Город за городом: загадки субурбий
Ограничить фактически неконтролируемый рост плотности застройки и численности населения в Москве и Подмосковье «за счет принятия взаимосвязанных нормативов и документов градостроительного планирования и проектирования» — как сообщают «Известия», такое положение содержится в проекте стратегии развития стройотрасли и ЖКХ России до 2035 года. Документ разработал Минстрой, по просьбе министерства свои предложения в него внесли участники рынка, в частности ассоциация «Объединение генеральных подрядчиков в строительстве», Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ), Национальное объединение проектировщиков и изыскателей (НОПРИЗ). Теперь проект направлен главе Минстроя Иреку Файзуллину.
В первую очередь ограничить плотность и численность предлагается понятным и, в общем-то, лежащим на поверхности способом — за счет ограничения этажности застройки. Что может означать для Москвы и ее архитектурного, девелоперского, инвестиционного сообщества возможный запрет на высотное строительство, позже обсудим отдельно. А в преддверии — разговор на сопредельную «ограничительную» тему: по мнению президента ГК «Основа» Александра Ручьева, слова которого приводят «Известия», самый действенный способ в борьбе с перегруженностью мегаполисов — снижение плотности застройки за счет развития пригородов. И тут на сцену выходит красивый термин «субурбанизация», который в профессиональной среде, как правило, сокращают до плотного «субурбия».
Как гласят словари, субурбанизация (от английского suburb — «пригород») — это процесс роста и развития пригородной зоны крупных городов, в результате чего происходит формирование городских агломераций. Как правило, люди покидают город в поисках наиболее комфортных условий для существования, но, переезжая в пригород, население не меняет место работы или учебы, то есть, по сути, остается городским, пригород же становится тихой гаванью для проживания и отдыха. Впрочем, сегодня уже не только отдыха: пандемия и порожденная ею массовая удаленка привели к тому, что работать, учиться, ходить в театры, встречаться с друзьями — мы все стали делать дома и из дома.
Рыночная экономика — по большей части экономика потребления, нацеленная на удовлетворение нужд конечного пользователя, — приучила нас, что недвижимость должна быть одновременно эстетически привлекательной, удобной и функциональной. И довольно быстро выяснилось, что в пандемийных условиях стандартная квартира — продукт не самый удобный и функциональный. Хотя в январе 2020-го об этом никто даже не задумывался, рассказывает архитектор, сооснователь архитектурной группы «Горожане/Citizenstudio» Михаил Бейлин.
Михаил Бейлин архитектор, сооснователь архитектурной группы «Горожане/Citizenstudio» «В начале 2020 года один из наиболее значимых архитекторов современности Рем Колхас открыл в нью-йоркском музее Гуггенхайма выставку своего бюро OMA под названием Countryside. The Future. Идея ее была в том, что после XX века — века городов — наступает время деревни, загорода. В тот момент большинству архитекторов и критиков тема субурбии показалась неактуальной, не самой острой и значимой. Но прошел месяц, и начался локдаун. Города замерли, офисы опустели, кафе закрылись. Люди, имевшие возможность провести этот период за городом, оказались в невероятно более выигрышных условиях, нежели запертые в мертвых мегаполисах горожане. Сегодня карантин заканчивается, но многое из прошлой жизни уже не вернется в полном объеме. Например, привязанность к офису, ярмо каждодневной дороги на работу и обратно. В этих условиях развитие пригородов — это развитие самого города, создание вариативности и выбора для горожанина, где и как жить: в мегаполисе, на природе, и там и там. Важно, чтобы это развитие проходило в качественном, а не количественном формате».
Сейчас главная беда российских субурбий — то, что это такие же растущие вверх панельные городские кварталы, только хуже и дальше от центра. «Сегодня это мегаполисы для бедных, а субурбия должна быть иной. Причем не обязательно это должны быть дорогие коттеджные поселки и закрытые кварталы блокированных двухэтажных домов. Застройка высотой от трех до шести этажей, большие дворы, обилие зелени, частные палисадники у жилых первых этажей — все это вполне городской принцип жизни, но жизни не мегаполиса, а окраины, пригорода, маленького городка, являющегося частью агломерации, ее жилой зоной», — считает Михаил Бейлин и подчеркивает, что особенности нового, постковидного мира делают процесс субурбанизации, а главное, качество этого процесса важнейшим для современного мегаполиса и его жителей.
Отсутствие привычного городского разнообразия во всех его аспектах, от акустического до инфраструктурного, тоска по городским вертикалям на фоне отчаянно низкорослой застройки, невозможность подпитываться энергетикой города и атмосфера тихой камерности, способная вызвать у классического жителя мегаполиса не умиротворение, а, наоборот, тревогу, — это только часть проблем, которые могут испортить загородную жизнь горожанина. Поэтому директор АНО «Научно-исследовательский институт устойчивого развития в строительстве» Вера Бурцева и многие ее коллеги, профессионально занимающиеся темой субурбанизаций, часто употребляют определение «городок за городом».
Вера Бурцева директор АНО «Научно-исследовательский институт устойчивого развития в строительстве» «На сегодняшний момент возникла прекрасная возможность и даже потребность создать новый девелоперский продукт, который может выглядеть как маленький город. То есть микст города и коттеджного поселка, но вместо коттеджей там должна быть малоэтажная многоквартирная застройка, как в городе: с центральной площадью, с торговой улицей, на которой разбросаны магазины. Такой небольшой городок на где-то 3-3,5 тысячи жителей. И он, конечно, находится на природе — городок за городом».
И вот о чем Вера Бурцева считает необходимым напомнить особо: в этом загородном городке девелопер должен продавать не квадратные метры, а жилую среду. «Потому что кроме школ, садов, спортивной инфраструктуры там должна быть еще и мощная линия творчества, различные мастерские, должно быть добавлено животноводство. Вот представляете: вы покупаете жилую среду, а при ней есть ферма, где вы можете брать свежее молоко или молодого барашка», — мечтает Вера Бурцева.
Мало того: вся инфраструктура создается девелопером, а вот управление осуществляется людьми, которые живут в субурбии, — потому что им виднее, что им нужно. Словом, все организовано на принципах современной общины и потребительской кооперации. По словам Веры Бурцевой, именно так выглядит жилая среда будущего, и это уже мировой тренд: «Пока наши корпорации строят себе центровые штаб-квартиры на 200 тысяч квадратных метров, тот же Google уже создает такую среду для своих сотрудников — именно такую, как я описала. Потому что они понимают: человеческий капитал сейчас становится ценным, как никогда, при этом люди в первую очередь должны жить в благополучной, экологичной, доступной среде, а уж потом с них можно требовать рабочий результат. Поэтому, я думаю, такие загородные городки могут быть темой, особенно интересной для крупных компаний».
Конечно, кроме очевидных плюсов, у субурбий есть свои особенности, которым многие склонны пририсовывать знак минус. Например, местные жители нередко сталкиваются со слабой развитостью или полным отсутствием общественного транспорта, то есть становятся автомобилезависимыми. Социологи бьют тревогу: в субурбанизации часто убегают обеспеченные люди, они же исправные налогоплательщики, благодаря чему падает качество остающегося в городе населения и одновременно наполняемость городской казны.
Еще одна возникающая проблема: обеспечить инфраструктурное разнообразие, создать энергичную среду, запустить в субурбии «движуху» — дело сложное, и зачастую у девелоперов таких компетенций нет, считает Вера Бурцева. Ведь тут речь идет уже не просто о строительстве, а фактически о проработке жизненного сценария нового городка, так что продукт получается не совсем девелоперским, а, как принято говорить в научных кругах, междисциплинарным. Кстати, один из подходов к междисциплинарности предполагает выявление тех областей знания, которые не исследуются существующими научными дисциплинами. И раз так, кто знает, какие неисследованные глубины откроются игрокам рынка недвижимости?