Офисное пространство: чего ждут арендаторы и их сотрудники, что предлагают архитекторы и девелоперы

На вкус и цвет… ну, вы знаете. Поэтому вопрос, где спокойнее, продуктивнее и вообще лучше работается — на удаленке или в офисе, в принципе неправильный, и однозначного ответа на него нет и никогда не будет. Даже для тех, кто, казалось бы, определился с единственно верным для себя вариантом, изменившиеся обстоятельства могут все развернуть на 180 градусов.

А вот в каком офисе спокойнее, продуктивнее и вообще лучше работается — это вполне тема для разговора. И у архитекторов, которые проектируют офисные центры, и у девелоперов, которые их строят, и у HR-специалистов, которые набирают туда сотрудников, сформировалось свое представление об идеальном офисе и современных офисных архитектурно-дизайнерских тенденциях, о том, какую роль теперь играют офисы в деле выполнения задач маркетинговой и кадровой политики, и о том, могут ли работники-кандидаты отказаться от предложения, потому что офис компании показался им некомфортным, несовременным и вообще не понравился.

Консультанты: офис как HR-инструмент

Период пандемии кардинально изменил философию офисной жизни и отношение к удаленной работе в целом. Теперь, по словам лидера практики компании HR-консалтинга Kontakt InterSearch Russia Дарьи Даниловой, все больше кандидатов выбирают для себя компании, где есть возможность гибридного формата работы, причем сегодня люди чаще предпочитают полный гибрид, когда они сами вправе выбирать, откуда будут работать сегодня, завтра и послезавтра.

«Для оценки этого тренда мы провели опрос среди ведущих компаний разных индустрий, и около 65% респондентов-работодателей отмечают значительный рост заинтересованности в гибридном графике среди соискателей, 21% считают рост умеренным и лишь 14% компаний оценили этот тренд как незначительный. Полностью вернуться в офис захотели только те сотрудники, чья работа больше связана с офлайн-процессами или кто ощутил сложности с самодисциплиной. Многим также важно оставаться в социуме, взаимодействовать с коллегами посредством живого общения, чувствовать себя причастным к коллективу», — рассказывает эксперт.

Что касается удаленной работы для топ-менеджмента, то, исходя из исследования Kontakt InterSearch Russia, большинство компаний (51%) предпочитают гибкий подход, из них 27% работодателей предоставляют С-level-сотрудникам опцию работать полностью удаленно, а 24% дают возможность гибридного графика. В то же время остается ряд консервативных компаний (44%), где все, включая топ-команду, работают исключительно из офиса.

Дарья Данилова лидер практики компании HR-консалтинга Kontakt InterSearch Russia «Офис часто многое может сказать о самой компании, об общей атмосфере, корпоративной культуре, ценностях, отношении к сотрудникам, в конце концов, о том, сколько компания готова инвестировать в человеческий капитал. Я однозначно считаю, что офис, его наполнение и местоположение может являться причиной для отказа кандидата рассматривать компанию как нового работодателя и в то же время может быть причиной высокого уровня лояльности. Хорошее офисное здание дает ощущение престижа и гордости за компанию и за то, что человек является ее частью. Стильный, сделанный из экоматериалов, основанный на принципах осознанного потребления, с умными open space, с продуманным зонированием и изоляцией, с качественной новой техникой и мебелью — вот что такое идеальный современный офис, который ищут претенденты на рабочие места. В офисе сотруднику должно быть удобно, у него должно быть эргономичное рабочее место, которое прямо влияет на его продуктивность. Также сегодня людям важно, какие дополнительные программы немонетарной мотивации есть в компании: хорошая страховка на всю семью, корпоративный спорт, культурные события и интересные мотивирующие спикеры, классные внешние тимбилдинги и совместные поездки, обучение, корпоративный психолог, питание для сотрудников, компенсация сверхурочных часов или оплата такси, если пришлось задержаться на работе, — вариаций таких программ может быть множество. Но все они показывают, насколько компания социально ответственна, насколько она готова создавать комфортные условия труда и беспокоиться о well-being команды. Как результат, чаще всего сотрудники преданы таким компаниям и их невозможно схантить, даже предлагая лучшие финансовые условия».

По мнению Дарьи Даниловой, текущая мировая тенденция — это сокращение заполняемости офисов, и ста процентов «запланированных» людей в бизнес-центрах уже не будет никогда. «Времена изменились, и вместе с ними изменились ценности поколений. Если для поколения Y гибкий подход к формату работы был скорее предпочтительный, чем обязательный, то для Z — скорее обязательный критерий выбора работодателя. Я считаю, что в ближайшем будущем хорошие офисы будут меньше по размеру, но качественнее. Компании будут стремиться инвестировать сэкономленные за счет аренды меньших площадей деньги в обучение и тимбилдинг, что имеет прямое влияние на усиление внутренних связей и эффективности команды», — делится прогнозами эксперт.

С тем, что внутреннее содержание и наполнение офисного пространства существенно влияет на формирование HR-бренда, на привлечение новых и удержание текущих сотрудников, согласен и генеральный директор консалтинговой компании Remain Дмитрий Клапша. «Существует много примеров, когда при прочих равных сотрудники отдают предпочтение более современному и технологичному офису дальше от дома, а не обычному офису рядом с домом. То есть ради своего комфорта люди готовы тратить больше времени на дорогу», — делится наблюдениями эксперт.

Дмитрий Клапша генеральный директор консалтинговой компании Remain «Наша компания сейчас активно развивается и набирает сотрудников. И мы видим, как наш офис нам в этом помогает. Все сотрудники, которые нас выбрали, говорят, что качество офиса, наличие веранды, эксплуатируемой крыши с рабочими местами, неформальных зон общения, технологий и всего прочего также сыграло важную роль в их выборе. Сейчас офис становится не просто местом работы, а центром общения сотрудников. Поэтому важной составляющей офисного пространства является возможность работать в разных местах офиса: на веранде, на крыше, в неформальной зоне, бизнес-гостиной, в кабинете и так далее. Также важно наличие разных форматов столов: они должны быть разные — стандартные, высокие барные, широкие, для брейнсторма, и это еще не весь список».

Офисные пространства будут и дальше развиваться в сторону создания максимального комфорта, уверен Дмитрий Клапша. «Важно, чтобы сотрудники хотели приходить в офис и не хотели из него уходить. Конкуренция за кадры растет, поэтому далее будет еще больший фокус на формирование HR-бренда, частью которого является современный технологичный офис», — прогнозирует эксперт.

Архитекторы: офис, стремящийся к максимальной эффективности

Руководитель архитектурного бюро T+T Architects Сергей Труханов тоже отмечает, что офис сегодня — такой же полноценный HR-инструмент, как уровень заработной платы, график работы и так далее. А для некоторых индустрий (таких как IT, например) офис получает запредельно важное значение в контексте успеха кадровой политики.

«Согласно всем последним профильным исследованиям, сейчас около 50% сотрудников компаний работают в гибридном режиме. Иными словами, более половины штата проводит часть времени вне офиса: такие периоды могут колебаться, составляя, в зависимости от типологии, профиля компании, обязанностей и бизнес-процессов, от 40% до 70% в режиме удаленки. По многочисленным опросам, наиболее эффективный вариант — это около 55-65%, или три с половиной дня в офисном режиме», — такие данные приводит собеседник BFM.ru.

Поэтому, по наблюдениям Сергея Труханова, сегодня основной тренд для работодателей — стремление максимально замотивировать сотрудников на физический возврат в офисы. Для этого разрабатывается множество самых разных сценариев, делающих пребывание в деловом пространстве максимально комфортным и эффективным. Компании в основном действуют методом «пряника», сотрудникам предоставляют максимальные возможности для концентрации на своей деятельности, персональных корпоративных процессах и других вещах, которые часто недоступны или неудобны в удаленных форматах.

Сергей Труханов руководитель архитектурного бюро T+T Architects «Если обобщать, то три ключевых фактора преимуществ качественного физического офиса — это возможность для концентрации, общение и коммуникации с коллегами и клиентами, а также доступ к технологиям и знаниям. Наиболее важный параметр в данном контексте — разнообразие рабочих пространств, гибкость во всех смыслах. Наличие данных факторов не просто желательное, а обязательное условие получения статуса хорошего и эффективного офиса. На втором месте можно отметить зоны переключения задач и форматов труда. В числе таких локаций — кофе-поинты, общественные зоны, лаундж-зоны, переговорные и другие пространства, где можно, не теряя ментальный тонус, перейти в другие рабочие режимы. Также стоит упомянуть зоны разгрузки, которым часто не придают значения и относят к незначительным факторам. На самом деле, наличие мест, где можно спокойно «остудить» мозг или расслабиться физически, играет огромную роль. Пространство для медитации или неформального общения — все это позволяет снять рабочий стресс, а значит, оставаться коммуникабельным, эффективным, здоровым ментально и физически. Далее следуют зоны концентрации и приватности, фактор акустического комфорта. Учитывая, что подавляющее большинство офисов базируются на формате open space, организация типологий приватности крайне важна. Речь идет о библиотеках, фокус-комнатах и бесшумных зонах, где действует правило звуковой нейтральности. В целом у каждой индустрии есть своя специфика ведения бизнеса, влияющая на приоритеты в организации офисного пространства. Например, для консалтинговых компаний важно наличие множества образовательных зон, лекториев, а в IT делают ставку на гибкие и технологичные зоны командной работы».

Делясь своим опытом, партнер архитектурного бюро Syntaxis Алексей Зародов подчеркивает, что сегодня расположение офиса, окружающая инфраструктура и, разумеется, само рабочее пространство играют ключевую роль в позиционировании компании на рынке труда и ее привлекательности среди соискателей. «Один из главных запросов, который мы получаем со стороны клиентов, звучит так: «Мы конкурируем на рынке труда за кадры, и новый офис непременно должен стать одним из инструментов улучшения наших позиций». Размер офиса, количество зон неформального общения и дополнительных «фишек» очень часто закладывается непосредственно в корпоративные HR-стратегии», — рассказывает эксперт.

По его наблюдениям, сейчас в организации офисной жизни важны любые детали, вплоть до того, есть ли всегда в наличии свободные места в кофе-поинтах или столовых. «В условиях интенсивной работы и стресса, который сопровождает современного человека, каждая мелочь может сыграть на психологическом комфорте и мотивации. Скажем, в последнее время наблюдается интерес к гибридному трудовому графику, а значит, важно, насколько рабочее пространство соответствует такому режиму и способно его поддерживать. Для этого необходимо наличие удобной системы докеров, соблюдения принципа Clean desk и так далее», — объясняет эксперт.

Алексей Зародов партнер архитектурного бюро Syntaxis «Сегодня наиболее важным в контексте работы с офисными интерьерами является создание правильной функциональной программы, заточенной индивидуально под клиента. Необходимо на самых начальных этапах работы с концепцией тщательно проанализировать и запрограммировать будущие функции каждого квадратного метра офиса. Для этого уже на первых порах выявляются все возможные потребности заказчика и предлагается спектр вариантов из закрытия. Причем они должны быть одинаково качественны и равнозначны в эффективности, но отличны по вариантам реализации. После того как выбран и подтвержден наиболее подходящий вариант, на стадии реализации обязателен строгий контроль за соблюдением проектных решений и недопущение отхождения от них. Только в составе индивидуальной адресной программы можно определить, какие из функций будут наиболее важны в будущем офисе, и воплотить их. С практической точки зрения можно представить некоторый рейтинг важности аспектов проектирования. Так, на первом месте идет организация непосредственно рабочего пространства, которое по актуальным трендам должно быть гибридным и универсальным. Далее следуют переговорные зоны — парные и коллективные. На третьем месте находятся зоны «креативной активности» и локации, где можно выйти из рутины, отдохнуть, проводить собрания или учебные сессии. На четвертом месте находятся неформальные пространства, кофе-поинты, тренажерные залы душевые, игровые и так далее».

Многие офисные сотрудники получили опыт работы дома, и, по мнению Алексея Зародова, конкурировать с таким уровнем личного комфорта бизнес-центрам будет непросто. Хотя сегодня заглавный тренд в построении офисных центров заключается в том, что деловое пространство может быть где угодно и должно выходить за периметры фасада здания, уверен Сергей Труханов. Речь о том, что у сотрудников просто обязана быть возможность находить инфраструктуру для труда не только в рамках рабочего места или переговорной, но и вокруг этажа, объекта или бизнес-кластера.

«Идеально, если ты можешь в любой момент выйти на улицу и получить нужные услуги, сервисы и так далее. Когда городская общественная среда проникает в офисный центр, разнообразие сценариев рабочего дня увеличивается в разы. Тенденция по взаимной интеграции делового и общественного пространств на городской ткани активно набирает обороты в Америке, Европе и странах Юго-Восточной Азии. В ближайшем будущем данный тренд будет основным локомотивом развития всего рынка офисной недвижимости», — прогнозирует Сергей Труханов.

Девелоперы: офисные «мелочи», которые делают весь проект

Ну а что же думают по поводу офисных пространств девелоперы, которые их строят? В целом тоже говорят о том, что значимость офиса как части HR-бренда только растет.

«Ключевые бизнесы понимают, что рабочее пространство должно способствовать привлечению и удержанию талантливых кадров. Главным образом это, конечно, касается, руководящего звена и специалистов, которые на рынке труда в дефиците. Для них содержание и наполнение офисов порой значимо не меньше, чем финансовая мотивация. Сам офис четко воспринимается как часть жизненной среды и должен вписываться в общее ценностное видение. Если говорить о линейном персонале, то еще лет пять назад важнейшим фактором оценки офиса являлась его локация. Сегодня для многих значим режим занятости, удаленные или гибридные форматы, что оказывает колоссальное влияние на планировки и зонирование офисов, расчет числа рабочих мест и стоимость каждого рабочего места, на инфраструктуру и сервисы», — отмечает коммерческий директор компании Forma Дмитрий Власов.

«Если работодатель не способен обеспечить нужные условия, это, безусловно, может стать негативным фактором, который в итоге приведет к потере работника. Думаю, не будет преувеличением сказать, что опытного высококвалифицированного специалиста сложно удивить высокой зарплатой или широким социальным пакетом. В таком контексте качественное рабочее пространство и комфортные условия труда превращаются в инструмент повышения лояльности к компании», — добавляет управляющий директор компании Pridex Дмитрий Вишняков.

В продолжение заместитель генерального директора компании Stone Виктория Васильева подчеркивает, что бизнес-центры с закрытой территорией и отсутствием инфраструктуры уходят в прошлое, им на смену приходят качественные бизнес-центры с общественными пространствами, благоустроенной территорией и развитым инфраструктурным наполнением. «Сегодня офисы уже не являются местами выполнения рутинных задач, а становятся гибкими рабочими пространствами, заботящимися о комфорте и удовлетворении потребностей резидентов. На первый план выходит социальная функция офиса: объединение команд, нетворкинг, обмен идеями, менторство. Учитывая этот факт, общественные пространства в офисной среде становятся необходимым минимумом. Новое поколение работников, миллениалы и зумеры, все меньше готовы поступиться своим комфортом и именно поэтому особенно тщательно подходят к выбору не только работодателя, но и качественного рабочего пространства, которое компания может им предложить», — считает эксперт.

В беседах с BFM.ru девелоперы поделились своим представлением о том, что такое качественное рабочее пространство и чего именно, по их собственному мнению, ждут от них будущие арендаторы и покупатели офисных площадей.

Дмитрий Вишняков, управляющий директор компании Pridex

«Как уже отмечалось, сегодня сотрудникам нужно больше мест для коммуникации и встреч: прежде всего это переговорные, но также лаундж-зоны, различные пространства для неформального общения. Кроме того, мы видим запрос на создание тихих зон для сосредоточенной работы, это отмечают и другие игроки рынка. Также я бы выделил продолжающийся тренд на озеленение офисных пространств. В целом можно сказать, что работодатели стремятся сделать свой офис более инновационным, создать уникальный опыт взаимодействия сотрудника с рабочим пространством, которого не будет у других. Это становится еще одним способом усилить связь с компанией, с брендом».

Дмитрий Власов, коммерческий директор компании Forma

«Приоритеты существенно зависят от направления деятельности. Мы видим, насколько отличается понимание «правильного» офиса у игроков различных профилей. Так, традиционные бизнесы, например юридические бюро, могут до сих пор выбирать классические планировки и большие кабинеты с отделкой в мраморе и в дереве. Технологичные компании, банки, IT и финтех, e-commerce, FMCG все чаще предпочитают формат сервисных офисов с большим многообразием рабочих станций и отделкой в стиле хай-тек. Более того, в рамках одной компании отделы могут иметь очень разные требования. Например, даже креативные игроки, предпочитающие мультиформатные офисы с софт-зонами, библиотеками и зум-кабинетами, часто для бухгалтерии предусматривают обычные фиксированные рабочие места в open space со стандартными тумбами и полками для документов. В целом внутреннее наполнение должно напрямую зависеть от анализа утилизации пространства. Когда вы четко понимаете, сколько рабочего времени сотрудники тратят на тот или иной вид деятельности, работу с документами, совещания, сосредоточенную или командную работу, несложно посчитать, сколько требуется кабинетов, переговорок и так далее. Если говорить о нашей стратегии, то мы сделали ставку на мультифункциональность и адаптивность и в проектах формата workplace постарались учесть потребности различных целевых аудиторий, от госкорпораций до стартапов. Иными словами, для нас важно создавать разноплановые пространства: от классических кабинетов до ретрит-пространств. Добавлю, что мы видим ряд требований, в которых схожи компании любого профиля и масштаба. Основное — это запрос на широкий набор lifestyle-опций. Удивительно, но до сих пор даже в классе А мало проектов, например, с ярким благоустройством, рекреационными площадками в общих зонах, креативной инфраструктурой. Поэтому в одном из своих проектов мы предусмотрели уличный амфитеатр, предназначенный и для отдыха, и для работы на свежем воздухе. Также резиденты смогут проводить время на расположенной в непосредственной близости набережной, которая будет благоустроена в рамках городских программ».

Виктория Васильева, заместитель генерального директора компании Stone

«Находясь в бизнес-центре, сотрудники не только проводят встречи в закрытых кабинетах, но и обмениваются идеями с коллегами. Однако не всегда компания может предусмотреть достаточное количество зон для общения в рамках площади своего офиса, особенно если это представители малого и среднего бизнеса, которые «садятся» на площадь 50-150 квадратных метров. Так общественные пространства бизнес-центров, которые закладываются в проект, становятся важной корпоративной составляющей и позволяют сотрудникам эффективно выстраивать деловые связи. В ответ на запросы современных компаний профессиональные офисные девелоперы активно внедряют в общественную инфраструктуру своих объектов лаундж-зоны, бизнес-гостиные в лобби, «умные» опоры в торговой галерее, где можно, оперевшись, выпить кофе, развивают концепции благоустройства, куда интегрируют воркаут-зоны и места для работы на открытом воздухе. Для удовлетворения ежедневных потребностей резидентов профильные девелоперы также закладывают в проекты создание собственной развитой инфраструктуры: это не только столовые, кафе и рестораны, но и спортивная инфраструктура, магазины, сервисные службы. Для современного резидента важна и комфортная среда вокруг бизнес-центра: благоустроенная территория становится дополнительной функциональной зоной, где можно провести рабочую встречу или просто отдохнуть. Бизнес-центры с развитой инфраструктурой, общественным зонами и благоустройством становятся плодотворной средой для развития бизнеса и удовлетворения потребностей сотрудников. Однако, помимо этих функций, офис также служит и местом для карьерного роста и повышения квалификации сотрудников. Тренд задают крупные IТ-компании и банки, создавая для своих команд собственные центры бизнес-образования и повышения квалификации. А компании малого и среднего бизнеса для решения задач корпоративного обучения часто выбирают как раз те бизнес-центры, в которых предусмотрены пространства для проведения образовательных интенсивов, конференций или локального нетворкинга».

Что же касается офисного будущего, то, по определению Дмитрия Вишнякова, ключевым вектором развития офисов в ближайшие годы будет человекоцентричность. «На мой взгляд, это включает в себя три основных направления. Первое — продвинутая IT-инфраструктура. Если еще несколько лет назад это была прерогатива сервисных офисов, то сейчас мы наблюдаем стремительное увеличение спроса со стороны компаний, которые занимают классические офисы, не только на отдельные решения, но и на комплексные продукты для управления пространством. Второе направление — разнообразие типологий пространств: в офисах появится больше вариантов рабочих зон, а также зоны для отдыха, занятий спортом, проведения мероприятий и другие. И третье — внедрение сервисов из сферы HoReCa. Прежде всего речь идет об организации качественного питания непосредственно на территории офиса», — прогнозирует эксперт.

А вот Дмитрий Власов считает, что, скорее всего, мы увидим трансформацию в самом понимании офиса, переход от «объекта недвижимости» к «социальному хабу». «Например, мы уже ставим себе такую задачу. Для нас БЦ — это комьюнити ярких личностей и площадка для обмена идеями. Допускаю, что такой подход на коммерческом рынке будут развивать именно девелоперы жилой недвижимости», — думает собеседник BFM.ru.

На резонно возникающий вопрос — почему, Дмитрий Власов отвечает так: «Потому что для жилых девелоперов работа с комьюнити начинается уже на старте реализации и становится приоритетом после сдачи ЖК в эксплуатацию. Только если в ЖК для этого вам нужна, например, инфраструктура для соседских мероприятий, ярмарок, кинопоказов и так далее, то в деловых центрах — общие досуговые зоны, амфитеатры, семинары и тренинги для резидентов, мероприятия по обмену экспертизой. То есть офис должен служить площадкой, объединяющей людей вокруг бизнес-инициатив».

Кроме того, по мнению эксперта, в будущем мы увидим акцент на более детальную проработку продукта. «Выиграет тот, кто понимает, что счастье в мелочах. Для нас была неожиданной реакция многих интересантов и потенциальных резидентов на, казалось бы, мелкие опции. Например, душевые комнаты — это до сих пор редкая «фишка», которую арендатор обычно делает своими усилиями. Мы же решили сделать сами, и уже это имеет вау-эффект. Другой пример — вентиляционные створки в окнах. Казалось бы, зачем нужны «форточки» в высококлассном проекте с системами увлажнения, кондиционирования и обеззараживания воздуха? Но мы видим, что для людей возможность просто открыть окно — это значимый психологический аспект. Все эти «мелочи» — естественное проветривание, усиление сотовой связи и Wi-Fi в зоне паркинга, наличие пропуска на телефоне или Face ID, зарядки для электромобилей и так далее — и делают весь проект», — уверен Дмитрий Власов.