Нескладно устроились. Владивостоку грозит дефицит логистических объектов
С развитием онлайн-торговли и приходом на рынок крупных федеральных игроков дефицит качественных складов во Владивостоке будет ощущаться все острее.
В начале пандемии коронавируса многие предприниматели пребывали в состоянии неопределенности и были вынуждены если не уйти с рынка, то максимально оптимизировать расходы, в том числе сократив арендные площади складских помещений.
«Около 30% площадей освободилось буквально в первые месяцы пандемии. Спустя примерно полгода ситуация начала выравниваться, и сейчас найти склад хорошего качества – большая проблема. Да, в Приморье есть «Янковский», но там огромные площади, высокая аренда и ориентир больше на федеральных игроков», – рассказывает Денис Глушенко, руководитель дивизиона коммерческой недвижимости АН «Городской риэлтерский центр».
Начиная со второй половины 2021 г. эксперты отмечают существенный рост спроса в сегменте складской логистики импортных грузов в Приморье. Ключевым фактором здесь стал нарастающий и пока продолжающийся транспортный коллапс железнодорожных контейнерных перевозок.
«Если в прошлые периоды транзитные грузы относительно быстро отправлялись конечным покупателям, то во второй половине 2021 г. сроки ожидания железнодорожных отправок стали доходить до 30 дней. Львиная доля грузов отправлялась специально к новогодним распродажам, и такие задержки с отправками стали очень критичны. Собственникам грузов пришлось в экстренном порядке искать альтернативные способы отправки, в том числе применяя схемы перетарки грузов из контейнеров в автомобильные фуры через складские комплексы Приморья. Серьезно вырос спрос на услуги ответственного хранения и грузовых работ», – рассказал Вадим Воложанин, руководитель Московского подразделения ООО «Азия-Л».
Он отмечает, что автомобильный транспорт также существенно повлиял на складскую логистику. По словам Воложанина, валовый спрос на автомобильные перевозки коммерческих грузов из Приморья в центральные города России отразился стремительным повышением цен на этот вид услуги, за вторую половину 2021 г. ставки на перевозку еврофур выросли более чем в три раза. И даже в этом случае наблюдались нехватка предложения и большой спрос со стороны грузовладельцев. Собственникам пришлось дольше хранить свои грузы на складах, а также менять схемы дистрибуции товаров.
«Тенденции 2022 г. пока говорят нам, что текущая картина продолжится и складские комплексы Приморья, специализирующиеся на коммерческих импортных грузах, без работы не останутся. Да, будут наблюдаться некоторая сезонность и рыночные «качели», но большие перемены складскую логистику ждут только в случае существенных перемен в логистике транспортной, в частности в контейнерных перевозках, которые для Приморья являются самыми крупными», – считает эксперт.
Андрей Артамонов, коммерческий директор ГК «DNS Девелопмент»: «Об увеличении товарооборота в Приморье и на Дальнем Востоке в целом мы можем судить по тому, что многие арендаторы «Авиаполиса Янковского» в прошлом году увеличили площадь арендуемых складов. Так, компания «Спортмастер Россия» в 2021 г. переехала из помещения площадью 4 тыс. кв м в складской комплекс площадью 12 тыс. кв. м. И это не единственный пример. Один из крупнейших ретейлеров бытовой и цифрой техники компания DNS также увеличила площадь арендуемых площадей в «Авиаполисе Янковский» в 2021 г. Такие компании располагают свои распределительные центры во Владивостоке, откуда товар направляют в десятки городов по всему Дальнему Востоку».
Сравнивая ситуацию на рынке складской недвижимости сейчас и год назад, Екатерина Боровикова, брокер по складской недвижимости ESTATE GROUP, говорит: «Торговые, логистические компании из центральной части России двигаются в нашем направлении, имея определенные запросы на помещения. К сожалению, наш регион еще не может удовлетворить их потребность в полной мере».
Прежде всего речь идет о федеральных онлайн-ретейлерах Wildberries, «Озон» и других. В настоящее время предприниматели, действующие в рамках франшизы, открывают для них точки выдачи, арендуя небольшие склады средней площадью от 30 до 80 кв. м непосредственно в населенных пунктах.
«Посылки, как правило, доставляются в Приморье из Сибири, Новосибирска, Иркутска, а у нас уже распределяются по небольшим складам. Поэтому говорить о прямом спросе на склады со стороны этих федеральных компаний пока не приходится», – говорит Денис Глушенко.
Но открываются новые точки, и, как только объем груза увеличится, возникнет потребность и в складских помещениях. «Пока мощностей у транспортных компаний, обеспечивающих хранение грузов крупных игроков, еще достаточно, несмотря на рост оборота онлайн-торговли», – добавила Екатерина Боровикова.
Предвидя это, классический бизнес меняет стратегию, оптимизируя расходы. Так, многие компании предпочитают отказываться от аренды рабочего офиса в городе и переезжают на склад. «Арендодатели идут навстречу таким запросам, возводят на складе перегородки, утепляют пространство и создают полноценный офис, пригодный для работы персонала. С точки зрения экономии для предпринимателя удобнее платить те же 550 рублей за «квадрат», совмещая офис со складом, нежели отдельно снимать помещение под персонал в городе, увеличивая расходы компании как минимум на 1,5 тыс. рублей за квадратный метр», – говорит Денис Глушенко.
Еще один интересный момент связан с приходом крупных торговых сетей и сетей быстрого питания. В текущее время возникла востребованность узкоспециализированных складов-рефрижераторов, а федеральные торговые сети нередко стараются использовать склады в качестве точки ретейла, потому что, исходя из низкого уровня цен на товары, такие магазины не требуют особой, дорогой отделки. «Одна компания даже планировала открыть магазин в бомбоубежище. В нашей практике в качестве торговых помещений рассматривались и ангары в районе улицы Снеговой», – рассказал Глушенко.
Но эксперты уверены, что будущее за Built-to-suit – это строительство здания под требования заказчика, при этом оплачивается только его последующая аренда.
Андрей Артамонов: «Очевидно, что технические характеристики современных складских комплексов должны соответствовать ряду высоких требований. К примеру, рабочая высота потолков нового склада класса «А» «Авиаполиса Янковский» составляет 11,5 м, идеально ровный бетонный пол с антипылевым покрытием выдерживает нагрузку до 8 тонн на квадратный метр, для погрузочно-разгрузочных работ установлены ворота докового типа с площадками регулируемой высоты. Складские комплексы должны быть обеспечены автономным тепло- и электроснабжением, центральным водоснабжением, системой вентиляции, оптоволоконной и релейной связью, подъездными путями».
Подобные проекты могут решить одну из проблем региона в сфере логистики – нехватку современных складов, в которых бизнес сможет организовать эффективную автоматизированную систему адресного хранения, учета и сортировки товара. В целом, чтобы построить склад категорий «А» или «В+», потребуется более 100 млн руб. В затратную часть входят проектные работы, земля и непосредственно строительство.
Денис Глушенко: «Большинство складов быстровозводимые, из металлоконструкции и сэндвич-панелей. Удорожание строительства за год в среднем произошло на 40–50%, где-то в этих пределах выросла и аренда таких новых складов. Однако операторы складской недвижимости понимают, что на такое складское помещение они всегда найдут арендатора. Пока эта тенденция наиболее активна на западе страны, но и в Приморье уже есть запрос на подобные объекты. Основные трудности в том, что сложно получить землю в окрестностях Владивостока, тем более с учетом удобной логистики, месторасположения, ведь не везде могут заехать большегрузные машины».