Траншевая ипотека на новостройку: как устроена и в чём риски

С 1 января 2025 года меняются правила выдачи ипотеки. Теперь банки должны соблюдать специальный стандарт: он вводит запрет на различные схемы покупки новостроек, которые ЦБ считает рискованными. Но запрета на траншевую ипотеку среди них нет. По мнению экспертов, россияне всё чаще будут прибегать к данной схеме в 2025 году, поскольку ставки по рыночной ипотеке слишком высоки. Рассмотрим, как устроена траншевая ипотека, в чём состоят её преимущества и риски.

Как выдаются транши

Траншевая ипотека — это кредит на покупку недвижимости, который выдаётся не сразу одной суммой, а по частям (траншами) в течение определённого времени.

Обычно траншей бывает два (но в зависимости от условий договора траншей может быть три или четыре). Первый из них заёмщик получает до ввода жилья в эксплуатацию. Он может составлять 10–30% от стоимости жилья, а проценты будут начисляться только на него, а не на всю сумму кредита. Это позволяет заёмщику платить в самом начале совсем небольшие суммы.

Затем банк выдаёт второй транш на основную сумму кредита. Чаще всего он выдаётся, как только дом введён в эксплуатацию (но точные сроки зависят от условий договора). Максимальный срок перевода последнего транша — не позже трёх лет с момента подписания кредитного договора.

Такая схема подходит тем, кто в ожидании ключей от квартиры, но вынужден ещё и арендовать жильё. А «потянуть» два платежа сразу не всегда бывает возможным. Также её можно рассмотреть тем, кто пока не планирует жить в квартире, а хочет сдавать её в аренду: до сдачи дома платежи не представляют существенной нагрузки, а после они могут ежемесячно погашаться за счёт арендных платежей.

Как работает траншевая ипотека

Траншевая ипотека работает так же, как и обычная: сначала нужно подать заявку на одобрение кредита. Банк смотрит кредитный рейтинг и оценивает возможности заёмщика, а затем уже принимает решение. Кредит одобряют сразу на всю сумму. Пакет документов такой же, как и при стандартной ипотеке. Для получения траншевой ипотеки в Сбербанке нужно подготовить такие документы:

• заявление-анкету на оформление кредита;
• паспорт;
• заверенную копию трудовой книжки;
• трудовой договор;
• документ, подтверждающий доход (справка, которая ранее называлась 2-НДФЛ, налоговая декларация, выписка с зарплатного счёта и пр.).

Важно иметь в виду, что траншевая ипотека не отменяет необходимость первоначального взноса. Его нужно заплатить из собственных средств (многие банки разрешают использовать для этого материнский капитал). Первоначальный взнос вместе с первым траншем по ипотеке переводятся на эскроу-счёт. На этом этапе застройщик не будет иметь доступа к денежным средствам.

Для получения второго транша заёмщику необходимо написать заявление. Проходить повторную проверку кредитного рейтинга не нужно, если заёмщик регулярно и вовремя вносил платежи. Деньги хранятся на эскроу-счёте до сдачи дома в эксплуатацию. Таким образом, для заёмщика такая схема так же безопасна, как и обычная ипотека по договору долевого участия (ДДУ).

Как выгодно купить жильё в 2025 году: советы экспертов

Как платить:

до сдачи дома в эксплуатацию (в течение 1–3 лет) заёмщик погашает кредит и проценты только по первому траншу;

после сдачи дома банк перечисляет вторую часть денежных средств, и ежемесячный платёж заёмщика повышается;

пока кредит не будет погашен, недвижимость остаётся в залоге у банка.

В чём преимущества:

• Стоимость квартиры фиксирована: застройщик не может её поменять.
• Экономия во время строительства: можно снимать жильё или накопить на ремонт.
• Застройщику выгоднее как можно скорее завершить объект, чтобы получить второй транш.

Риски траншевой ипотеки

Как массовый продукт траншевая ипотека появилась на первичном рынке в 2022 году, когда началось падение спроса, а Центробанк наложил вето на выдачу околонулевой ипотеки и жилищных кредитов без первоначального взноса. Но уже тогда председатель ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что траншевая ипотека, как и её околонулевая предшественница, — рискованный и для покупателей, и для застройщиков продукт.

По её мнению, не все заёмщики осознают итоговую стоимость ипотеки и могут верно оценить свои возможности. А ко времени получения второго транша финансовые обстоятельства заёмщика могут поменяться, и не всегда в лучшую сторону.

К тому же лишь немногие банки и застройщики работают по этой схеме и не всегда готовы распространять траншевую ипотеку на госпрограммы субсидирования: семейную, арктическую или IT-ипотеку.

Рассрочка на квартиру: что это и чем отличается от ипотеки

Кто выдаёт траншевую ипотеку

Возможность оплачивать недвижимость траншевой ипотекой предоставляет далеко не каждый застройщик и не для всех объектов. Как правило, квартиры под такие условия найти лишь в крупных городах: Москве, Санкт-Петербурге, Казани, Екатеринбурге, Новосибирске и других. На какие объекты её распространять, а на какие нет, решает сам девелопер. Поэтому, выбирая квартиру, лучше сразу уточнить, доступна ли траншевая схема для её покупки.

Условия траншевой ипотеки (количество траншей, размер первоначального взноса) могут различаться — это зависит от банка, застройщика и конкретного жилищного комплекса (ЖК).

Сбербанк сегодня — один из немногих, кто продолжает работать с данной схемой, а также применяет её к субсидированным программам: дальневосточной, семейной и IT-ипотеке.

• По базовой программе первоначальный взнос начинается от 20%, а минимальная ставка кредита составляет 30%.
• Если вы пользуетесь субсидированными программами, то ставка по семейной и IT-ипотеке составит 6%, а по дальневосточной — 2%. Первоначальный взнос в этом случае будет 50% от стоимости недвижимости.

В каких ЖК можно взять траншевую ипотеку Сбера, можно посмотреть на сайте Домклик.