Чек-лист для арендатора: как выбрать место для новой торговой точки

10 важных критериев, которые надо учитывать предпринимателю при открытии магазина

Елена Стрюкова, руководитель компании "Эссен Девелопмент", признанный эксперт в области коммерческой недвижимости, составила чек-лист критериев для предпринимателей, решивших открыть новый магазин. Внимательно проанализировав коммерческое помещение по этим критериям, арендатор получит четкий ответ на свои вопросы.

Избавляемся от стереотипов

Где арендовать площадь под торговую точку? Первый порыв многих предпринимателей — молл в ближайшем миллионнике: он ведь обеспечивает и большую проходимость, и платежеспособность аудитории. Но так ли это? Простой пример: в торговый центр в райцентре люди приезжают прицельно купить те или иные вещи. А вот в крупный региональный молл в городе люди зачастую приезжают просто провести время. Значительная часть посетителей может оказаться праздношатающимися студентами или туристами, которым просто холодно гулять на улице.

Поможет ли аренда площадей в миллионнике решить задачи вашего бизнеса? Адекватными ли окажутся ваши вложения решению этих задач? Можно ли найти другой, более экономичный вариант с той же эффективностью? И если можно, то как?

Место, парковка и посещаемость

Критерий №1 — локация. Важно, чтобы рядом с торговым центром жило множество людей (идеально — жилая застройка в спальном районе с высокой плотностью населения). Еще одно требование — возможность без труда добраться до него на общественном транспорте.

Порой есть смысл оценить локацию и в плане того, есть ли вблизи другие подобные торговые центры. К примеру, ТЦ в малых городах выглядят с этой точки зрения привлекательнее, чем столичные моллы, — они служат безусловной точкой притяжения посетителей, чье внимание не размывается между несколькими предложениями.

Критерий №2 — удобная и вместительная парковка. Вместительность определяется тем, можно ли на парковке найти место в часы пиковой посещаемости (выходные дни, вечернее время, праздники).

Критерий №3 — собственно, сама посещаемость. Вы можете посчитать, сколько людей в разные дни недели и в разное время находится в приглянувшемся вам торговом центре. А если экстраполировать, сколько из них смогут стать вашим покупателем?

Последние полтора года принесли много изменений в трендах посещаемости. Mall Index по итогам 38-й недели 2022 года показывает 13%-ное снижение количества посетителей по сравнению с аналогичным периодом 2021 года и 24%-ное — по сравнению с доковидным 2019-м. Среди факторов влияния эксперты отмечают и ковидные ограничения (во время которых огромное количество горожан оценили удобство доставки товаров на дом), и уход множества западных брендов с российского рынка. Надо сказать, что ТЦ в малых городах в меньшей степени испытали влияние этих двух факторов. Так, уже в апреле 2022 года они показывали рост на 10—15% по сравнению с предыдущим годом, и посещаемость продолжает держаться на высоком уровне. По данным аналитического отдела "Эссен Девелопмент", средняя посещаемость районного торгового центра сегодня составляет 4—6 тысяч человек в день.

Конкуренция, вывеска и режим работы

Критерий №4: оцените присутствие своих конкурентов там, где собираетесь размещать торговую точку. В выбранном вами ТЦ уже есть магазин, который продает товар, аналогичный вашему? Если да, то как вы планируете захватить их аудиторию и выиграть конкуренцию?

В "районнике" есть шанс стать единственным магазином, предлагающим определенный тип товара.

Критерий №5: посмотрите, как организован торговый центр с точки зрения навигации. Легко ли будет покупателю найти ваш магазин? Есть ли на этажах понятная схема? Как организована система вывесок арендаторов в данном конкретном ТЦ — можно ли поместить ее на наружную стену, будет ли она заметна среди остальных?

Критерий №6: сколько стоит аренда квадратного метра? Что в нее включено и за что придется доплачивать отдельно? К примеру, в одном торговом центре стоимость клининга включена в стоимость аренды, в другом — нет. В одном ТЦ арендатор получает еще и минимальное маркетинговое сопровождение (проведение тематических акций, которые приводят покупателей), в другом — доплачивает за новогоднее освещение молла. Стоимость аренды — один из ключевых параметров выбора. Внимательно рассчитайте, так ли уж вам нужно переплачивать за расположение в столице, окупятся ли эти старания.

NB: а переплачивать придется однозначно. Например, ТЦ в Казани держат арендную ставку в 3—4 раза выше, чем "районники" Татарстана или Башкирии. А если речь идет о городах с населением от 50 тысяч человек (например, Азнакаево), аренда обойдется еще дешевле, при этом поток покупателей за счет низкой конкуренции будет стабильным.

Юридические и коммунальные моменты

Критерий №7: каков режим работы ТЦ? От этого тоже зависит поток ваших покупателей. К примеру, режим работы до 22.00 более преимущественный, чем до 20.00, а открытие в 8.00 (особенно если речь идет о "районнике", где частый посетитель — сельский житель) — лучше, чем в 10.00.

Критерий №8: отделка помещения. Сколько вам потребуется вложить, чтобы отделать помещение под себя? Есть ли там уже перегородки, в каком состоянии электрическая разводка? Какие работы готов взять на себя собственник ТЦ и готов ли что-то делать вообще? Когда срок аренды окончится, в каком состоянии вы должны будете вернуть помещение? Ответив на все эти вопросы и расписав примерную смету, вы будете четко представлять, стоит ли овчинка выделки.

Критерий №9: срок аренды. В общем случае, чем на больший срок готов с вами заключать отношения арендодатель, тем выгоднее выглядит сделка. Если перед вами договор на 11 месяцев — задайте себе вопрос, не хочет ли владелец ТЦ просто временно занять вами площадь, на которую со следующего периода "обещался" прийти новый, крупный и платежеспособный арендатор?

Критерий №10: и, наконец, очень важно еще до заключения договора аренды (тем более долгосрочного) убедиться в том, что вас не обманывают, сделка чистая и вы имеете дело действительно с собственником здания. Юридический статус здания и земельного участка под ним — важный фактор спокойствия. Поэтому самостоятельно озаботьтесь выпиской из ЕГРН и убедитесь, кому именно принадлежат заинтересовавшие вас площади.

"Торговый домик" в деревне или огни большого города?

Внимательно рассмотрев заинтересовавшее вас помещение по этому чек-листу, вы, как собственник бизнеса, уже будете иметь на руках некий набросок, оценочные критерии торгового центра, в котором есть смысл арендовать помещение. С ним легче взвесить все "за" и "против", взвесить баланс затрат и потенциальных доходов. И еще раз ответьте себе на вопрос: так ли уж стоит тянуться к огням большого города, если более глубокий анализ покажет вам, что зайти в "районник" дешевле, а продажи там будут не ниже в силу меньшей конкуренции?