Мощный взрыв на рынке ипотеки в России может серьезно потрясти не только сферу недвижимости, но и привести к катастрофе для самих заемщиков. Почему такие темпы жилищного кредитования опасны для жизни? Российский рынок ипотеки демонстрирует взрывной рост в начале года, свидетельствуют свежие данные «Объединенного кредитного бюро». По сравнению с январем 2017 года рынок вырос на 80%. В январе 2018 года в России было выдано почти 63 тыс. ипотечных кредитов. Сегмент ипотечного кредитования показывает аномально высокие темпы роста. По оценке Агентства ипотечного жилищного кредитования, в течение ближайших трех лет ставки по кредитам будут и дальше снижаться, а к концу 2018 года средняя стоимость кредита опустится до 8%; при этом в январе некоторые заявители получили первые льготные ипотечные кредиты уже по ставке 6%.

Нарисуем — будем жить

Причин такому поведению участников рынка несколько, говорит старший аналитик группы банковских рейтингов Аналитического кредитного рейтингового агентства Михаил Доронкин.

«Большинство ипотечных заемщиков приобретают квартиру для собственного пользования, а не в спекулятивных целях, и зачастую у них нет времени ждать снижения ставок — например, подобран оптимальный вариант квартиры в желаемом районе города. Более того, снижение ипотечных ставок совершенно не означает, что-то же самое будет происходить с ценами на квартиры», — объяснил он «Ридусу».

По его словам, высока вероятность, что к моменту, когда ставка по ипотеке станет еще более привлекательной, произошедший рост стоимости квартиры «съест» всю потенциальную выгоду либо потребует от заемщика дополнительных накоплений для первоначального взноса по кредиту. К тому же сегодняшние ипотечные заемщики в случае заметного снижения ставок в будущем вполне могут рассчитывать на рефинансирование своего долга в другом банке — тем более что число подобных предложений на рынке с начала года заметно возросло. Кроме того, откладывать в долгий ящик покупку жилья при наличии суммы, достаточной для первого взноса сегодня, может быть опасно и по другой причине.

«Да, в последующие годы ставка по ипотеке может сократиться еще на несколько процентов. Но если эту цифру можно прогнозировать, то предвидеть, сколько через пять лет будет стоить сам по себе квадратный метр, каков будет курс рубля, с такой же точностью никто не возьмется. Первоначальный взнос в абсолютных цифрах тогда может оказаться настолько дороже, что он „съест“ выгоду от снижения ставки по кредиту», — говорит аналитик.

Хотя в процентах снижение ставки по ипотеке кажется совсем небольшим, в абсолютных цифрах это означает миллионы рублей. Ведь основная сумма выплат приходится на первые годы, и поэтому даже небольшое снижение ставки существенно снижает объем общей переплаты за квартиру. «Складывается парадоксальная ситуация. Даже те заемщики, которые взяли ипотеку в начале прошлого года, сегодня зачастую вынуждены платить по кредиту заметно больше, чем новые клиенты банков. Разница же между ставками по ипотеке, взятой сегодня и в кризисные 2014−2015 годы, может превышать 3−5%," — говорит Доронкин.

ЦБ бросает в бой заградотряды

Ранее глава Сбербанка Герман Греф предсказывал, что снижение ставок по ипотеке приведет к взрывному росту рынка жилищного кредитования. Но карамельно-медовую картину всеобщего ипотечного счастья немного портит позиция ЦБ РФ, который опасается, что взрывной рост ипотечного кредитования в России (прогноз — 10 трлн руб. в 2020 году), заложенный в стратегию Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, может закончиться массовой катастрофой на этом рынке. ЦБ России решил, что россияне слишком безоглядно влезают в ипотечное ярмо, не думая о том, удастся ли из него вылезти, и банк ищет способы вернуть ипотечных заемщиков в чувство доступными ему способами: ужесточением условия выдачи ипотечных кредитов. В частности, банк намерен ужесточить требования к кредитам с первоначальным взносом менее 20% и ввести заградительные коэффициенты для ипотеки без первоначального взноса.

«ЦБ РФ очень жестко отслеживает все некачественные кредиты, потому что они негативно влияют на распоряжаемый капитал банков, отвлекая ресурсы, которые можно было бы использовать с большей пользой и эффективностью. С другой стороны, сами заемщики более ответственно относятся к своему решению, зная, что им предстоит существенная переплата за ипотечную квартиру и что первоначальный взнос тоже на дороге не валяется», — говорит Доронкин.

По всей стране стоимость квадратного метра снижается уже три года подряд. Отрицательная динамика за этот период составила около 30% в рублях (и 100% в долларах). Она настолько высока, что даже постоянное урезание стоимости ипотечного кредитования не в состоянии ее обогнать и тем переломить динамику. Ранее вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко сказала «Ридусу», что причина такого падения стоимости недвижимости совершенно рыночная: у людей нет свободных денег даже чтобы внести 20% первоначального взноса. Отсутствие спроса рождает дефляцию предложения.