Застройщики бегут из Новой Москвы
Первого июля этого года Новой Москве официально исполнилось пять лет. Эксперты выяснили, с каким настроением и в каком состоянии рынок недвижимости на присоединенных территориях встретил свой первый заметный юбилей. Многоэтажки не дают продохнуть На сегодняшний день в границах присоединенных территорий располагается в общей сложности немногим более 4,7 тысячи объектов загородной недвижимости. Среди них лидирующие позиции занимают малоэтажные жилые дома (39%), сумевшие за минувшие 5 лет отвоевать у некогда бешено популярных участков без подряда (УБП) аж 21 процентный пункт. В принципе, это не удивительно, учитывая, что подобная форма недвижимости изначально позиционировалась властями как приоритетная. При этом сами УБП отошли на второй план (с долей в 27%). На третьей ступени расположились таунхаусы (17%), на четвертой – коттеджи (10%), а на пятой – дуплексы (7%). В разрезе «классовой принадлежности» имеющихся загородных объектов пальму первенства за собой, как и в 2012 году, удерживает «эконом» (41%). За ним с небольшим отставанием следует «комфорт» (38%). На бизнес-класс и премиальную недвижимость приходится, соответственно, 14% и 7%. Как уверяют знатоки вопроса, еще до своего официального присоединения к Первопрестольной территория Новой Москвы считалась популярной зоной для возведения как раз таунхаусов и коттеджей среднего ценового сегмента. Этот район даже считался в определенных кругах довольно престижной заменой Новой Риге благодаря наличию скоростного Киевского шоссе. Но, к сожалению, с каждым днем назвать этот район «зеленым» находится все меньше и меньше желающих. Вся беда в том, что с самого 2012 года загородных застройщиков отсюда медленно, но верно начали выдавливать девелоперы, занимающиеся возведением высотных жилых комплексов. Продолжающаяся в течение всех пяти лет экспансия привела к весьма плачевным результатам. Внушительное количество загородных поселков, констатирует руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов, пришлось либо подвергать переформатированию, либо элементарно замораживать, причем последних оказалось больше всего. Доля законсервированных объектов, по словам эксперта, составила в конечном итоге 20% от их общего числа в указанной локации. Количество оставшихся в экспозиции поселков также заметно сократилось, и теперь их насчитывается всего 65 (потери составили одну треть к уровню 2012 года). Цены пухнут из-за статуса Главная причина реализации столь негативного для сегмента сценария заключается, по мнению Дмитрия Таганова, в изменении статуса земельных участков. И строить, и покупать подобные объекты на городских землях оказалось неоправданно дорогим и никому, естественно, не выгодным удовольствием. Так, за минувшие 5 лет средневзвешенная цена предложения на новомосковской «загородке» выросла более чем на 24% (12,5 миллиона рублей в 2012 году против 15,6 миллиона рулей к настоящему моменту). Если же рассматривать ситуацию отдельно по каждому виду загородной недвижимости, то получается, что самый большой рост стоимости за указанный период продемонстрировали готовые коттеджи. Налицо более чем двукратное увеличение: то, что в самом начале освоения Новой Москвы оценивалось на уровне 32 миллионов рублей, теперь торгуется на отметке в 70 с небольшим миллионов. Сильно, хотя и не настолько, поднялись в цене и таунхаусы. В настоящее время за них просят порядка 16,5 миллиона рулей (+58% к уровню цен пятилетней давности). На таком фоне удорожание земельных наделов выглядит более чем скромным достижением: 6,8 миллиона рублей, всего-то немногим менее 8% к данным 2012 года. Однако если сравнить эти расценки со стоимостью аналогичных объектов, расположенных в Московской области, выясняется, что «новомосковские» собратья уже дороже областных в три раза. И девелоперы прекрасно понимают, что задирать ценовую планку еще выше уже никакого смысла нет. Поступить подобным образом – значит, собственноручно превратить этот и без того не самый ходовой нынче формат в абсолютный неликвид. Подешеветь за пять лет умудрились лишь дуплексы и малоэтажные дома. Первые стоят сейчас в среднем около 11,5 миллиона рублей (-27,2%), а вторые – 7,8 миллиона (-6%). По словам экспертов, эта мера для девелоперов — вынужденная. Иначе, уточняют они, крупные жилые комплексы заберут всю клиентуру себе. Относительно «классности» недвижимости картина с ценами выглядит следующим образом. Загородные объекты в «комфорте», «бизнесе» и «премиуме» за пять лет, что называется, сдулись. Первые потеряли в среднем 8,6% (до отметки 8,5 миллиона рублей), вторые ужались гораздо заметнее — более чем на 12% (до 15 миллионов), а вот последние, можно сказать, почти удержались на плаву (-5.3%, до 39,7 миллиона рублей). Напротив, объекты классов «де люкс» и «эконом» в цене прибавили. Причем если в низшей ценовой категории «довесок» не превысил 10%, в результате чего средний ценник лишь немного не дотянул до отметки в 5,8 миллиона рублей, то стоимость дорогих лотов выросла по рынку более чем в два с половиной раза (теперь подобные предложения торгуются вокруг отметки в 159 с небольшим миллионов в отечественной валюте). Подобный «разлет» цен эксперты склонны объяснять не столько развитием инфраструктуры на прилегающих территориях, сколько падением покупательского интереса к Новой Москве, как уникальному «зеленому» району в целом. В самом начале существования Новой Москвы, поясняет руководитель «инкомовского» департамента загородной недвижимости Андрей Кройтор, у игроков на местном загородном рынке была заметна легкая эйфория, в основе которой лежали большие ожидания больших возможностей. На этой волне тогда случилось довольно резкое, в пределах 10-15%, повышение стоимости предложения буквально во всех форматах. К тому же были разговоры о грядущих серьезных финансовых вливаниях, которые предполагалось пустить на дальнейшее развитие Новой Москвы. К сожалению, развивает он мысль, ожидания не совпали с реальностью, и покупателям стало здесь скучно буквально через год. Но ожидать чего-то иного, когда средняя стоимость объекта на присоединенных территориях более чем в два раза превышала своих аналогов в Подмосковье, было бы наивно. Свою роль сыграло и начавшееся вскоре падение платежеспособного спроса среди населения. В результате, к настоящему моменту сегмент загородной недвижимости Новой Москвы чувствует себя, пожалуй, даже хуже, чем его областной собрат. Так что в обозримом будущем, предрекает эксперт, эту локацию ждет печальная судьба: вместо пасторальных пейзажей здесь будут громоздиться классические типовые многоэтажки, превращая ее в ничем не примечательную унылую столичную окраину.
