Загородный рынок: многие объекты морально устарели
На загородном рынке недвижимости сейчас не самая простая ситуация. Самый яркий пример в этом смысле — вторичный сегмент подмосковного рынка. Эксперты Департамента загородной недвижимости компании ∎Инком-Недвижимость∎ заключают, что половина находящихся в продаже объектов не будет реализована даже со скидкой — разрыв между ценами предложения и реализации составляет не менее 20 процентов. Более того, примерно треть покупателей, разочаровавшись в загородных предложениях, переходит в сегмент городских новостроек. Тем временем, общее падение спроса на загородной вторичке продолжается. Например, в том же Подмосковье, за год продажи сократились сразу на 11 процентов. А ведь даже сокращение на 4-5 процентов считается уже серьезным звоночком — чего уж говорить об 11 процентах? Руководитель офиса ∎Проспект Вернадского∎ департамента загородной недвижимости компании ∎Инком-Недвижимость∎ Сергей Цывин, при всем кажущемся разнообразии в реальном товарообороте на вторичке участвует не больше 20 процентов объектов. И у половины продаваемых объектов практически нет шансов на реализацию. По мнению эксперта, дело тут вовсе не в цене, а в их потребительских характеристиках. Например, в неудачном расположении, огромной площади или устаревшей архитектуре. Вот и получается, что 50 процентов лотов морально устарели, 30 процентов могут быть проданы с большим дисконтом и лишь 20 процентов находятся в реальном товарообороте. Как отмечают эксперты компании ∎Инком-Недвижимость∎, между средней стоимостью предложения и реализации на вторичном рынке составляет не менее 20 процентов. Многие собственники держат цены в надежде, что в октябре-ноябре спрос пойдет вверх. Однако аналитики компании Est-e-Tat не исключают, что небольшой подъем возможен, но вот о планомерном росте как о тенденции речи не идет. Ощутимо снижать стоимость готовы только те, у кого есть срочная потребность в деньгах — например, из-за долгов или кредитных обязательств. Но в падении загородного рынка виноваты не только продавцы, которые пытаются ∎держать цены∎, но и покупатели. В их мировоззрении мало что изменилось, многие из них убеждены, что если на дворе кризис, значит, загородные лоты должны продаваться по бросовым ценам. Как отмечают в ∎Инком-Недвижимость∎, велика доля тех, кто хочет купить хороший загородный дом дешевле одного миллиона рублей. А это приводит к годичным срокам принятия решения и сокращению числа сделок. Когда покупатели понимают, что приобретение готового дома оказалось для них неподъемной задачей, то примерно половина откладывает покупку на неопределенный срок, продолжая периодически мониторить рынок. А некоторые и вовсе отказываются от этой идеи, переключаясь, как уже было сказано выше, на городские новостройки. Скидок у застройщика или девелопера обиться значительно проще, нежели у хозяина загородного дома на вторичном рынке. При этом ни в коем случае не следует забывать, что загородный вторичный рынок жилья подвержен сезонным факторам. Директор Департамента загородной недвижимости компании ∎Инком-Недвижимость∎ Андрей Кройтор напоминает, что после небольшого всплеска в начале осени здесь обычно наступает штиль. Но даже если покупатель готов купить тот или иной дом, продавец должен быть готов сделать скидку на уровне 20-25 процентов.
