Рынок коммерческой недвижимости формирует «ковидную» практику
Если рассматривать рынок аренды складской и офисной недвижимости с точки зрения договорных отношений, то большая часть сделок, которые заключались до пандемии, выстояли. Об этом 16 февраля ИА REGNUM заявил эксперт по вопросам коммерческой недвижимости Дмитрий Мальцев.
По его словам, массового применения условий о форс-мажоре не случилось, так как прямых ограничений, делающих исполнение договоров невозможным, не вводилось. «Суды обоснованно обязывали стороны доказывать фактическую невозможности исполнения обязательств. Безусловно, заранее предусмотреть все возможные сценарии развития событий было невозможно. Даже после наступления пандемии и введения существующих ограничений, привычные условия о форс-мажоре не претерпели существенных изменений, хотя и стали внимательнее анализироваться сторонами», — пояснил эксперт.
Существенное изменение обстоятельств — это еще одна статья, на которую в теории могли бы ссылаться стороны для изменения обязательств по договору. Однако после 2008 года профессиональные игроки рынка в большинстве случаев прямо исключали применение 451 статьи ГК РФ. При этом, как отметил Мальцев, даже в тех случаях, когда такое исключение не было прямо предусмотрено, суды, руководствуясь системным подходом, сформированным ещё ВАС РФ, исходили из того, что само по себе наличие пандемии и даже финансовые потери сторон не являются сами по себе основанием для применения 451 статьи.
«Одним из актуальных трендов является более частое применение сторонами «break options» в интересах арендаторов, дающих возможность выхода арендатора из договора без штрафов в определённые промежутки действия договора. Например, для 10-летних договоров это обычно срок по истечении 5 и 7 лет. Можно прогнозировать, что в перспективе арендаторы захотят укоротить плечо планирования и иметь возможность сделать что-то со своими площадями (или их частью) уже через 2−3 года», — подчеркнул эксперт.
По его прогнозу, будет активнее применяться часть 3 статьи 310, которая предусматривает возможность расторжения или изменения условий договора одной из сторон в одностороннем порядке за плату. «В сложившейся ситуации арендаторам важна гибкость и возможность независимо от воли арендодателя оптимизировать занимаемые пространства. Предоставление таких прав арендаторам, безусловно, является большим коммерческим риском арендодателя, что отражается как на ставке, так и на сумме платежа, взимаемого за односторонне изменение договора», — добавил он.
«Судить о том, как пандемия поменяет договорные отношения в области коммерческой недвижимости, еще рано. Знаковые судебные тяжбы и решения ещё только предстоят и формирование устойчивой «ковидной» практики займёт ещё несколько лет. Однако уже сейчас действующее законодательство предоставляет весь необходимый инструментарий для обеспечения стабильности арендных отношений и сохранения баланса интересов сторон», — резюмировал Мальцев.