Рынок ипотеки регулирует себя без поддержки государства

МОСКВА, 15 июн — ПРАЙМ, Александр Жирнов. Снижение ставок на кредитование жилья привело к росту рынка ипотеки в Москве за пять месяцев текущего года на 81%. По данным Росреестра, с января по май зарегистрировано 30,444 тысячи ипотечных сделки. В прошлом году этот показатель составил 16,762 тысячи. Число сделок на первичном рынке выросло на 43% — зарегистрировано 28,278 тысячи договоров доверительного управления против 19,759 тысячи прошлогодних. На вторичном рынке отмечен рост на 25%. Здесь в январе-мае 2018 года проведено 55,172 тысячи сделок против 44 тысяч договоров за аналогичный период прошлого года. При этом в мае на московском рынке отмечен незначительный спад – на 2% относительно апреля. В Росреетре снижение объяснили длительными праздниками и отказом Центробанка снизить в конце апреля ключевую ставку, которая сейчас составляет 7,25% годовых. Указ президента Владимира Путина "О национальных целях и стратегических задачах развития РФ на период до 2024 года" предусматривает постепенное снижение средней ставки по ипотеке в стране ниже 8% годовых, а также обеспечение всех российских семей со средним достатком доступным жильем. По мнению экспертов, опрошенных агентством "Прайм", перспективы у рынка ипотеки в России довольно неплохие. Скорее всего, по окончании периода отпусков его снова ждет рост. Однако в дальнейшем многое будет зависеть от общего состояния экономики и уверенности людей в завтрашнем дне. При этом сам рынок в настоящее время ускоряется за счет собственных механизмов регулирования, а не благодаря поддержке государства. ТРИ ФАКТОРА РОСТА Вице-президент Российской гильдии риэлторов Олег Самойлов не исключает того, что российский рынок ипотеки осенью ждет новое повышение. Однако сохранение столь высоких динамических показателей маловероятно. Необходимо понимать, что лежит в основе показателей Росреестра, отметил эксперт. "Не стоит думать, что банки понизили цены на кредиты и народ мгновенно рванулся. Здесь сошлось в одну точку несколько факторов. Повышение доступности кредитов – лишь одна составная часть. Есть еще, как минимум, два других, которые нельзя сбрасывать со счетов", — считает эксперт. Во-первых рынок, по словам Самойлова, имеет определенные циклы накопления спроса. В настоящий момент накопленный спрос при достижении определенных условий стал переходить в разряд платежеспособного. "Этот процесс не является бесконечным, поскольку самый горячий спрос имеет тенденцию к исчерпанию, после чего идет волна замедления до накопления следующего пула уже готовых абсолютно покупателей", — пояснил эксперт. Еще одним фактором, на который, по мнению Самойлова, следует обращать внимание, является то, что спрос на ипотеку во многом определяется отсутствием средств. "Люди, может быть, и не прочь решить свои жилищные проблемы без ипотеки, но у домохозяйств нет свободных денег. Спрос на ипотеку от бедности в том числе", — добавил Самойлов. НОВЫЙ СПАД И ДАЛЬНЕЙШЕЕ СНИЖЕНИЕ СТАВКИ Эксперт отметил, что реальные доходы домохозяйств пока не повышаются. Пласт самого горячего спроса до конца года будет удовлетворен с учетом бурного осеннего периода. После этого многое будет зависеть от ситуации в экономике страны – произойдет ли улучшение, конвертируется ли рост ВВП в рост реальных доходов граждан. "Если этого не произойдет, нас ждет новое торможение", — сказал Самойлов. Для серьезного снижения ипотечной ставки до уровня, обозначенного в указе президента, должны быть объективные предпосылки, считает эксперт. Именно такой предпосылкой и может стать улучшение общего состояния экономики России. "Надо понимать, что любые деньги имеют цену. Сегодня на финансовом рынке сложилась ситуация, которая позволяет снизить ставку по ипотеке. Банки страдают от накопленной избыточной рублевой ликвидности. Эти деньги надо размещать. Ликвидность может быть реализована через снижение ипотеки, но потом встанет вопрос: как домохозяйствам эти кредиты обслуживать и выплачивать. На этот вопрос пока готового ответа нет. Он напрямую зависит от того, сколько люди реально зарабатывают. А это зависит от того, какой работой они обеспечены и как себя чувствует экономика страны", — заключил Самойлов. ОСНОВНОЙ ФАКТОР – УВЕРЕННОСТЬ В ЗАВТРАШНЕМ ДНЕ Руководитель российского офиса агентства недвижимости Real Estate Worldwide Олег Стволинский напомнил, что указы президента о повышении доступности ипотеки выходили и ранее, при прошлом вступлении в должность. Это, несомненно, повлекло за собой развитие рынка ипотеки. Однако сейчас рынок опирается на собственные механизмы регулирования, поскольку господдержка несколько снизилась в силу ограниченных возможностей бюджета. "Тем не менее, рост рынка ипотеки продолжится. Произойдет сезонный спад с мая по конец лета из-за поры отпусков. Осенью рост возобновится с прежней силой", — сказал Стволинский. Эксперт считает, что основным фактором, обеспечивающим рост, стала уверенность в завтрашнем дне граждан России. Люди уже привыкли жить в условиях санкций и понимают, как планировать свое будущее. "Я думаю, что перспективы у рынка ипотеки хорошие. Но это, прежде всего, за счет рыночных механизмов, а не за счет государственного регулирования", — подчеркнул эксперт. По словам Стволинского, речь идет не только о Москве, но и о других регионах России. Рост цен на нефть, произошедший в последние месяцы, позитивно скажется на торговом балансе РФ. Это обеспечит поступление достаточных средств во все сферы российской экономики, что даст людям еще большую уверенность в завтрашнем дне. Эксперт также отметил, что сохранение на прежнем уровне ключевой ставки ЦБ не должно оказать влияния на рынок ипотеки. "Сбербанк сейчас самостоятельно наращивает долю рынка по ипотеке за счет снижения собственных ставок. Если Сбербанк снижает свои ставки, то следом за ним это сделают и все остальные участники рынка, поскольку Сбербанк является бенчмарком. Большая заслуга в текущем росте рынка ипотеки – работа Германа Грефа и его команды", – уверен Стволинский.