Одна ипотека на семью: как ограничения по семейной ипотеке скажутся на доступности кредита
С февраля 2026 года семьи с детьми смогут получить только одну семейную ипотеку, так как оба супруга обязательно должны будут стать созаёмщиками. Такое условие содержат обновлённые правила выдачи ипотеки с господдержкой, которые опубликовал Минфин. Параллельно рассматривается переход от единой ставки 6% к дифференцированной — до 12% для семей с одним ребёнком. Мы спросили у экспертов, как всё это повлияет на доступность льготного кредита и рыночную ситуацию.
Что изменится при выдаче семейной ипотеки
Ключевое изменение в правилах семейной ипотеки — введение принципа «одна льготная ипотека на семью». Это означает, что супруги больше не смогут оформить отдельные кредиты, как это иногда практиковалось ранее. С 1 февраля 2026 года муж и жена будут обязаны выступать созаёмщиками.
Данная мера призвана предотвратить злоупотребления, сделав систему поддержки граждан более справедливой. Это поможет поддержать те семьи, которые действительно нуждаются в улучшении жилищных условий, — заявили в Минфине.
Как объясняют решение Минфина эксперты
Как пояснили опрошенные «Рамблером» эксперты, этим шагом министерство хочет вернуть госпрограмме её социальную направленность и снизить нагрузку на бюджет. Семейная ипотека задумывалась как целевой инструмент, который должен был косвенно повышать рождаемость, напомнила директор портала «Всеостройке.рф» Светлана Опрышко.
Но на практике ею часто пользуются инвесторы, для которых она источник стартового капитала. В результате сегодня чаще всего в рамках госпрограммы приобретают студии и однокомнатные квартиры, малопригодные для проживания семьи с детьми, отметила эксперт.
Ещё одна практика, с которой борется Минфин, — так называемая донорская ипотека, когда льготный кредит получают те, кто не соответствует условиям программы, считает застройщик, владелец ГК «Удача» Владимир Прохоров. Для этого они находят соответствующих требованиям помощников и становятся их созаёмщиками. Чтобы сама семья не лишилась льготы, в схеме обычно участвует один супруг, а не оба сразу.
В таком случае реальным выгодоприобретателем сделки становится созаёмщик. Он получает квартиру на льготных условиях и либо платит исполнителям за услугу, либо просто обирает их, заявил Прохоров. Внесённая поправка устранит допускающий это пробел в законодательстве, отметил застройщик.
Какие опасения вызывает нововведение
Эксперты допускают, что в целом для рынка это новшество будет иметь негативные последствия. Ограничение возможности брать две семейные ипотеки на семью, безусловно, приведёт к снижению объёмов спроса, уверен гендиректор Tashir Estate Максим Самсонов. Сильнее всего это скажется на массовом сегменте, где семейная ипотека является ключевым драйвером сделок.
Наблюдается переход от стимулирования широкого спроса к более точечным мерам помощи, считает Светлана Опрышко. По её мнению, новое ограничение сократит число потенциальных покупателей, а вслед за этим и спрос. Причём в первую очередь «просядет» малометражное жильё, которое сегодня привлекает инвесторов, предупреждает эксперт.
Однако для реальной целевой аудитории программы семейная ипотека станет доступнее, считает доцент Базовой кафедры финансового контроля, анализа и аудита РЭУ им. Г. В. Плеханова Юлия Коваленко. При рассмотрении заявки банк будет оценивать доходы обоих супругов — соответственно, сумма выдачи на каждого из них будет ниже. А если оба супруга работают, то семья сможет рассчитывать на недвижимость большей площади, считает экономист.
Светлана Опрышко сомневается, что спрос на квартиры «семейной» площади вырастет пропорционально снижению интереса к малометражкам. Несмотря на необходимость объединения ресурсов супругов, высокие цены продолжают ограничивать спрос, указывает эксперт. Интерес покупателей может сместиться в сторону рыночных программ с субсидированием ставки, полагает руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость» Вадим Бутин.
В ближайшем будущем программа семейной ипотеки может претерпеть ещё одну трансформацию. Минфин сейчас изучает возможность ввести дифференцированные ставки по программе. Вместо единых 6% может быть введена градация: 12% — на первого ребёнка, 6% — на второго и 4% — на третьего и последующих детей.
Такой шаг окажет значительное влияние на заёмщиков, говорит Вадим Бутин. Если ставка за первого ребёнка вырастет до 12%, ежемесячный платёж для новых заёмщиков увеличится в 1,5 раза по сравнению с текущим, поясняет эксперт. По его словам, увеличение платежа ограничит доступность жилья для большинства покупателей и уменьшит число сделок, усилив зависимость рынка от временных субсидированных программ.
При текущих рыночных условиях ипотека под 12% уже не является тем мощным стимулом, который кардинально меняет решение о покупке, полагает Светлана Опрышко. Спрос, который останется после ограничения количества ипотек на семью, в этом случае сократится ещё заметнее. Строительный сектор, ориентированный на массового покупателя, столкнётся с падением продаж, что может привести к замедлению темпов ввода нового жилья.