Суд Севастополя отказал в застройке сельхозугодий Байдарской долины

Речь идет о проекте "Алибаирский лицей", авторы которого предлагали построить между селами Орлиное, Озерное и Широкое в Байдарской долине школу для 500 детей и коттеджи для их родителей. Компания "Али Баир" (это название горы в Байдарской долине) выкупила у частных владельцев земельные паи бывшего колхоза "Красный Октябрь". В общей сложности фирме принадлежат 257 гектаров земли, на 62 планировалось разместить "образовательный комплекс". Загвоздка лишь в том, что земли предназначены для сельского хозяйства, а не для застройки.

Компания несколько раз пыталась изменить назначение земли, но безуспешно. В ноябре 2018 года проект рассмотрел Архитектурно-художественный совет Севастополя, а в декабре 2019-го - комитет по градостроительству и земельным вопросам Заксобрания Севастополя. Эксперты и депутаты заподозрили, что под благородным предлогом в Байдарской долине хотят построить коттеджи. В мастер-плане действительно значились "семейные общежития коттеджного типа", которые занимали самую большую часть фрагментированной территории. Авторы проекта заверяли, что коттеджи продавать не будут, они останутся в жилом фонде образовательного учреждения и будут сдаваться в аренду.

- Суд принял важное решение, которое подчеркивает правильность позиции Архитектурно-художественного совета и депутатского корпуса, а также отвечает интересам жителей Байдарской долины, - сказал "РГ" глава комитета ЗС по градостроительству и земельным вопросам Вячеслав Горелов. - Жители высказались против проекта, потому что после застройки долины качество их жизни снизится. Люди живут в окружении природы, у государственного заказника. Но как только начнется застройка, Байдарская долина может превратиться в одно большое село.

По словам депутата, земли "Алибаирского лицея" находятся в водоохранной зоне реки Байдарки, а также второго и третьего пояса санитарной охраны Чернореченского водохранилища, питающего Севастополь. Хозяйственная деятельность на этих территориях существенно ограничена.

- Инициаторы застройки противоречат сами себе, - продолжает Горелов. - Они говорят, что эти земли истощены и непригодны для сельского хозяйства, и тут же добавляют, что собираются разбивать там какие-то плантации. Определились бы уже, в самом деле. Просто им нужно построить коттеджный поселок, а они пытались убедить всех, что имеют другие цели.

В апреле 2018 года идею строительства коттеджного поселка и школы в Байдарской долине раскритиковал экс-губернатор Севастополя Дмитрий Овсянников. В проекте генплана Севастополя разработчики отнесли участки ООО "Али Баир" к населенным пунктам. По словам Овсянникова, 490 гектаров было предложено перевести из категории сельхозугодий в категорию земель под жилую застройку, а также прирезать почти 100 гектаров к селу Широкому за счет территории Байдарского заказника. Он увидел в этом коммерческий интерес владельцев участков, которые могли бы продать их значительно дороже после изменения целевого назначения земли.

Глава Орлиновского муниципального округа Александр Богуш говорит, что проект лицея отложен в долгий ящик, хотя он помог бы развитию муниципалитета.

- На сегодняшний день этот вопрос уже не актуален, - рассказал Богуш "РГ". - С прежней администрацией Севастополя инвесторы не нашли взаимопонимания, была искажена сама идея строительства образовательного центра. Они были готовы реализовать проект, только если он будет согласован, получит все разрешения. У них, наверно, уже пропал интерес.

По его словам, проект предусматривал строительство очистных сооружений, которые могли бы перерабатывать стоки Орлиного и близлежащих сел. Власти Севастополя давно обещают построить систему централизованной канализации в Байдарской долине, но до дела не доходит.

- При лицее планировались медицинский центр и спортивный комплекс, этой инфраструктурой смогли бы пользоваться все жители долины, - продолжает Богуш. - Для гостей - кафе, ресторанчики, стоянки. Люди могли бы приезжать, любоваться красотами, отдыхать. Плюс к этому - рабочие места, налоги в бюджет города.

Глава муниципалитета рассказывает, что в Байдарской долине простаивает более 5000 гектаров земли бывшего КСП "Красный Октябрь". В советские годы там были оросительные системы, тепличные хозяйства, консервный завод, более 2000 голов крупного рогатого скота. Все это требовало воды. Сегодня более 70 процентов сельхозугодий долины попадает в санитарную зону Чернореченского водохранилища, где запрещены выпас скота и использование удобрений.

- Восстановить сельское хозяйство в прежнем виде практически невозможно, - считает Александр Богуш. - Но есть потенциал в сферах образования, спорта, туризма. Муниципалитету нужны проекты, после реализации которых молодежь могла бы найти работу на месте. Мы видим, что в Севастополе ведется застройка сельхозземель. Собственники делят паи на маленькие участки и продают. А проект, который бы позволил развиваться муниципалитету, оказался не интересен.

Комментарий

Алексей Парикин, вице-губернатор Севастополя:

- Согласно действующему генеральному плану Севастополя, утвержденному в 2005 году, территория коттеджного поселка "Алибаирский лицей" в Байдарской долине относится к зоне земель сельхозназначения (теплиц, пашен, лугов) и природно-заповедного фонда. В проекте нового генплана Севастополя эта территория также относится к зоне земель сельскохозяйственного использования. В Земельном кодексе РФ сельхозугодья - пашни, сенокосы, пастбища - имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Их нельзя застроить объектами капитального строительства, не предназначенными для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции. Что и отражено в решении Арбитражного суда Севастополя.

Что решил суд

27 января 2021 года Арбитражный суд Севастополя отказал в иске ООО "Али Баир". Компания требовала признать незаконным распоряжение департамента по имущественным и земельным отношениям Севастополя от 23 мая 2019 года, в котором десять участков общей площадью 22 гектара были отнесены к категории земель сельскохозяйственного назначения. Истец настаивал, что, согласно статье 83 Земельного кодекса РФ, в границах города федерального значения Севастополь не допускается иных категорий, кроме как "земли населенных пунктов". Суд решил, что участки расположены вне границ населенных пунктов, входящих в состав Севастополя. Кроме того, они относились к сельхозугодьям и до вступления Крыма в состав России.

22 декабря 2020 года "Али-Баир" выиграл суд у департамента архитектуры и градостроительства Севастополя. Компания обратилась в департамент с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельных участков общей площадью 62 гектара. Заявление было возвращено без рассмотрения, так как по генплану Севастополя 2005 года эти земли относятся к сельхозугодьям. Той же позиции придерживается департамент сельского хозяйства Севастополя. Арбитражный суд обязал чиновников рассмотреть заявление.

31 августа 2020 года Арбитражный суд Севастополя отказал компании в требовании включить участки "Алибаирского лицея" в границы села Орлиное.

Кстати

В составе "Алибаирского лицея" планировалось построить школу на 520 учеников и детский сад на 100 мест, спорткомплекс с бассейном, площадки и поля для легкой атлетики, футбола, баскетбола, волейбола, тенниса, велоспорта, школу искусств и медицинский центр. Инвесторы обещали вложить в проект 5,6 миллиарда рублей за пять лет, создать 215 рабочих мест для педагогов, тренеров, воспитателей, медработников и технического персонала.