Социолог Романов назвал слабое место проекта Менделеевграда

Смелый проект по повышению рождаемости намереваются запустить в Новгородской области. Здесь хотят построить экспериментальный город - Менделеевград, в котором, по задумке авторов-предпринимателей, будут жить главным образом многодетные семьи.

Почему Менделеевград? Потому что Менделеев был 17-м ребенком в семье, а талантливые дети очень часто рождаются именно в больших семьях. По крайней мере, так считают авторы идеи.

Как предполагается, для жителей города создадут настолько счастливую и благоприятную среду, что она уже сама по себе будет мотивировать рожать детей. Как считают инициаторы, этому будет способствовать и некоторая отстраненность от мегаполисов с распространившейся в них "культурой бездетности". Идея "лечить" демографический кризис созданием семейных городов на первый взгляд благая. Между тем эксперты далеко не однозначно отнеслись к созданию многодетного города.

Сколько стоит праздник детства?

Вот каким видится новый город по задумке авторов. Менделеевград предлагается построить вблизи областного центра. По проекту, который инициаторы представили в начале августа на общественном совете Минстроя России, на площади 150 га вырастет город с населением от 5-10 тысяч человек, больше половины из которых будут дети. Вместе с родителями они будут жить в индивидуальных и малоэтажных многоквартирных домах. В городе создадут школы полного дня с кружками и профориентацией, игровые пространства для детей, конно-спортивный комплекс. Разобьют парки, проложат "родительский бульвар", где будут встречаться и общаться семьи. В городе обещают создать и рабочие места - в составе научно-производственного кластера. Проект планируется полностью реализовать в период 2025-2034 годов. Успехом будет считаться, если через 5-7 лет средняя рождаемость в "городе счастья" достигнет показателя 4 ребенка на семью.

Кто заплатит за этот праздник детства, бюджет которого оценивается в более чем в 15 млрд рублей? Как ожидается, 3,5 млрд из этой суммы внесет государство, а остальное покроют частные инвестиции - то есть, в конечном счете, покупатели жилья. Расчетная стоимость 1 кв. м в проекте составляет 100 тысяч рублей. Авторы надеются, что "создание модели успешной большой семьи с детьми сможет сделать многодетность престижной жизненной траекторией".

Или, как они заявляют, будет запущен "вирус многодетности". И не только в "Менделеевграде". В то же время социальное и экономическое обоснование "города многодетных" вызывает вопросы у специалистов. Хотя они и отдают должное амбициозности его инициаторов.

По мнению петербургского социолога Романа Романова, самое слабое место проекта - обещание запустить "социальный вирус многодетности". "Все, за счет чего создатели проекта хотят осуществить этот запуск, выглядит как общие слова... Где будут работать эти люди? Как они будут проводить досуг? Как они станут взаимодействовать друг с другом и окружающим миром? Сколько нужно на старте вложить для участия в проекте? Ответы на эти вопросы пока неочевидны", - говорит Романов.

Социолог напомнил, что в России уже 30 лет пытаются решить проблему вымирающих малых городов. Дети, родившиеся в ЗАТО или моногородах, чаще всего уезжают оттуда, не видя для себя ни профессиональных, ни личных перспектив. Эксперт считает, что никаких предохранителей от подобного развития событий нет и в обсуждаемом проекте. "Также нет никаких гарантий, что "вирус многодетности" будет передаваться следующим поколениям и воспроизводиться: если, конечно, мы создаем открытые города, а не точки сбора и формирования каких-то закрытых анклавов", - говорит Роман Романов.

Есть ли шанс?

Если собрать людей в одном месте без соответствующей экономической базы и инфраструктуры, проект быстро превратится в депрессивное поселение, из которого будут уезжать, согласен Валерий Летенков, генеральный директор "Агентства инвестиций в недвижимость Москвы". "Единственная жизнеспособная модель, которая даст старт такому городу, - бесплатное муниципальное жилье без права приватизации, - полагает эксперт. - Это устранит спекулятивный интерес и обеспечит минимальные расходы для семей. Жилье в этом случае станет не товаром, а социальной поддержкой". Дело в том, что даже льготная ипотека и рассрочки от застройщиков лишь облегчают покупку, но не решают вопроса доходов: бюджет семей с тремя и более детьми часто не тянет даже сниженный платеж.

В то же время, по мнению гендиректора агентства недвижимости "Прайд Групп" Алексея Бондарева, заявленная в проекте цена в 100 тыс. рублей за метр для Новгородской области выглядит вполне достижимой: земля там дешевле столичной в 5-7 раз, зарплаты строителей ниже на 40 процентов. "Если участок передать без торгов, а подрядчиков выбрать через госзакупки, получится удержать планку разумной цены. Плюс - минимум посредников и типовые проекты, которые экономят на проектировании и ускоряют процесс", - отмечает Бондарев.

Но без бюджетных субсидий, которые покроют разницу между рыночной ценой и себестоимостью строительства, такой проект запустить все равно не получится, уверен специалист. И объясняет с цифрами в руках. Себестоимость малоэтажного строительства в регионах - 85-90 тыс. руб. за квадрат. Маржа девелопера - 15-20 процентов, банковский кредит делает метр дороже еще на треть. Поэтому искомая цена в 100 тыс. рублей достижима только при помощи государства. То же самое - если смотреть со стороны потребителя.

Семья с тремя детьми на условиях льготной ипотеки под 6 процентов сегодня может взять 8 млн руб. на 20 лет с ежемесячным платежом около 52 тыс. руб. При доходе 150 тыс. руб. на пятерых - это предельный платеж. "Значит, потолок стоимости квартиры - те же 8 млн. При цене 100 тыс. руб. за метр это около 80 кв. метров - комфортная площадь для такого формата. Рыночная ипотека под 20 процентов удвоит платеж, и проект потеряет смысл. Поэтому схема должна включать льготный кредит и субсидированный метр", - делает вывод Бондарев.

Что стоит город построить

Юрист Вадим Рукомойников подчеркивает, что процесс строительства даже маленького города в любом случае невозможен без государства, и речь идет не только о деньгах. "Государственная поддержка таких инициатив должна быть основой. Это могут быть субсидии, налоговые льготы, строительство инфраструктуры, банковское регулирование, бесплатное предоставление земли застройщикам, правовое обеспечение всей этой деятельности и так далее", - отмечает Рукомойников. Не обойтись и без расширения льготных программ кредитования: например, можно предусмотреть возможность полного списания долгов при рождении четвертого и последующих детей.

По мнению петербургского риэлтера Алексея Лякина, финансовая основа проекта должна быть понятной и доступной: например, семейная ипотека для всех, включая семьи, где старшему ребенку уже исполнилось шесть лет, и беспроцентная рассрочка на десять лет для тех, кто не хочет брать кредит. "Это позволит привлечь не только многодетных, но и семьи, которые только планируют расширение. При этом локация должна мотивировать к переезду. Чтобы человек из Петербурга или Москвы решился на переезд, ему нужно не только доступное жилье, но и рабочие места, инфраструктура и комфортная среда", - говорит эксперт.

И, конечно, необходимо не только доступное жилье, но и наличие рабочих мест и социальной инфраструктуры. "Такой проект должен начинаться не с продаж квартир, а с концепции, где жилье лишь часть целой системы, обеспечивающей людям нормальную жизнь", - отмечает Валерий Летенков.

Словом, все опрошенные "РГ" эксперты сходятся в том, что сама по себе идея создания комфортных условий в малых городах выглядит привлекательной. И модной, что очень важно для продвижения проекта. Но для того, чтобы проект из красивых рендеров превратился в реальный город, предстоит еще серьезно поработать.