Ипотека на ИЖС в 2025 году: что нужно знать заёмщику

В 2025 году ипотека на индивидуальное жильё переживает кризис. При ставках до 30% по рыночным предложениям построить дом в кредит стало практически невозможно. Поэтому 98% сделок теперь заключаются с привлечением льготной ипотеки. Разбираемся, какие программы сейчас работают, кому они доступны и когда ждать восстановления рынка.

Что происходит на рынке

Резкое повышение ключевой ставки в 2024 — первом полугодии 2025 года повлияло на кредитование индивидуального жилищного строительства (ИЖС) так же негативно, как и на ипотеку для покупки новостроек. По данным Дом.РФ, за первое полугодие 2025-го банки выдали на строительство и покупку готовых загородных домов только 33 тысячи кредитов — на 75% меньше год к году. Объём кредитования при этом снизился на 69% — до 179 миллиардов рублей.

Больше всего выдач — 45 миллиардов рублей — пришлось на минувший июнь. Это максимум с ноября 2024 года. Однако этот показатель скорее связан с сезонным всплеском строительства и не означает, что сложности у сегмента уже позади.

Рыночная ипотека «около нуля»

Один из основных факторов, тормозящих кредитование, — высокие ставки, сделавшие недоступной рыночную ипотеку. Именно поэтому практически все кредиты (98%) на частные дома в этом году были выданы в рамках льготных программ, отмечают аналитики Дом.РФ.

Однако пока Банк России только ужесточает регулирование кредитного рынка. С 1 июля 2025 года введены лимиты на рискованные ипотечные сделки — банки могут выдавать не более 2% кредитов клиентам с первоначальным взносом менее 20% и долговой нагрузкой выше 50%, добавила Наталья Круглова.

С 1 октября условия станут ещё жёстче: банки смогут выдавать ипотеку на ИЖС и кредиты под залог жилья только тем, у кого ежемесячные платежи по всем займам не превышают 80% от дохода. Если долговая нагрузка выше, кредит не одобрят. Сейчас доля заёмщиков с ПДН более 80% в этом сегменте составляет 30%. Эти меры очевидно не способствуют быстрому восстановлению выдачи ипотеки на ИЖС до прежнего уровня.

Изменение условий господдержки

Однако и льготная ипотека уже не обеспечивает рынку загородного жилья прежнего потока клиентов. В первую очередь из-за закрытия программы господдержки «для всех», которая прекратила работу в июле прошлого года. В то же время поменялись условия кредитования по оставшимся программам, после чего круг заёмщиков заметно сузился.

Проблемы с эскроу

Усложняет ситуацию на рынке и то, что с 1 марта 2025 года все частные дома, на которые оформлена ипотека, должны строиться с применением эскроу-счетов. С 1 июля 2024 года это условие уже было обязательным для ИЖС по семейной ипотеке — самой массовой льготной программе. С 1 августа прошлого года такое же требование появилось в правилах выдачи IT-ипотеки.

Цель внедрения проектного финансирования — сделать рынок частного домостроения прозрачным и защитить покупателей от риска недостроя. Однако в моменте это привело к тому, что множество мелких и средних строительных компаний не могут полноценно работать. Механизм эскроу подразумевает, что кредит берёт не только заказчик работ, но и сам застройщик.

Деньги клиента компания получает только после окончания работ и раскрытия счёта, поэтому сама стройка происходит на заёмные средства. При этом банки предъявляют к подрядчикам высокие требования — вплоть до отсутствия негативных упоминаний в СМИ. Те, кто им не соответствует, рассчитывать на кредит не могут. А те, кто подходит под условия, зачастую не готовы платить по текущим ставкам.

Сложившуюся в ИЖС ситуацию замминистра строительства России Никита Стасишин в своём интервью ТАСС назвал «идеальным штормом». По прогнозам чиновника, объём ввода индивидуального жилья в 2025 году может снизиться.

Восстановление сегмента ипотеки на ИЖС до уровня 60 миллиардов рублей в месяц возможно к середине 2026 года, считает Наталья Круглова. Но только если монетарная политика ЦБ станет мягче и будут созданы гарантии для среднего бизнеса в строительстве.

Льготные программы для ИЖС

Несмотря на сложности с кредитованием и самим строительством, получить льготную ипотеку для возведения частного дома вполне возможно.

Это реально сделать в рамках нескольких ипотечных госпрограмм:

1. Семейной.
2. Сельской.
3. Для сотрудников IT-сектора.
4. Дальневосточной.

При оформлении ипотеки заёмщикам нужно учитывать несколько ключевых условий. Минимальный первоначальный взнос обычно составляет 20% от стоимости будущего дома, а максимальный срок кредитования может достигать 30 лет.

Размер займа зависит от нескольких факторов: региона, типа недвижимости и финансовых возможностей заёмщика. В среднем банки готовы предоставить от 3 до 12 миллионов рублей, хотя в столичных регионах лимиты могут быть выше.

Также банки принимают во внимание тип жилья и способ строительства. Охотнее всего они кредитуют проекты с участием подрядчиков, которые будут реализованы по согласованному проекту. Самостоятельное строительство без привлечения лицензированных компаний банки рассматривают как более рискованный вариант из-за возможных проблем с завершением объекта и его последующей оценкой.

Как правило, обязательным условием выдачи кредита на ИЖС является право собственности заёмщика на землю. Возможно и одновременное кредитование покупки земли и строительства дома, но такие комплексные предложения встречаются на рынке реже.

Семейная ипотека на загородное жильё

Кредит на ИЖС по ставке не выше 6% могут получить заёмщики, воспитывающие детей до 7 лет, детей с инвалидностью, а также двоих и более несовершеннолетних детей старше 7 лет.

Строительство дома доступно в любой точке России, но только с привлечением подрядчика и использованием эскроу-счёта. Самостоятельное возведение (хозяйственный способ) программой не предусмотрено. Подрядчика и проект дома нужно выбрать из специального реестра. Также по семейной ипотеке доступны уже построенные дома, но исключительно от юридических лиц.

Другие условия:

• Первоначальный взнос — от 20%.
• Заёмщик и его дети — граждане РФ.
• Сумма льготного кредита: до 12 миллионов для столичных регионов, до 6 миллионов для остальных. Можно взять больше, но по рыночной ставке.

Участники программы имеют право использовать маткапитал в качестве первоначального взноса или для погашения уже имеющейся ипотеки.

Сельская ипотека

Ставки по сельской программе колеблются в диапазоне от 0,1% (для приграничных территорий) до 3%. Сельскую ипотеку банки выдают в рамках выделенных государством лимитов финансирования, которые периодически заканчиваются. В таком случае кредитные организации приостанавливают выдачу ипотеки по этой программе.

Варианты использования средств:

• Покупка строящегося или построенного дома (в том числе квартиры в таунхаусе) у подрядчика.
• Строительство по договору подряда с возможностью включения стоимости участка.
• Самостоятельное возведение дома из сертифицированного домокомплекта (также с возможностью покупки земли).

До недавних пор сельская ипотека была доступна практически любому заёмщику, но с 2025 года получить кредит могут в основном:

• Сотрудники агропромышленного комплекса, бюджетной сферы и местных органов власти (при стаже от 5 лет).
• Сельские предприниматели в сфере АПК.

Заёмщики из этих категорий обязаны подтверждать трудоустройство каждые 6 месяцев в течение 5 лет. При смене сферы деятельности банк может повысить ставку до рыночной.

Программа не действует в Москве, Подмосковье, Петербурге и столицах регионов. Кредит доступен только для населённых пунктов с численностью до 30 тысяч жителей.

Другие параметры программы:

• Срок кредитования — до 25 лет.
• Первоначальный взнос — от 20% (допускается использование маткапитала).
• Сумма льготного кредита: 6 миллионов рублей, но супруги в официальном браке могут оформить два кредита на один объект.
• Срок строительства дома: не более 2 лет.

В течение 6 месяцев после завершения строительства заёмщик обязан прописаться в новом жилье, но жить там не обязан. Нарушение сроков строительства может привести к пересмотру ставки.

IT-ипотека на загородное жильё

IT-ипотеку по ставке до 6% годовых могут получить сотрудники аккредитованных Минцифры компаний из сферы информационных технологий. Чтобы получить кредит, нужно иметь определённый уровень дохода:

• от 150 тысяч рублей для сотрудников компаний из Подмосковья, Ленинградской области и региональных мегаполисов;
• от 90 тысяч рублей для других городов и областей.

Каждые полгода заёмщик должен подтверждать, что всё ещё работает в аккредитованной фирме. Если он уволится и не найдёт нового места в течение 6 месяцев, ставка вырастет.

Другие условия:

• Сумма кредита — до 9 миллионов рублей по льготной ставке и до 18 миллионов в целом. Но сумма, превышающая лимит, выдаётся на рыночных условиях.
• Срок — до 30 лет.
• Первоначальный взнос — от 20% (можно использовать маткапитал).

Программа не действует в Москве и Санкт-Петербурге, но распространяется на МО и ЛО. За городом по ней можно оплатить строительство дома на своём участке по договору и с проектным финансированием.

Также IT-ипотека позволяет купить:

• Индивидуальные дома и таунхаусы от юрлиц или ИП (на тех же условиях, что и при строительстве на заказ).
• Землю с подрядом, если есть договор на строительство дома на этом участке.

Прописываться в купленном или построенном жилье по условиям программы необязательно.

Как получить IТ-ипотеку в 2025 году: актуальные условия

Дальневосточная и арктическая ипотека на частный дом

Обе эти ипотеки выдаются в рамках одной госпрограммы и позволяют купить на загородном рынке:

• квартиру в таунхаусе;
• готовый или строящийся частный дом;
• земельный участок с последующим строительством дома хозспособом или через подрядчика.

Условия программы:

• Ставка — до 2%.
• Сумма льготного кредита — до 9 миллионов рублей.
• Срок кредитования — до 20 лет.
• Первоначальный взнос — от 20% (можно маткапиталом).

Дальневосточная ипотека распространяется на весь одноимённый федеральный округ. Арктическая ипотека действует в регионах, которые входят в Арктическую зону России.

Получить льготный кредит могут:

• Молодые семьи, где ни мужу, ни жене ещё не исполнилось 36 лет.
• Единственный родитель моложе 36 лет, если он воспитывает хотя бы одного несовершеннолетнего ребёнка любого возраста.
• Участники программ «Дальневосточный гектар» и «Арктический гектар».
• Сотрудники оборонных предприятий, государственных и муниципальных медцентров и образовательных организаций, расположенных в зоне действия программы.
• Участники программ повышения мобильности трудовых ресурсов.

Чтобы кредит одобрили, стоимость квадратного метра жилья должна быть не выше среднего значения по региону, установленного министерством строительства. В построенном жилье нужно зарегистрироваться не позднее чем через 9 месяцев после ввода и сохранять прописку на протяжении 5 лет.

Дальневосточная и Арктическая ипотека в 2025 году: условия, нюансы, как оформить

Главное

Наиболее востребованными сейчас остаются четыре государственные программы поддержки. Семейная ипотека предлагает ставки до 6% для семей с детьми, но требует обязательного привлечения подрядчика из специального реестра. Сельская ипотека со ставками от 0,1 до 3% теперь доступна в основном работникам АПК и бюджетной сферы.

IT-специалисты могут рассчитывать на льготные условия до 6% годовых, а жители Дальнего Востока и Арктической зоны — на ставки около 2%.

Эксперты считают, что для полноценного восстановления рынка ИЖС необходимы либо значительное снижение ключевой ставки, либо появление новой массовой программы с доступными ставками.

Как взять ипотеку без первоначального взноса