Как правильно купить наследственную квартиру, чтобы не остаться без жилья и денег

Покупка наследственной квартиры требует повышенной внимательности. Без должной проверки можно потерять и жильё, и деньги. «Рамблер» спросил у адвокатов о возможных рисках при заключении такой сделки и способах их минимизации.

Основные риски при покупке наследственной квартиры

Главная опасность для покупателя заключается в том, что продажу наследственной квартиры могут оспорить спустя несколько месяцев или даже лет с момента сделки, рассказали «Рамблеру» опрошенные адвокаты.

По словам экспертов, есть вероятность появления родственника, не знавшего о праве на наследство или пропустившего срок вступления в него по уважительной причине. По закону он имеет право подать заявление о восстановлении сроков принятия наследства и оспорить сделку в суде. На это у него есть 1 год с момента, когда он фактически узнал о нарушении своего права.

Срок вступления в наследство составляет 6 месяцев с момента смерти наследодателя. Не все успевают вовремя подать документы нотариусу, отметила адвокат Елизавета Селезнёва. Нередко случается, что потенциальные наследники не знают о смерти близкого родственника, поэтому не обращаются к нотариусу, пояснила адвокат. Этим могут воспользоваться недобросовестные наследники.

После сделки появляется другой наследник, восстанавливает срок принятия наследства и оспаривает сделку.

Возможны два варианта решения спора:

1. Недобросовестного продавца обязывают компенсировать долю неучтённому наследнику.
2. Новому наследнику выделяется доля в праве собственности на квартиру. В таком случае покупатель лишается единоличной собственности.

Приобретение недвижимости, полученной по наследству, сопряжено с рисками нарушения прав тех, кому положена обязательная доля в наследственном имуществе, сказал адвокат Шон Бетрозов. По закону несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, а также нетрудоспособные супруг, родители или иждивенцы умершего наследуют доли в квартире, даже если по завещанию она досталась другому лицу.

Срок исковой давности по таким сделкам составляет до 10 лет.

Ещё один риск для покупателя наследственной квартиры связан с тем, что сделка может быть заключена до того, как наследство официально вступит в силу, предупредил Бетрозов. По его словам, наследники часто спешат найти покупателя до того, как получили свидетельство о праве на недвижимость.

Все расчёты до регистрации наследства в Росреестре не имеют юридической силы и не дают покупателю никаких гарантий, подчеркнул адвокат.

Проблемой для нового собственника такой недвижимости могут стать долги умершего. К наследнику переходят ипотечные обязательства, задолженности по коммунальным услугам, споры с кредиторами. Если квартира находится под арестом или залогом, после покупки новые претензии могут быть предъявлены уже покупателю.

Как проверить наследственную квартиру перед покупкой

Запросите у продавца выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Эту информацию можно получить в трёх форматах:

1. Вам предоставят цифровую онлайн-выписку. Проверить её подлинность можно через Госуслуги.
2. Продавец даст согласие на предоставление данных о недвижимости другим людям и организациям, и вы сможете самостоятельно заказать выписку из ЕГРН через Госуслуги или лично в МФЦ.
3. Наследник предоставит бумажную выписку, заверенную печатью.

Получить справку по квартире можно и самостоятельно через онлайн-сервис Росреестра, однако в ней не будут указаны Ф. И. О. собственника. Для проверки объекта введите его адрес или кадастровый номер. Вы получите информацию, сколько раз и как часто происходила смена собственников. Регистрироваться на сайте не нужно, услуга бесплатная.

Что ещё важно сделать перед покупкой:

• Проверить, не числится ли продавец в Банке данных исполнительных производств. Если он там есть, квартира может находиться под арестом.
• Проверить наличие других наследников. Это можно сделать через реестр наследственных дел на сайте Федеральной нотариальной палаты. Нужно ввести фамилию и дату смерти наследодателя. Система покажет, у какого нотариуса открыто дело. Через него можно выяснить, есть ли другие наследники, отказались ли они от своих долей или получили компенсацию. Отказы от наследства оформляются только у нотариуса и действительны лишь при наличии подписи всех сторон.
• Попросить продавца представить выписку из домовой книги, чтобы убедиться, что в квартире нет других зарегистрированных жильцов. Выписать из наследственной квартиры несовершеннолетних или престарелых родственников умершего возможно только через суд.
• Запросить у продавца справку об отсутствии долгов по ЖКУ. При переходе квартиры в собственность покупателя все неоплаченные счета переходят вместе с ней.
• При продаже по доверенности нужно проверить подлинность документа. Он должен быть нотариально заверенным, содержать точное описание объекта и право на продажу. Чтобы проверить, действительна ли доверенность, достаточно позвонить нотариусу, который её заверял.

Когда покупка наследственной квартиры наиболее безопасна

Чем больше времени прошло со дня смерти наследодателя, тем безопаснее сделка, считает Шон Бетрозов. По его словам, оптимальным сроком считается один год, а наилучшим — три года. Именно три года составляет общий срок исковой давности, в течение которого могут появиться новые наследники или начаться судебные споры, пояснил адвокат.

В договор купли-продажи можно включить пункт, защищающий от претензий других наследников, добавил эксперт.

Обычно он звучит так: Продавец гарантирует, что имущество не является предметом спора, и обязуется возместить убытки, если в будущем появятся лица, претендующие на данную квартиру.

Если после сделки объявится новый наследник, эта оговорка не остановит суд от рассмотрения иска. Суд всё равно проверит обстоятельства и может признать сделку недействительной. Но покупатель сможет предъявить встречный иск к продавцу и потребовать возмещения убытков: стоимости квартиры, расходов на юристов, уплату госпошлины, затраты на ремонт, компенсацию морального ущерба.

Можно ли купить наследственную квартиру в ипотеку

Банки настороженно относятся к выдаче ипотеки на наследственные квартиры из-за повышенных рисков, сказал Бетрозов. Если суд признает сделку с такой квартирой недействительной, банк теряет залог и вынужден взыскивать долг с заёмщика напрямую, пояснил адвокат.

Продавец должен предоставить:

• оригинал свидетельства о праве на наследство;
• выписку из реестра нотариальных дел, подтверждающую, что других наследников нет;
• копию завещания (если есть) и справку от нотариуса о его действительности.

Иногда получить одобрение от банка помогает заключение независимого юриста, который подтверждает, что наследство оформлено без нарушений, отметил Бетрозов.

Если у кредитора всё же остаются сомнения, Бетрозов рекомендует рассмотреть титульное страхование. Это вид имущественного страхования, защищающий покупателя недвижимости от риска утраты права собственности, если сделку признают недействительной. В таком случае страховая компания компенсирует убытки, что снижает риски для банка и повышает шансы на одобрение ипотеки.

Главное

Основной риск при покупке наследственной квартиры в том, что сделка может быть оспорена даже через несколько лет после подписания договора купли-продажи. Могут появиться наследники, которые ранее не знали о праве наследовать имущество.

Проблемы при покупке такого жилья могут возникнуть и в случае нарушения прав тех, кому положена обязательная доля. Это несовершеннолетние дети и другие нетрудоспособные иждивенцы.

Безопаснее покупать наследственную квартиру спустя 3 года со дня смерти наследодателя. Это общий срок исковой давности для оспаривания сделки.

Эксперты рассказали, как сохранить имущество при банкротстве