Недвижимость в России продолжает дорожать, однако темпы роста цен значительно замедлились. За последние полгода квадратный метр в новостройках подорожал в среднем на 6%, а на вторичном рынке — на 2%. При этом число сделок с первичкой сократилось примерно на 30%, а вторичку стали покупать на 8% реже. Пойдут ли продавцы на снижение цен, чтобы привлечь покупателей, как на рынок жилья повлияет смягчение денежно-кредитной политики Банка России и стоит ли покупать квартиру сейчас, «Рамблеру» рассказали эксперты.

Что сейчас происходит с рынком недвижимости

Недвижимость в 2025 году дорожает не столь быстрыми темпами, как в 2022–2024 годах, — цены растут практически параллельно инфляции, отметили опрошенные «Рамблером» эксперты.

Новостройки в городах-миллионерах по итогам первого полугодия подорожали в среднем на 6%, а за последние 12 месяцев — на 11%. На вторичном рынке рост менее заметный: цены выросли в среднем на 2% за 6 месяцев и примерно на 5% по сравнению с летом 2024 года. Такой статистикой поделился с «Рамблером» руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов. По данным Росстата, квадратный метр в новостройках в первом квартале 2025 года стоил в среднем 201,9 тысячи рублей по сравнению с 167,6 тысячи рублей годом ранее. Средняя цена «квадрата» на вторичном рынке составила 126,6 тысячи рублей против 108,1 тысячи рублей в первом квартале 2024 года. Число сделок с первичкой в крупных городах по итогам января-июня этого года снизилось на 30% от фоновых значений 2022–2024 годов, когда была доступна льготная ипотека, заявил Алексей Попов. На вторичном рынке снижение спроса составило около 8%, добавил эксперт.

Сокращение льготных программ привело к смещению спроса на вторичку. Для большинства покупателей ипотека стала одинаково недоступна, а если выбирать не размер платежа, а цену и характеристики объекта, то в готовых домах часто представлены более выгодные варианты.

Алексей Попов

руководитель «Циан.Аналитики»

Падение спроса на недвижимость по результатам первого полугодия также объясняется сезонным фактором, отметила учредитель и CEO премии Urban Ольга Хасанова. По её словам, на стыке весны и лета традиционно наблюдается потребительская депрессия во всех классах жилья, за исключением элитного и верхнепремиального сегментов.

Роль ключевой ставки

Ещё одна причина сокращения числа сделок — ожидание снижения ключевой ставки Банка России, отметил независимый эксперт рынка недвижимости Никита Журавлёв. Спрос на квартиры «затаился» на фоне начала цикла смягчения денежно-кредитной политики ЦБ, за которым последует снижение процентных ставок, пояснил он. В июне Банк России понизил «ключ» с 21 до 20% годовых, что стало первым снижением ставки за два года. Регулятор также дал сигнал о вероятности нового снижения ключевой ставки на ближайшем заседании 25 июля.

Сегодня на вкладах россиян лежит около 60 триллионов рублей. При снижении ключевой ставки проценты по депозитам также пойдут вниз. Рынок с нетерпением ждёт притока денежной массы вместе с новыми покупателями.

Никита Журавлёв

Независимый эксперт рынка недвижимости

Однако для массового оттока средств с депозитов на рынок недвижимости ключевая ставка ЦБ должна опуститься до 15–16% годовых, уточнил эксперт. Другие эксперты считают, что восстановления спроса не стоит ждать, пока «ключ» не будет ещё ниже:

Для сколько-нибудь заметных позитивных сдвигов необходимо, чтобы ключевая ставка опустилась ниже 15%, заявила Ольга Хасанова.
Спрос на приобретение недвижимости по рыночной ипотеке начнёт постепенное восстановление, когда ставки по ней опустятся ниже 15%, сказала руководитель отдела аналитики группы «Самолёт» Олеся Дзюба.

Ждать ли падения цен на квартиры до конца 2025 года

Опрошенные «Рамблером» аналитики сошлись во мнении, что снижения цен на квадратный метр в 2025 году ждать не стоит. Среди основных факторов, ведущих к дальнейшему подорожанию жилья, эксперты отметили:

рост строительной себестоимости на фоне высокой инфляции;
ужесточение требований к архитектуре новых проектов;
обязательства девелоперов по наполнению эскроу-счетов;
снижение объёмов выхода новых проектов в продажу;
заградительные ставки по рыночной ипотеке.

На цены в новостройках давят дорогое проектное финансирование и строительная инфляция, а ценообразование на вторичке сейчас стало сильно зависеть от происходящего в сегменте новостроек.

Алексей Попов

руководитель «Циан.Аналитики»

Девелоперы не пойдут на продажу квартир со значительным дисконтом в ущерб своей финансовой модели. Более того, рост цен на уровне инфляции необходим — без этого не выдержать критерии качества строительства и декларируемый на старте продаж уровень проектов. Таким мнением поделилась с «Рамблером» коммерческий директор SEZAR GROUP Ольга Барабанова. Снижение процентных ставок по ипотеке вслед за «ключом» может спровоцировать более активный рост стоимости жилья, предупредили эксперты. Все льготные программы ипотеки в 2025 году: описание и условия

Стоит ли покупать квартиру сейчас

В SEZAR GROUP рекомендуют не откладывать покупку недвижимости в новостройках. Рынок начал корректировать дисконтные программы и постепенно уходить от практики рассрочки без первоначального взноса и с индивидуальным графиком внесения платежей, отметила Ольга Барабанова. Уже обозначен вектор на нормализацию ключевой ставки, а это означает возможность в перспективе перейти на ипотеку на приемлемых условиях. В сегменте новостроек на ранней стадии строительства, где срок реализации позволяет планировать на два-три года вперёд, такой манёвр сегодня более чем оправдан, считает эксперт. Олеся Дзюба из «Самолёта» уверена, что недвижимость стоит покупать всегда, когда есть возможность. Сейчас действуют различные льготные программы, такие как семейная ипотека, которая позволяет купить квартиру по низкой ставке, сказала эксперт. Альтернативные методы, такие как рассрочка, позволяют сделать покупку более доступной, отметила Дзюба. Сегодня на рынке присутствуют очень выгодные рассрочки. Вряд ли застройщики смогут предложить более выгодные условия, чем сейчас, сказал независимый эксперт Никита Журавлёв.

Коротко

Рост стоимости квадратного метра на российском рынке недвижимости замедлился на фоне заградительных ставок по ипотеке и низкого покупательского спроса. Начало цикла снижения ключевой ставки Банком России пока не оказало влияния на рынок. По мнению опрошенных «Рамблером» аналитиков, ситуация изменится лишь при ставке 15% годовых и ниже. Снижения цен на квартиры до конца 2025 года не произойдёт, считают эксперты. Падению стоимости квадратного метра мешают инфляция, обязательства девелоперов по наполнению эскроу-счетов и сокращение предложения. Потенциальным покупателям стоит присмотреться к варианту покупки жилья в новостройках в рассрочку. Сейчас можно найти предложения без первоначального взноса и с индивидуальным графиком внесения платежей. Более выгодных условий можно не дождаться, считают аналитики. Рассрочка на квартиру: что это и чем отличается от ипотеки