Арендаторам пропишут процедуру на дому
«Опора России» просит Минэкономики внести поправки в законодательство, которые позволят компаниям, арендовавшим государственную и муниципальную недвижимость вне конкурсных процедур, перезаключать договоры в приоритетном порядке. Если же избежать конкурса невозможно, то следует хотя бы не вынуждать текущего арендатора съезжать в обязательно порядке еще до процедуры, что чревато критическими для него затратами.
На прошлой неделе «Опора России» направила письмо (копия есть у “Ъ”) министру экономического развития Максиму Орешкину, попросив внести в законодательство изменения, касающиеся аренды государственного и муниципального имущества. Организация предлагает дать арендаторам государственной и муниципальной недвижимости, которые получили ее в пользование до введения обязательной конкурсной практики, приоритетное право на перезаключение договоров.
Преимущественное право перезаключать договоры аренды для действующих добросовестных нанимателей государственного и муниципального имущества закреплено в Гражданском кодексе. Но, как пишет в своем письме «Опора», судебная практика указывает, что приоритет предоставляется только арендаторам, заключившим действующий договор через конкурс. То есть, объясняет член президиума организации Алексей Небольсин, воспользоваться им не могут компании, арендовавшие недвижимость в 1990-е и 2000-е годы. Таких сегодня, по его оценкам, десятки тысяч по всей стране.
«До проведения торгов они должны освободить занимаемые помещения и участки, демонтировав все постройки и оборудование. Для ресторанов, медицинских центров это огромные потери, их бизнес оказался под угрозой»,— утверждает господин Небольсин. Собеседник “Ъ” на ресторанном рынке, чей договор аренды на принадлежащее государству помещение истекает через месяц, оценивает потери на вывоз и последующий монтаж оборудования в 20–25 млн руб.
Как говорят в «Опоре», сложности в основном возникают с помещениями, находящимися на балансе федеральных властей. «Московская мэрия по-другому трактует действующие нормы и соглашается продлевать ранее заключенные договоры»,— говорит Алексей Небольсин. По словам старшего юриста BMS Law Firm Тараса Хижняка, разная трактовка законодательства не редкость: «Такие проблемы обычно решаются разъяснениями, которые либо вносятся на законодательном уровне, либо даются высшими судебными инстанциями в целях формирования единой судебной практики».
Мощный рычаг давления на арендаторов государству и муниципалитетам в этом вопросе дало вынесенное в конце июня решение Верховного суда, отмечает управляющий партнер компании «Юрпартнеръ» Антон Толмачев. В июне 2016 года в Арбитражный суд Москвы обратилось ГУП «Дирекция по эксплуатации зданий, инженерных сооружений и коммуникаций» (ДЭЗ ИСК). Оно оспаривало предписание московского управления Федеральной антимонопольной службы в десятидневный срок перезаключить договор аренды помещения на Большой Серпуховской улице с ООО «Фирма МС Консалтинг». Суды трех инстанций не согласились с доводами ДЭЗ ИСК, но Верховный суд встал на его сторону, сославшись на то, что нормы о преимущественном продлении договора аренды применимы только для компаний, заключивших его по итогам конкурса.
Господин Толмачев считает, что в аналогичных случаях другой суд обязательно сошлется на решение Верховного суда, что сведет все прочие аргументы в пользу арендатора к нулю. При этом юрист указывает на то, что, хотя напрямую решение высшей инстанции не обязывает арендатора освобождать помещение перед проведением торгов, это требование закреплено законодательно.
В Минэкономики и Росимуществе не смогли оперативно ответить на запросы “Ъ”. Участник ресторанного рынка рассказывает, что управляющие федеральной недвижимостью в качестве альтернативы предлагают действующим арендаторам продлевать договоры на неопределенный срок. «Но это не лучший вариант, так как мы не получаем никаких гарантий и договор может быть прекращен в любой момент»,— жалуется он. Господин Небольсин полагает, что выходом из ситуации может быть хотя бы отмена нормы об обязательном освобождении помещения: «Многие арендаторы готовы участвовать в конкурсах, но дополнительные расходы оказываются для них непосильными».