Как отмена льготной ипотеки повлияет на рынки регионов Урала

По доходам и кредит

В Курганской области поддержали идею сохранить льготную ипотеку. По словам губернатора Вадима Шумкова, это даст возможность строительному рынку развиваться. Более того, с учетом невысоких доходов населения нужно стремиться к понижению ставки до трех процентов.

- У нас пока спрос не настолько сильно "греет" рынок, потенциал для роста есть, - отмечает он. - В 2020 году строители перевыполнили план и ввели на семь процентов больше жилья, чем годом ранее. Важно сохранить тенденции, тогда жители будут иметь больше возможностей для покупки жилья, а застройщики - приток финансирования.

В Курганской области с учетом невысоких доходов населения нужно стремиться к понижению ставки до трех процентов

Представитель агентства недвижимости "ЭТАЖИ" Елена Безгодова тоже считает, что программу необходимо продлить.

- Если молодая семья берет кредит на "двушку" в новостройке, ежемесячный платеж сопоставим с ценой аренды, - приводит она аргумент.

По данным Банка России, в 2020 году жители Зауралья взяли 10 тысяч жилищных кредитов на 17,8 миллиарда рублей - на 31 процент больше по количеству и на 42 - по объему, чем годом ранее. В том числе в рамках льготной ипотеки заключено 982 договора на два миллиарда рублей. Каждая семья получила в среднем 1,6 миллиона.

В управлении Росреестра по Курганской области сообщили, что с начала действия госпрограммы до 15 марта 2021 года зарегистрировано 1508 пакетов документов на покупку жилья с привлечением кредитов по ставке не выше 6,5 процента.

- Вместе с тем вряд ли можно сказать, что льготная ипотека вызвала строительный бум в регионе. Число застройщиков и темпы ввода на прежнем уровне, - констатирует и.о. руководителя управления Валерий Мохов.

Встряхнула рынок

В Челябинской области программа оказалась выгодной и покупателям, и застройщикам. По данным ДОМ.РФ, только за первый месяц от жителей региона поступило около 2000 заявок, было выдано 334 кредита на 544 миллиона рублей. К 18 марта 2021-го банки приняли свыше 24 тысяч заявок, выдали 7967 займов почти на 15 миллиардов рублей. По объему ипотеки с льготной ставкой Южный Урал сегодня занимает 15 место в стране.

В прошлом году строители региона выступали за расширение программы сноса аварийного жилья, рассчитывая, что это позволит бизнесу удержаться на плаву в непростое время. Такой же эффект ожидают сегодня от продления льготной ипотеки.

- Мы очень рассчитываем на ее продолжение. Это стало бы последовательным шагом к сохранению доступности жилья и оказало поддержку застройщикам, - говорит и.о. министра строительства и инфраструктуры Челябинской области Юлий Элбакидзе.

Программа уже доказала эффективность, встряхнула рынок. В Челябинской области в 2020 году объем ввода многоквартирных домов увеличился на 7,9 процента по сравнению с 2019-м. За два месяца 2021 года сдано свыше 154,1 тысячи квадратных метров, что на 30,7 процента больше, чем за аналогичный период 2020-го. Достижение этих показателей, соглашаются эксперты, во многом стало возможным из-за поддержки отрасли в форме льготной ипотеки. Важно, что программа распространяется только на покупку квартир в новостройках и только напрямую у застройщиков. Особых требований к заемщикам нет, кроме того, что они должны быть совершеннолетними гражданами РФ. Возраст, семейное положение и наличие детей роли не играют.

Средний чек

Свердловские стройки еще не успели ощутить проблем (в пандемию они не останавливались), а покупатели уже начали атаковать отделы продаж. К середине лета на рынок поспешили и спекулятивные инвесторы. Это застало девелоперов врасплох: предложение быстро сужалось. В итоге к концу года в эконом-классе квадратный метр подорожал на 17 процентов.

Всего за год в регионе выдали более 60 тысяч жилищных кредитов на 137 миллиардов рублей, перекрыв показатели 2019-го на 38 процентов по количеству и на 52 - по объему. На льготную ипотеку жители Среднего Урала подали 37 тысяч заявок, заключили около 13 тысяч договоров на 33 миллиарда рублей.

По данным Банка России, в 2020 году Свердловская область попала в пятерку лидеров по объемам ипотечного кредитования и в топ-10 - по льготному. Тренд сохраняется и в 2021-м: за январь оформлено более 3000 займов на 7,8 миллиарда. Управляющий ВТБ в Свердловской области Алексей Долгов подтверждает: побиты все ипотечные рекорды за 20 лет работы в регионе. В среднем на каждого заемщика пришлось по 2,3 миллиона рублей.

В Свердловской и Тюменской областях льготная ипотека наряду с удорожанием стройматериалов привела к росту стоимости квадрата на 17-18 процентов

Почему же ЦБ предпочел Екатеринбургу Челябинск и Курган? Эксперты предполагают, что причина - в среднем чеке ипотеки. Стоимость квадратного метра в Челябинске процентов на 40 ниже, чем в Екатеринбурге. Если объем займов разделить на количество, получится, что в столице Урала люди выбирают более дорогое жилье. Значит, господдержка не так сильно нужна, как в других местах.

Что же будет, если Средний Урал лишат льготной ипотеки? По мнению управляющей банком "Открытие" в регионе Натальи Алемасовой, это некритично для рынка.

- Мы наблюдаем стабилизацию спроса по сравнению с ноябрем 2020-го: все, кого увлекла идея покупки жилья с господдержкой, ею уже воспользовались. Сейчас и предложений стало чуть меньше - новые дома только начинают закладывать, - поясняет она.

К удорожанию квадрата, по словам эксперта, привела не только льготная ипотека, но и рост цен на стройматериалы. Где-то сыграла роль импортная составляющая, где-то - сама пандемия: производителей стало меньше.

Пока поезд не ушел

В западносибирских регионах УрФО неизменным лидером по вводу жилья на тысячу жителей остается Тюменская область. Зато Югра в прошлом году ее обошла - при сопоставимой численности населения - по количеству ипотечных сделок и их денежному весу. Всего в автономии было выдано 34 тысячи кредитов, каждый в среднем по 2,7 миллиона рублей, тогда как в соседнем субъекте - 26 тысяч и 2,3 миллиона рублей соответственно. Правда, в ХМАО и средневзвешенная ставка (7,7 процента) была самой высокой в тюменской "матрешке", по информации Банка России.

В Югре квартиры дороже и доходы жителей куда выше. Это, похоже, главные факторы влияния на спрос. Валовый объем выданных в 2020-м кредитов на 56 процентов превысил показатель предыдущего года, но доля льготной ипотеки мала, исчисляется несколькими тысячами договоров. Аналогичная ситуация в ЯНАО. По данным пресс-службы ВТБ, лишь 10-15 процентов заключаемых северянами сделок приходится на госпрограмму. Поскольку Ямал новостройками не богат и многие из них предназначены для переселенцев из аварийных домов, а стоимость квадрата кое-где доходит до 90-100 тысяч рублей, заемщики нередко приобретают квартиры в других регионах. Скажем, среди ипотечников ВТБ таких - каждый пятый.

Иная картина в Тюменской области, строящей в 3,3 раза больше ЯНАО в подушевом раскладе. Здесь в прошлом году свыше половины ипотечных договоров получили статус льготных. Так же, как и в Свердловской области, "программный" фактор наряду с удорожанием стройматериалов привел к росту стоимости квадрата на 17-18 процентов.

В январе тюменцы стали первыми в России по темпу прироста выданных ипотек, прибавив 26 процентов к аналогичному периоду 2020-го. Похоже, прогнозы, что летом регион "выпадет" из госпрограммы, подтолкнули подать заявки немалое число людей. Впрочем, завершение льготной ипотеки не обязательно означает спад продаж. Многое зависит от инструментов, применяемых на местах для стимулирования рынка. Так, в Югре решили выплачивать из окружной казны 600 тысяч рублей семьям ипотечников, где второй ребенок родился после 1 января 2018 года или появится до конца 2022-го.

Комментарий

Михаил Хорьков, аналитик Российской гильдии управляющих и девелоперов:

- Мы воспринимаем предложение ЦБ скорее как повод для дискуссии по поводу форматов будущей ипотеки. Сокращение спроса после завершения льготной программы на 10-15 процентов - не самое критичное последствие. Важнее, как к этому отнесутся девелоперы. Слишком короткие периоды стимулирования со стороны государства не дают им уверенности, стоит ли закладывать проекты на новый строительный цикл - 2-3 года. Настоящим инструментом развития рынка может стать дифференцированная кредитная ставка. Шкала должна настраиваться тонко, в диапазоне 1-8 процентов для отдельных городов и сегментов жилья. Пока субсидирование ипотеки наращивает продажи дешевых квартир в высотках. Кроме того, 48 процентов вводят в Москве, Санкт-Петербурге и Краснодаре. Если целью сделать не просто количество проданных метров, но и качество, установить привлекательную ставку для мало- и среднеэтажной застройки, мы сформируем более устойчивую модель рынка. Кроме того, огромный простор для льготного кредитования в малых и средних городах.