Что будет с ипотекой при разводе: как делятся кредит и жильё

При разводе супруги делят не только имущество, но и долги. В базовом сценарии ипотечная квартира и обязательства перед банком делятся пополам. Но это не единственный вариант. Юрист Шон Бетрозов рассказал «Рамблеру» о нюансах раздела жилья, купленного до брака или по льготной программе, а также в ситуации, когда у супругов есть несовершеннолетние дети.

Если ипотека оформлена до брака на одного из супругов

При разводе квартира или дом, купленные до регистрации брака, не делятся между супругами — они остаются у того, на кого были оформлены изначально. Ипотеку продолжает выплачивать собственник.

Однако второй супруг имеет право на денежную компенсацию в размере половины всех ипотечных платежей, внесённых из семейного бюджета в период брака.

Пример:

Ещё до свадьбы муж купил квартиру в ипотеку. После заключения брака супруги несколько лет вместе выплачивали этот кредит из общего бюджета. Допустим, за годы совместной жизни на погашение «добрачной» ипотеки ушло 1,2 миллиона рублей. В этом случае суд может взыскать в пользу жены 600 тысяч рублей компенсации — это её доля от совместно потраченных средств.

Если ипотека оформлена в браке

Такое жильё признаётся совместно нажитым имуществом и при разводе делится пополам, если иное не установлено брачным договором. Ипотечный долг распределяется пропорционально долям в имуществе. Они выделяются по соглашению сторон или в судебном порядке. Если имущество делится пополам, то и оставшаяся задолженность по ипотеке считается общим долгом и тоже делится поровну.

Пример:

Супруги в браке оформили ипотеку на квартиру стоимостью 6 миллионов рублей. Первоначальный взнос и ежемесячные платежи они делали из общих средств. К моменту развода им осталось выплатить 3 миллиона рублей. Так как квартира является совместно нажитым имуществом, при разводе каждый супруг вправе претендовать на половину её стоимости.

Варианты дальнейших действий:

• Если супруги решили вопрос мирно, например, договорились, что квартира достанется мужу, то он может выплатить жене компенсацию 1,5 миллиона рублей и полностью принять на себя оставшийся долг перед банком. На такую сделку обычно требуется согласие банка, потому что кредит переоформляется на одного заёмщика.
• Если согласия нет, суд может признать за каждым супругом по 1/2 доли квартиры и определить, что остаток долга они также обязаны выплачивать поровну. При этом каждый фактически станет собственником 1/2 квартиры. Либо суд, изучив ситуацию, передаст квартиру одному из супругов. Например, тому, кто способен обслуживать долг. Второму супругу взамен присудят денежную компенсацию — обычно в размере половины уже выплаченной части кредита и половины той части имущества, которая приходится на уплаченный долг.

Обратите внимание. Если кредит взят в браке, оба супруга в любом случае несут равную ответственность за имущество и долг.

Если у супругов есть несовершеннолетние дети

Несовершеннолетние дети не имеют прямого права на собственность родителей. Однако закон требует учитывать их интересы при разделе имущества. Поэтому суд вправе отойти от принципа равенства долей супругов, исходя из интересов несовершеннолетних детей. При решении вопроса, кому достанется недвижимость или как именно разделить её, суд принимает во внимание, с кем останутся дети, и стремится не ухудшать их жилищные условия.

Пример:

Супруги разводятся. У них есть 5-летняя дочь, которая остаётся жить с матерью. Совместная квартира — двухкомнатная, приобретена в браке, ипотека почти выплачена.

Возможный исход: суд определяет, что мать получает 2/3 доли квартиры, а отец — 1/3, поскольку большая доля нужна для проживания матери и ребёнка. Отец также получает денежную компенсацию, эквивалентную 1/3 стоимости жилья, либо ему передаются другие совместно нажитые ценности, чтобы сохранить баланс. Такой подход предотвращает ситуацию, когда мать и ребёнок могут остаться без подходящего жилья.

Если у супругов есть совершеннолетние дети

Совершеннолетние дети не влияют на раздел имущества родителей. Их присутствие не изменяет стандартную схему раздела — всё совместное имущество делится пополам. В той же пропорции распределяется и непогашенный остаток кредита.

Пример:

Супруги прожили в браке 25 лет, вырастили двоих детей, которым сейчас 20 и 23 года. Всё их имущество — большая трёхкомнатная квартира и дача — было нажито в браке. Дети уже самостоятельны, живут отдельно.

Развод и раздел имущества происходит по общим правилам: квартира и дача делятся поровну между мужем и женой. Взрослые сын и дочь никакого влияния на ситуацию не оказывают. Суд не будет увеличивать долю одного из родителей в интересах детей, поскольку они совершеннолетние и обеспечивать их жильём не требуется.

Если при оформлении ипотеки использовался материнский капитал

По закону, если жильё куплено с использованием материнского капитала, все члены семьи, включая детей, получают доли в нём. Поэтому квартира или дом с самого начала будут в долевой собственности.

При разводе такая недвижимость делится с учётом прав детей:

• Детские доли не затрагиваются и остаются за детьми.
• Оставшаяся часть, принадлежащая родителям, подлежит разделу между ними.

Пример:

Супруги купили в браке квартиру за 4 миллиона рублей, из которых 500 тысяч рублей составили средства материнского капитала. Они оформили квартиру в общую долевую собственность мужа, жены и двоих детей.

Часть квартиры, оплаченную за счёт материнского капитала (12,5% от стоимости жилья), распределили между всеми членами семьи в равных долях — каждому досталось по 1/32. Оставшиеся 87,5% квартиры супруги распределили между собой — по 7/16 доли каждому.

Таким образом, в ЕГРН отражено следующее:

• муж — 7/16 + 1/32 = 15/32 доли;
• жена — 7/16 + 1/32 = 15/32 доли;
• первый ребёнок — 1/32 доли;
• второй ребёнок — 1/32 доли.

При разводе детские доли не подлежат разделу, так как защищены законом. Доли родителей — по 15/32 у каждого — можно разделить по соглашению либо по решению суда.

Супруги могут договориться, что квартира остаётся матери и детям, а отец уступает свою долю в размере 15/32 за компенсацию, исходя из рыночной стоимости. Или каждый из родителей останется владельцем своей доли, и они продолжат быть сособственниками.

Обратите внимание. Бывает, что доли детей не выделяют заранее, например, если семья погасила ипотеку маткапиталом, но ещё не оформила перераспределение собственности. В таком случае при разводе суд в первую очередь выделит детям причитающееся, а затем уже разделит остальное имущество между супругами.

Если ипотека оформлена по льготной программе

Несмотря на специальные условия займа, принцип раздела имущества остаётся тем же: квартира, приобретённая в браке по льготной программе, делится между супругами как совместное имущество. После развода ставка обычно не пересматривается, если кредит продолжает выплачивать тот же заёмщик.

Есть нюанс, связанный с военной ипотекой. При разводе купленная с её помощью квартира подлежит разделу на общих основаниях. Но на практике разделить такое жильё до погашения займа сложно: контрактник не может переоформить кредит и право участия в программе на другое лицо. Чаще всего квартира остаётся военнослужащему, а второй супруг получает компенсацию — либо половину суммы, которую семья вложила сверх госфинансирования, либо иную долю по договорённости.

Пример:

Муж-военнослужащий купил в браке квартиру по военной ипотеке стоимостью 3 миллиона рублей. Из них 2,5 миллиона рублей покрыты целевым займом от Минобороны, а 500 тысяч рублей супруги добавили из семейных накоплений. При разводе квартира будет считаться совместно нажитой, и жена сможет претендовать на её половину.

На практике суд может выделить жене 50% от суммы семейных вложений. В нашем примере речь о 250 тысячах рублей. Это может быть либо прямая денежная компенсация, либо небольшая доля в квартире, которую впоследствии выкупит муж. Оплаченную государством часть жилья суд может оставить мужу без раздела.

Но, по словам Шона Бетрозова, свежая юридическая практика по таким спорам показывает, что суд, вероятнее всего, признает за супругой право на долю, соответствующую сумме платежей за ипотеку в период брака, независимо от того, кто вносил деньги по кредиту. Так, если супруги погасили один миллион рублей, жене выделят долю такой же стоимости.

Варианты раздела имущества и ипотечного долга при разводе

Мировое соглашение

Это самый простой и быстрый способ разделить имущество. Супруги сами договариваются, что и кому достаётся, а также кто и на каких условиях будет выплачивать оставшийся долг по ипотеке.

Соглашение нужно оформить письменно и заверить у нотариуса, чтобы оно имело законную силу. Также важно учесть интересы банка: если один супруг собирается полностью принять на себя ипотеку, нужно получить согласие кредитора и переоформить договор на одного заёмщика.

Пример:

После развода супруги решили не судиться. Они заключили нотариальное соглашение, где указали, что квартира остаётся жене, которая продолжит платить ипотеку самостоятельно и в течение года выплатит мужу компенсацию 1 миллион рублей за его долю.

Банк одобрил освобождение мужа от обязательств, перекредитовав жену. В результате муж получил оговорённую сумму, а жена стала единоличным собственником и заёмщиком.

Продажа жилья и раздел денег

Если ни один из супругов не может или не хочет обслуживать ипотеку в одиночку, они могут продать недвижимость. Это возможно только с согласия банка — пока ипотека не погашена, квартира находится в залоге у кредитора.

Как происходит процесс:

1. Супруги договариваются с банком и находят покупателя.
2. Банк помогает оформить сделку.
3. Часть выручки идёт на погашение остатка долга.
4. Оставшиеся деньги делятся между супругами.

Пример:

После развода у бывших супругов осталась ипотечная «двушка», платить за которую ни один из них не готов. Они получили от банка согласие и продали жильё за 6 миллионов рублей. 2 миллиона рублей пошло на досрочное погашение кредита, а оставшиеся 4 миллиона супруги разделили пополам. Таким образом они разошлись без взаимных претензий: кредит закрыт, деньги поделены.

Н3 Принудительный раздел через суд

Если договориться не удалось, приходится обращаться в суд. Он рассматривает все обстоятельства, включая наличие детей и финансовое положение сторон, и выносит решение о разделе имущества и долгов.

При этом недвижимость либо делится на доли, либо передаётся одному из супругов с обязанностью выплатить второму компенсацию. Также суд определяет, кто будет платить оставшуюся часть ипотеки, как правило, пропорционально долям.

Пример:

Супруги спорят из-за купленной в браке квартиры. Суд установил, что жена не работает, так как находится в отпуске по уходу за ребёнком. Поэтому было решено отступить от равенства долей в её пользу: 2/3 квартиры присудили жене, 1/3 — мужу. Выплату оставшегося долга суд также распределил: 2/3 кредита должна будет погасить жена, 1/3 — муж.

Поскольку фактически разделить квартиру на части невозможно, суд определил, что она достанется жене и ребёнку, но женщина должна будет выплатить бывшему мужу компенсацию, равную стоимости его доли. После этого она станет единоличным собственником квартиры.

При этом согласно кредитному договору муж по-прежнему остаётся заёмщиком. Если жена захочет вывести его из кредита, ей придётся отдельно договариваться с банком.

Н3 Заключение брачного договора

Брачный договор супруги могут заключить как до, так и после регистрации отношений. Он оформляется с участием нотариуса и может в том числе регулировать раздел недвижимости и ипотеки при разводе. Наличие такого контракта значительно упрощает этот процесс: суду не нужно ничего делить, достаточно следовать условиям договора.

Пример:

При оформлении ипотеки супруги заключили брачный договор, где прописали, что независимо от обстоятельств квартира будет принадлежать обоим в равных долях, а платежи они делят пополам.

Спустя время они развелись. Раздел имущества произошёл спокойно: согласно договору, каждому досталось по 1/2 квартиры. При этом они остались созаёмщиками по кредиту, но при желании смогут попросить банк о переводе ипотеки на кого-то одного.

Частые ошибки и как их избежать

Развод и раздел имущества — сильный стресс для обоих супругов, даже если они сохранили нормальные отношения. В таком психологическом состоянии легко забыть о важных нюансах или принять эмоциональное решение, которое осложнит процесс.

Чего не стоит делать:

1. Игнорировать права банка при разделе ипотечной квартиры. Без одобрения залогодержателя нельзя вывести кого-то из супругов из числа заёмщиков, переоформить кредит только на одного из них или продать квартиру. Поэтому до любого юридически значимого действия необходимо обратиться в банк и получить письменное согласие на сделку или оформить рефинансирование.
2. Не закреплять договорённости в юридически значимой форме. Устные соглашения, расписки и обещания в мессенджерах не являются надёжной защитой. Один из супругов сначала может отказаться от квартиры, а через год подать иск о признании права на долю. Поэтому соглашение о разделе имущества нужно оформлять у нотариуса или в рамках судебного процесса. Нотариально удостоверенное соглашение имеет силу исполнительного листа. При его нарушении можно обратиться к судебным приставам без судебного разбирательства.
3. Откладывать решения по ипотеке на неопределённый срок. После развода один из супругов может съехать и перестать платить кредит, считая, что это уже не его проблема. Однако, пока договор с банком не изменён, оба созаёмщика несут солидарную ответственность за долг. Если один прекращает выплаты, второй обязан платить за двоих, чтобы не лишиться жилья. В такой ситуации важно фиксировать все платежи: сохранять чеки, выписки, подтверждения переводов. Это позволит взыскать с бывшего супруга его часть долга через суд. Если есть возможность, нужно сразу оформить соглашение о том, кто и в каком объёме будет вносить платежи.
4. Использовать факт проживания детей в квартире как защиту от банка. Супруг, с которым остались дети, может считать, что банк не станет отнимать квартиру. На практике наличие детей не останавливает кредиторов от взыскания, если обязательства не исполняются.
5. Не идти на компромисс. Конфликты между бывшими супругами часто затягивают раздел имущества. Это может привести к просрочкам платежей, ухудшению кредитной истории и даже потере квартиры. Лучше найти взаимоприемлемое решение: договориться о денежной компенсации за долю; продать квартиру, погасить долг и разделить оставшиеся деньги и так далее.
6. Забыть о разделе оставшегося долга. Некоторые супруги делят жильё, но не договариваются о том, кто платит ипотеку. В результате один из них может лишиться права на недвижимость, но остаться должником по кредиту. В соглашении необходимо чётко прописать, кому переходит недвижимость, кто и в каком порядке выплачивает остаток долга и освобождается ли второй супруг от обязательств. Если кредит берёт на себя один из супругов, целесообразно добиться от банка вывода второго заёмщика из договора или провести рефинансирование. Если это невозможно, в соглашении надо предусмотреть гарантии: например, санкции за просрочку, условия досрочного выкупа доли.
7. Не сохранять документы и доказательства ипотечных выплат. Иметь подтверждающие документы особенно важно, когда один из супругов вложил в жильё личные средства — например, полученные до брака, подаренные или унаследованные. Чтобы подтвердить, что это были личные деньги, нужно иметь договор дарения, завещание, платёжные поручения с пометками, для кого предназначались средства. В противном случае суд, скорее всего, посчитает все выплаты общими.

Коротко

Если ипотека оформлена в браке, квартира считается совместно нажитым имуществом и будет делиться пополам между супругами, если другое не предусмотрено брачным договором. Ипотечный долг распределяется пропорционально долям в квартире.

Если один из супругов взял ипотеку до свадьбы, жильё и кредит после развода останутся у него. При этом второй супруг имеет право на денежную компенсацию в размере 50% всех ипотечных платежей, внесённых из семейного бюджета за период брака.

Несовершеннолетние дети не имеют прямых прав на собственность родителей. Однако при распределении долей в квартире и ипотечных обязательств суд учитывает, с кем остаются дети, и может отойти от принципа равенства ради их благополучия.

Совершеннолетние дети на стандартную схему раздела не влияют — всё совместное имущество и долги делятся между супругами пополам.

Если при покупке жилья в ипотеку использовался маткапитал, при разводе детские доли остаются за несовершеннолетними. Супруги могут разделить между собой оставшуюся часть жилья и кредитные обязательства.

Купленное по льготной ипотеке жильё делится между супругами пополам, как и любое совместное имущество. Процентная ставка обычно не пересматривается, если кредит продолжает гасить исходный заёмщик.

Разделить имущество и долг по ипотеке можно в рамках мирного соглашения. Один из вариантов — продать жильё и поделить деньги. Если договориться не получилось, придётся обратиться в суд.

Среди частых ошибок при разводе с ипотекой: игнорирование прав банка, отсутствие письменных договорённостей, утрата доказательств платежей, отказ от компромисса.

Надо ли платить за ЖКУ, если в квартире никто не живёт