магазин продается с уже заключенным договором аренды. Наниматель – крупный немецкий ретейлер одежды KIK. Договор аренды подписан на 8 лет без возможности отказа. Это значит, что денежный поток от аренды собственнику гарантирован, даже если KIK решит съехать, он будет продолжать выплачивать оговоренную сумму. Стоимость объекта – €1 300 000, т.е. около €1400 за кв. м. Это типичная цена для новой торговой недвижимости, расположенной в небольших городах Словении. Покупатель может и поторговаться, но в случае с новым объектом, сданным в аренду на долгий срок, на большую скидку рассчитывать не стоит. Продавец может сбросить 0,5-3% от цены магазина или конкретную сумму – €10-20 тыс. По законам Словении, иностранцы могут покупать недвижимость в стране только на юридическое лицо. Рассмотрим две возможные стратегии покупки. Стратегия №1: покупка недвижимости за собственные средства Цена объекта: €1 300 000 Денежный поток: €97 125 в год Окупаемость: 7,5% или 13,4 лет При этой стратегии все ежемесячные платежи, сумма которых прописана в договоре аренды, поступает на счет собственника. Каждый месяц магазин приносит владельцу €8 093. «Эта стратегия подойдет инвестору, который намерен использовать все арендные платежи, – объясняет Владимир Уваров, директор российского представительства словенской компании Future Real Estate. – К примеру, это хороший вариант «пенсионной» инвестиции. Благодаря сделке можно получить вид на жительство в Словении, переехать туда с семьей и жить на доходы от магазина». Стратегия №2: покупка недвижимости в кредит Цена объекта: €1 300 000 Денежный поток: €97 125 в год Собственный капитал: €650 000 – 50% от цены объекта Кредитное плечо: €650 000 на 10 лет под 2,5% годовых В Словении сейчас низкие ставки по кредитам, в том числе для иностранцев. При покупке ликвидной коммерческой недвижимости можно взять деньги в банке под 2,5% годовых. Срок выдачи займа зависит от договора аренды. Если договор подписан на 8 лет, то банк одобрит финансирование на 8 лет + 2 года. В этой стратегии денежный поток будет формироваться следующим образом: Ежемесячный арендный платеж: €8 093 Ежемесячный платеж по кредиту в банк: €6 127 (из которых €710 – это переплата по кредиту) Ежемесячный остаток на счете собственника: €1966. Минус этой стратегии в том, что большая часть заработанных на аренде денег отправляется банку. За год магазин принесет владельцу €97 125, из них €73 530 (€8 530 – годовая переплата) – уйдут банку, а на счету компании собственника останется €23 594. Т.е. она не подойдет тем, кто хочет пользоваться всей суммой аренды. А плюс в том, что фактическая рентабельность вложенных собственных средств увеличивается. Ведь инвестор потратил на покупку 50% от цены, а прибыль получает со всего объекта. При этом со своих €650 000 – 7,5%, а с банковских – 5% (7,5% доход от аренды – 2,5% ставка по кредиту = 5%). В результате через 10 лет инвестор, который вложил в магазин €650 000, будет располагать недвижимостью стоимостью €1 300 000. Магазин может и подорожать, в последнее время цены в Словении растут на 2-3% в год, а за 10 лет сильно амортизироваться помещение не успеет. Объект к этому времени уже не будет обременен кредитом. Плюс, за 10 лет собственник получит от аренды €235 940 сверх платежей по займу. «Эту стратегию чаще всего выбирают профессиональные инвесторы, которые диверсифицируют свой капитал и ищут, прежде всего, доход и прибыль, – отмечает Владимир Уваров. – Важная особенность в том, что стратегия хорошо работает только на крупных объектах, где ежемесячный арендный поток перекрывает платежи по кредиту». Стоит учитывать: Во-первых, €1 300 000 – это не финальная цена объекта. Всегда есть дополнительные расходы на покупку: 2-3% от цены объекта уйдет риэлтору, 1-2% от суммы займа – кредитному брокеру в случае привлечения кредита, могут быть расходы на дополнительных узких специалистов. Из плюсов Словении – налог на покупку недвижимости здесь не платится, в отличие от большинства стран Европы, где этот сбор достаточно высок. Во-вторых, €97 125 в год – это не чистая прибыль инвестора. Это сумма, которая приходит на счет юридического лица, и не учитывает личные налоги и средства на содержание компании. Эти расходы зависят от многих обстоятельств, в том числе от того, будет ли инвестор оформлять ВНЖ в Словении. Но порядок примерно такой: на поддержание юридического лица (€1000-2000 в год), налог на прибыль в Словении (4% от оборота или 19% от прибыли). Договорной процент от арендного потока за коммерческое управление объектом выплачивается по желанию, при этом коммунальные платежи и налог на землю всегда на арендаторе. С учетом расходов и личных налогов окупаемость снизится на 0,5-1%. Текст - Анастасия Фалей