ЦУМ vs "Янтарная корона": экс-арендатор обвинил универмаг в "неосновательном обогащении"

Казанской предпринимательнице удалось убедить суд, что в универмаге ей неправомерно начисляли арендную плату

Как стало известно "Реальному времени", владелица ювелирного бутика "Янтарная Корона" Лэйсан Исламова подала иск к казанскому ЦУМу, как к бывшему арендодателю. Предпринимательница обвинила универмаг в "неосновательном обогащении", поскольку выяснилось, что ей начисляли арендную плату по завышенным площадям. Суд поддержал Исламову и постановил выплатить компенсацию. Ситуация для казанского бизнеса не уникальна, говорят эксперты и дают советы, как быть, если вас обманули с платежами по аренде.

Экс-арендатор подал в суд на ЦУМ

Десять лет назад собственница ювелирного салона "Янтарная корона" Лэйсан Исламова заключила договор аренды с казанским ЦУМом. После заезда в универмаг предпринимательница сделала ремонт в арендуемом помещении, изменив планировку. Несколько лет успешно проработав на базе ТЦ, Исламова вспомнила, что договор перепланировки так и не был заключен. Ввиду того, что пропорции складских и торговых зон были изменены, должен был измениться и размер арендной платы. И хотя к тому времени бизнесвумен уже съехала из стен ЦУМа в другой ТЦ, она решила потребовать компенсацию у бывшего арендодателя.

В сентябре прошлого года, не найдя понимания со стороны администрации универмага, не вернувшего переплату, Исламова подала в арбитраж иск о взыскании неосновательного обогащения, выставив требования почти на 2 млн рублей.

Однако в ходе судебного разбирательства в январе этого года стороны пришли к мировому соглашению. ЦУМ признал требования экс-арендатора, но лишь в размере 189 тыс. руб., а Исламова согласилась с наличием у нее задолженности по уплате неустойки, в связи с несвоевременной оплатой счетов по договорам аренды нежилых помещений от 2011 и 2018 годов в общем размере 57 тыс. руб.

"Надо запастись стойкостью"

В разговоре с "Реальным временем" владелица ювелирного бутике заявила: говорить, что переплата по договору аренды возникла только из-за перепланировки — некорректно. Но в подробности вдаваться не стала, призывая дождаться, когда решение суда вступит в силу. Лэйсан Исламова рассказала лишь, что раньше у нее уже бывали судебные споры по арендной плате, например, с казанским ГУМом.

— При заключении договора на 5 лет, кроме оплаты арендной платы за первый месяц, собственник попросил также внести обеспечительный платеж за 2 месяца, — рассказала собеседница "Реального Времени".

Договор был расторгнут до окончания срока действия. Исламова решила закрыть задолженность по аренде средствами обеспечения. Но арендодатель ей в этом отказал. Чтобы добиться справедливости, пришлось обратиться в суд. "Тогда суд встал на мою сторону", — рассказала истица.

В администрации казанского ГУМа сообщили, что вряд ли смогут помочь с информацией по спорной ситуации, имевшей отношение к их бывшему арендатору Лэйсан Исламовой: "Дело было очень давно".

Согласно данным картотеки арбитража, судебное разбирательство между ОАО "Главный универсальный магазин" и ИП Л. М. Исламовой состоялось в марте 2017 года. Иск казанской предпринимательницы был удовлетворен, договор аренды признан расторгнутым с 01.03.2017.

"Всему виной — человеческий фактор"

Старший управляющий казанского ЦУМа Владимир Мазурин подтвердил "Реальному времени", что расхождение по площадям действительно существовало.

— При заезде "Янтарная корона" получила от предыдущего арендатора помещение в том виде, в котором он его оставил, — рассказал собеседник "Реального Времени". — Приняла с такой же площадью и с той же конфигурацией.

Затем, по словам Мазурина, Исламова сделала перепланировку. После проведения работ площадь торговой точки изменилась, вернее — изменилось соотношение торговых и складских помещений. А стоимость аренды первых традиционно выше стоимости аренды вторых.

— Не знаю, чье это было упущение, однако перепланировка не была задокументирована надлежащим образом, — рассказал Мазурин. — То есть бумаги просто не оформили. Полагаю, основная причина возникшей ситуации — человеческий фактор. Договор затерялся среди прочих и не был подписан ни одной из сторон.

В итоге на бумаге помещение не претерпело изменений. Потом, в 2018-м году, после физических обмеров, площадь в договоре изменили. У Исламовой возникло желание сделать перерасчет, и арендатор подала в суд. В какой-то части ее требований эти расхождения по площадям были признаны.

— На моей памяти суд по площадям происходил в ЦУМе впервые, — подытожил собеседник "Реального времени". — Обычно все перепланировки и работы оформляются надлежащим образом. И ни у арендаторов, ни у арендодателей никаких вопросов не возникает.

Запаситесь стойкостью

Исламова дала несколько советов предпринимателям, которые оказались в похожей ситуации со своими арендодателями:

— Будьте готовы к тому, что судебное разбирательство — это всегда не просто. Ты подключаешься к происходящему эмоционально, физически и на интеллектуальном уровне. Не стоит также перекладывать всю ответственность за результат на юристов. Существует множество деталей и подробностей, известных только вам. Очень важно донести все нюансы до специалистов.

По ее словам, прежде, чем начать действовать, стоит проконсультироваться не с одним профессионалом, а сразу с несколькими. Причем лучше воспользоваться услугой письменной консультации:

— Она поможет оценить перспективы дела, предпринять правильные шаги и добиться желаемого результата со ссылками на правовые нормы.

Письменный документ позволит предъявить претензии юристам, занимавшимся вашим делом, в случае недостижения в суде положительного результата, говорит предпринимательница. При устной консультации отвечать за ход разбирательства придется самостоятельно.

И последняя рекомендация — перед судом необходимо запастись стойкостью. Разбирательство может занять не один месяц, а длиться годами, предупредила бизнесвумен.

Требуйте перерасчета

Президент Ассоциации предприятий МСБ РТ Рафик Шайхутдинов утверждает, что своевременная реакция на несправедливые расчеты — залог отсутствия проблем:

— Вопросы надо решать вовремя. Не когда прошли годы, а здесь и сейчас.

Перед заключением договора по аренде глава ассоциации советует внимательно изучить документы и сразу зафиксировать все противоречия, уточнить детали. Также необходимо проверить верность существенных условий: площадь арендуемого помещения, стоимость аренды и порядок оплаты, реквизиты сторон и т.д. Спорные моменты можно урегулировать с арендодателем путем нахождения компромисса.

— Лучший вариант — заранее проконсультироваться с юристом, — говорит Рафик Шайхутдинов. — Пусть профессионал ознакомится с проектом договора.

Спикер подчеркнул, что подобные спорные ситуации хоть и возникают часто, но редко доходят до суда — обычно сторонам удается договориться.

Казанский юрист Елена Федотова по просьбе "Реального времени" пояснила, что в договоре аренды должен быть четко прописан порядок начисления арендной платы. Если плата начислена неверно, необходимо направить в адрес арендодателя письменное требование (претензию) о возврате денежных средств. В случаях, когда арендодатель отказывает в перерасчете арендной платы, следует писать заявление в суд. Арендатор также вправе просить суд взыскать в свою пользу судебные расходы и издержки. После вынесения судом решения выдается исполнительный лист, который необходимо предъявить в службу судебных приставов для начала исполнительного производства.

— Арендатор может сам рассчитать арендуемую площадь, — заявила эксперт. — Если арендодатель не согласен с вашими расчетами, обращайтесь в суд. Судом будет назначена соответствующая экспертиза.