Ипотека без мифов: 10 заблуждений, мешающих взять жилищный кредит

Хотя ипотеку в постсоветской России выдают уже почти 30 лет, заёмщики не всегда чётко понимают, как она работает. Одни считают, что банк заберёт квартиру за любую провинность, другие — что можно не страховать залог, третьи — что надо скрывать от кредиторов финансовые трудности. Разбираем 10 часто встречаемых мифов об ипотеке и объясняем, как всё устроено на самом деле.

Миф № 1. Недвижимость в ипотеке не принадлежит заёмщику

Некоторые потенциальные заёмщики уверены, что ипотечная квартира остаётся во владении банка до полного закрытия кредита, а покупатель всё это время лишь пользуется ею. Кто-то даже опасается, что банк может в любой момент изъять недвижимость, даже если исправно вносить платежи.

Реальность

Заёмщик становится полноценным собственником жилья сразу после государственной регистрации сделки. Банк не владеет квартирой, а лишь получает её в залог. Это действительно позволяет ему изъять недвижимость (ст. 50 ФЗ № 102 «Об ипотеке»), но только если заёмщик систематически не выполняет обязательства по ипотеке и накопил внушительный долг.

Без веских оснований отнять жильё банк не может — это допустимо только в рамках судебной процедуры.

Кроме того, заёмщик может распоряжаться квартирой почти без ограничений:

• Прописаться там самостоятельно и зарегистрировать родственников.
• Сделать косметический или капитальный ремонт.
• Сдавать в аренду — если это не запрещено кредитным договором.

Таким образом, купленная в ипотеку недвижимость с самого начала становится собственностью заёмщика, но находится в залоге у банка для защиты его финансовых интересов.

Миф № 2. Досрочное погашение ипотеки невыгодно

Существует мнение, что досрочное погашение ипотеки — невыгодная затея: заёмщик всё равно выплачивает все проценты, заложенные в договоре. Более того, банк может взимать штрафы или комиссии за закрытие кредита раньше срока, потому что из-за этого он теряет прибыль.

Реальность

На самом деле проценты по ипотеке начисляются не на всю сумму кредита, а на его остаток. Это значит, что чем быстрее клиент гасит заём, тем меньше переплачивает.

Досрочное погашение кредита в действительности невыгодно только банку. Так он не получит всей прибыли, на которую рассчитывал.

Однако право заёмщиков в любой момент полностью или частично выплатить ипотеку защищает закон:

• Ст. 809 ГК РФ подтверждает, что проценты начисляются только на сумму непогашенной задолженности.
• Ст. 810 ГК РФ и ст. 11 ФЗ № 353 «О потребительском кредите» позволяют заёмщику в любое время вернуть кредит полностью или частично. Кредитора нужно уведомить о таком намерении за месяц. На практике банки чаще всего не требуют уведомлений или устанавливают для них меньшие сроки.
• О том, что наказывать клиентов за досрочное погашение кредитов нельзя, не раз заявлял Роспотребнадзор.

Как это работает на практике

Если заёмщик берёт ипотеку на 20 лет, но погашает её за 10, он экономит на процентах.

Например, если выплачивать по графику ипотеку на 5 миллионов рублей под 9% годовых в течение 20 лет, переплата по процентам составит около 5,8 миллиона рублей. Если же погасить тот же самый кредит за 10 лет, переплата сократится примерно до 2,6 миллиона рублей, а экономия составит 3,3 миллиона рублей.

Итак, досрочное погашение всегда снижает переплату по ипотеке. При этом оно может быть не полным, а частичным.

При частичном досрочном погашении заёмщик может:

• Снизить ежемесячный платёж.
• Уменьшить срок кредитования, что позволит ещё больше снизить сумму процентов.

Таким образом, досрочное погашение — это реальный способ сэкономить на ипотеке и быстрее избавиться от долговой нагрузки.

Миф № 3. Залоговое жильё запрещено продавать до полного погашения кредита

Кто-то считает, что, пока ипотека не выплачена, квартира остаётся «заблокированной» в банке и продать её невозможно. Люди опасаются, что, если им, например, понадобится переехать, они окажутся в ловушке и будут вынуждены платить за жильё, которое им больше не нужно.

Реальность

Продать квартиру в ипотеке можно, но только с одобрения кредитора. Чтобы согласовать сделку, нужно обратиться в банк.

Право кредитора отказать заёмщику сильно ограничили с 2024 года. Госдума изменила закон «Об ипотеке» и дала владельцам ипотечного жилья право на его самостоятельную продажу по согласованной с банком цене.

Продать залоговую недвижимость можно через досрочное погашение кредита. В таком случае заёмщик закрывает долг за свой счёт или деньгами покупателя, банк снимает обременение, после чего квартира продаётся. Согласовывать продажу с кредитором необязательно, если сделку не планируется проводить через него.

Другие возможные варианты:

1. Перевод ипотеки на покупателя. Покупатель переоформляет на себя кредит продавца и после этого становится собственником квартиры. Такая процедура возможна не во всех банках. Но там, где возможна, часто требуется заплатить комиссию.
2. Выдача новой ипотеки под покупаемую квартиру. В этом случае продавец оформляет новый кредит в том же или другом банке и этими деньгами гасит ипотеку продавца.
3. Продажа через банк. Некоторые банки сами помогают реализовать залоговую недвижимость через партнёрские агентства или собственные онлайн-сервисы.

Итак, продать ипотечную квартиру реально, но для этого нужно либо досрочно закрыть кредит, либо согласовать сделку с банком. Если заёмщик планирует такую сделку, ему лучше заранее уточнить все условия у кредитора.

Миф № 4. Банкротство банка освобождает от уплаты ипотеки

Некоторые заёмщики полагают, что, если выдавший ипотеку банк окажется несостоятельным или потеряет лицензию, их долг исчезнет. Они рассчитывают, что кредитный договор аннулируется, поскольку юридическое лицо-кредитор прекратит существование.

Реальность

На самом деле банкротство банка не освобождает заёмщика от обязательств по ипотеке — кредиты, которые выдал обанкротившийся банк, в таком случае переходят к другому юридическому лицу.

При ликвидации коммерческого банка Центробанк сначала вводит в нём временное управление, а затем передаёт кредитный портфель:

• Другому банку, который продолжает обслуживание ипотеки на прежних условиях.
• Агентству по страхованию вкладов (АСВ), которое потом передаёт кредиты в другой банк или продаёт их на аукционе.

Что бы ни случилось с банком, заёмщик обязан продолжать платить по кредиту в полном соответствии с договором. Изменить условия ипотеки может только новый кредитор, но без согласия заёмщика он не вправе повысить ставку или ужесточить требования (ст. 450 ГК РФ).

Что делать, если банк прекратил существование:

1. Официально уточнить, кому переданы обязательства, — информация публикуется на сайтах ЦБ РФ и АСВ. Там же можно узнать, по каким реквизитам вносить платежи.
2. Дождаться уведомления от нового кредитора и ещё раз уточнить реквизиты для платежей.
3. Продолжать погашение ипотеки — просрочки могут привести к штрафам, даже если банк сменился.

Таким образом, при банкротстве банка ипотека никуда не исчезает. Долг переходит новому кредитору, и заёмщик продолжает платить его на старых условиях по новым реквизитам.

Миф № 5. Чтобы получить ипотеку, нужно сперва накопить на первоначальный взнос

Распространено мнение, что без накоплений для первоначального взноса взять ипотеку невозможно, поскольку банки требуют оплатить не менее 15–20% от стоимости жилья.

Реальность

В этом мифе есть доля правды: чаще ипотека действительно предполагает первоначальный взнос. Но, во-первых, это необязательно должны быть личные деньги заёмщика, а во-вторых, иногда можно вообще обойтись без них.

Если своих денег для первоначального взноса нет или не хватает, заёмщик может:

1. Передать в залог другое жильё. Вместо первоначального взноса некоторые банки готовы принять в залог имеющуюся у заёмщика недвижимость — другую квартиру, частный дом, землю.
2. Использовать военную ипотеку, если имеет право на неё. Государство в рамках накопительно-ипотечной системы оплачивает первоначальный взнос за военнослужащего.
3. Получить материнский капитал за рождение ребёнка. Семьи с детьми могут использовать маткапитал для первоначального взноса по ипотеке (ст. 10 ФЗ № 256).
4. Оформить региональные субсидии и выплаты. В некоторых регионах действуют программы поддержки: власти компенсируют часть суммы при покупке жилья. Например, в Республике Коми матери младше 25 лет имеют право на выплату 500 тысяч рублей при рождении первого ребёнка. Эти деньги можно потратить и на первоначальный взнос.

Итак, оформить ипотеку без денег на первоначальный взнос можно. Но доступно это не всем: нужно иметь активы для передачи в залог либо право на государственные или региональные субсидии.

Миф № 6. Регистрация детей в ипотечной квартире защищает от её изъятия при просрочке

Некоторые полагают, что банки не имеют права изымать жильё, если там прописаны несовершеннолетние, — даже при серьёзных просрочках. Это убеждение основано на идее о том, что государство защищает права детей и их регистрация накладывает на недвижимость особый статус.

Часто это действительно так — например, некоторые ограничения на сделки с недвижимостью накладывает использование материнского капитала. Однако злостным неплательщикам ипотеки всё это не поможет.

Реальность

Прописка детей не защищает жильё от изъятия. Если заёмщик допустил значительную просрочку и не погашает долг, банк через суд может обратить взыскание на квартиру (ст. 50 ФЗ № 102 «Об ипотеке»).

Как происходит изъятие жилья:

1. Банк направляет заёмщику уведомление о просрочке.
2. Если долг не будет погашен, банк подаёт иск в суд.
3. Суд выносит решение об изъятии и продаже жилья на торгах.

Закон не запрещает реализацию ипотечного жилья, даже если в нём зарегистрированы несовершеннолетние.

Однако суд может учесть права детей, если:

• Речь идёт о единственном жилье семьи, и есть возможность реструктурировать долг.
• Родители просят предоставить отсрочку.

В этих случаях должникам могут дать шанс исправить ситуацию, но не освободят от обязательств полностью.

Миф № 7. Ипотеку можно оформить только с идеальной кредитной историей

Распространено мнение, что, если у заёмщика в прошлом были просрочки по кредитам, банк автоматически откажет в ипотеке. Многие считают, что испорченная кредитная история (КИ) навсегда закрывает доступ к ипотеке.

Реальность

На самом деле банки оценивают не сам факт просрочек, а надёжность клиента в целом — причём на данный момент, а не когда-то в прошлом.

На решение банка о выдаче ипотеки влияют и другие факторы:

1. Давность нарушений. Если просрочки были 5–7 лет назад и с тех пор заёмщик исправно обслуживает кредиты, вероятность одобрения ипотеки возрастает.
2. Текущее финансовое состояние. Если у заёмщика стабильный доход, низкая долговая нагрузка и положительная динамика платежей, банк может закрыть глаза на прошлые нарушения.

Можно ли взять ипотеку, если у вас плохая КИ

Да, но условия могут быть жёстче:

• Более высокая ставка — таким образом банк компенсирует свои риски.
• Больший первоначальный взнос, например вместо 20% придётся внести 30%.
• Тщательная проверка — банк может попросить у заёмщика дополнительные данные.

Ряд банков предлагает ипотеку даже людям с испорченной кредитной историей, но в этом случае ставки ещё выше, а требования к заёмщику строже. Таким образом, банки не требуют идеальной кредитной истории, но внимательно оценивают платёжную дисциплину заёмщика. Если просрочки случились давно, были закрыты и с тех пор финансовая дисциплина улучшилась, получить ипотеку вполне реально.

Миф № 8. Отказ от страхования никак не повлияет на ипотеку

Некоторые заёмщики думают, что страховать свою жизнь и здоровье, а также сам объект недвижимости необязательно и от полиса можно отказаться без последствий.

Реальность

Страховка, которую предлагают оформить ипотечным заёмщикам, подразделяется на обязательную и необязательную. Влияние на условия кредита могут оказывать и та и другая.

При оформлении ипотеки можно застраховать:

1. Сам объект недвижимости. Это обязательно по закону (ст. 31 ФЗ «Об ипотеке»): такой полис покрывает риски повреждения или утраты жилья.
2. Жизнь и здоровье заёмщика. Это необязательная страховка, которая покрывает риски временной нетрудоспособности или смерти клиента.
3. Право собственности (титульное страхование). Ещё одна факультативная страховка, защищающая владельца недвижимости от её потери из-за юридических споров.

Согласно ст. 7 ФЗ «О потребительском кредите» заёмщик вправе не оформлять необязательную страховку, отказаться от неё в период охлаждения или не продлевать по окончании. Но в таком случае банк будет считать его более рискованным клиентом и может повысить процентную ставку на 1–2%. А тем, кто покупает такие полисы, кредитор готов предложить лучшие условия.

Чаще всего банки включают в кредитные договоры пункт, согласно которому процентная ставка может снизиться при оформлении необязательных полисов и вырасти при отказе от них. Поэтому страхование — не просто дополнительная услуга, а важный фактор, влияющий на итоговую стоимость ипотеки.

Миф № 9. Условия кредита и банк выбираются раз и навсегда

Некоторые заёмщики считают, что если они оформили ипотеку в одном банке, то должны будут выплачивать кредит на первоначальных условиях до конца. Даже если в других банках появляются более выгодные предложения, изменить условия невозможно.

Реальность

На самом деле ипотеку можно рефинансировать в любом банке, который согласится на это.

Рефинансирование позволяет:

• Уменьшить процентную ставку.
• Снизить регулярные платежи за счёт увеличения срока кредита.

Как работает рефинансирование

Заёмщик подаёт заявку на рефинансирование в тот же или другой банк. Кредитор проверяет его платёжеспособность и одобряет новую ипотеку на лучших условиях. Новый кредит покрывает старый долг, а заёмщик продолжает платить тому банку, в котором оформил его.

Рефинансировать ипотеку выгодно, когда:

• У заёмщика улучшилось финансовое положение, и он может претендовать на более выгодные условия.
• Есть дополнительные платежи и комиссии, которые можно уменьшить при смене банка.
• На рынке появляются более низкие ставки по сравнению с той, по которой она изначально оформлялась.

Сейчас одной из самых привлекательных для этого программ является семейная ипотека под 6%: если заёмщики подходят под её условия, они могут перекрыть с её помощью свой прежний жилищный кредит. Другие льготные программы такой возможности не предусматривают.

Миф № 10. Если признаться, что у тебя финансовые проблемы, банк заберёт квартиру

Сталкиваясь с финансовыми трудностями, некоторые заёмщики не спешат сообщать об этом банку из страха, что он сразу потребует вернуть всю сумму долга или отберёт жильё. Из-за этого люди скрывают свои проблемы, занимают деньги у друзей или берут новые кредиты, чтобы платить старый.

Реальность

На самом деле кредиторы заинтересованы в том, чтобы клиенты сохраняли платёжеспособность, даже если они временно испытывают сложности. Если вовремя сообщить о проблемах, можно договориться с банком о льготном периоде, в течение которого платежей или не будет совсем, или они будут снижены.

Проблему можно решить с помощью:

• Кредитных каникул, на время которых заёмщик получает отсрочку платежей.
• Реструктуризации долга. В таком случае банк изменяет условия кредита, продлевая срок и / или снижая процентную ставку.
• Рефинансирование. Заёмщик может снизить ставку, обратившись в другой банк.

При этом лучше обратиться в банк до того, как накопился серьёзный долг. Если кредитор видит, что заёмщик не уклоняется от обязательств, он с большей вероятностью пойдет навстречу и вряд ли обратится в суд для изъятия жилья.

Чего делать не стоит — так это брать для обслуживания ипотеки потребительские кредиты. Новые займы только ухудшат ситуацию, увеличив долговую нагрузку.

Коротко

Ипотека окружена множеством мифов, из-за которых заёмщики могут принимать невыгодные решения или вовсе отказываться от покупки жилья. На самом деле ипотечное кредитование гораздо гибче, чем принято думать:

1. Ипотечной недвижимостью владеет не банк, а заёмщик. Квартира становится его собственностью с момента государственной регистрации сделки, а банк лишь получает её в залог.
2. Если погасить ипотеку досрочно, можно сэкономить крупную сумму. Проценты начисляются на невыплаченную часть долга. Поэтому чем быстрее заёмщик его гасит, тем меньше переплатит.
3. Продать ипотечное жильё можно. Цену сделки нужно согласовать с банком. Самостоятельная продажа невозможна, только если заёмщик начал процедуру банкротства, перезаложил недвижимость в другом банке или задолжал по кредиту и довёл ситуацию до судебного взыскания жилья.
4. Банкротство банка не освобождает от ипотеки. Долг передаётся другому банку или АСВ, а заёмщик продолжает платить.
5. Чтобы получить ипотеку, заёмщику не всегда нужны собственные деньги на первоначальный взнос. Есть варианты под залог другой недвижимости с привлечением материнского капитала или региональных субсидий.
6. Факт прописки детей не защищает от изъятия жилья за долги по ипотеке, но суд может дать семье шанс исправить ситуацию, если у неё нет другой недвижимости.
7. Неидеальная кредитная история — не приговор. Банк учитывает не только факт просрочек, но и их давность, размер и текущее финансовое состояние клиента.
8. Отказ от страховки повышает ставку. Это делает кредит более рискованным для банка, и заёмщик платит повышенный процент.
9. Ипотеку можно рефинансировать. Если на рынке появляются более выгодные условия, заёмщик может снизить процентную ставку или изменить срок кредитования.
10. Признание заёмщиком финансовых трудностей — не повод для изъятия жилья. Банки предлагают реструктуризацию, кредитные каникулы и другие способы помочь клиенту продолжать выплаты.

Потребительский кредит: что это, виды и как оформить