Почему в Сибири вторичное жилье становится привлекательнее новостроек

- Сразу после завершения госпрограммы заемщики заняли выжидательную позицию. В январе-феврале нынешнего года мы наблюдали сокращение масштабов ипотеки, однако уже с марта рынок вновь начал развитие, причем не менее успешно, чем при госпрограмме, - сообщил начальник сводного экономического управления Сибирского главного управления (СГУ) Банка России Евгений Хацкевич. За неполное полугодие жители регионов Сибирского федерального округа (СФО) получили свыше 47 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 71 миллиард рублей. Это на 11,7 процента больше, чем за аналогичный период 2016-го. На первом месте по этому показателю Новосибирская область - здесь объем выданных заемных средств увеличился на 17,3 процента - до 14,3 миллиарда рублей. Также высокие объемы ипотечного кредитования - в Красноярском крае (13,1 миллиарда рублей), Иркутской (9,8 миллиарда) и Кемеровской (8,4 миллиарда рублей) областях. В целом в СФО ипотечный кредитный портфель за год вырос на 7,7 процента и достиг шестисот миллиардов рублей. - Сейчас, несмотря на отмену с начала 2017-го госпрограммы субсидирования ипотеки, наблюдается рост ипотечного кредитования, но он смещается в сторону вторичного рынка, где этот показатель увеличился на двадцать процентов к уровню 2016-го. В результате 78 процентов действующих ипотечных кредитов предоставлено на приобретение жилья на вторичном рынке, тогда как в 2016 году таких было 69 процентов, - подчеркнул Евгений Хацкевич. По оценке экспертов, государственная программа сыграла важную роль в непростой для строительного рынка период, каковым стали два последних года, - благодаря господдержке спрос на новое жилье существенно не упал. Как утверждает Хацкевич, госпрограмма "поддержала новостройки". - Суть программы была в том, чтобы стимулировать новое строительство. Так и происходило. Основную долю кредитного портфеля составляла ипотека с господдержкой. В этом наши ожидания превзошли себя. Сейчас такой же спрос демонстрирует вторичное жилье. После отмены программы случился переворот: год назад тридцать процентов кредитов приходилось на вторичный рынок, семьдесят - на первичный. Сейчас - ровно наоборот: рынок новостроек существенно сжался, а вторичный растет большими темпами, - отмечает заместитель директора Новосибирского регионального филиала Россельхозбанка Евгений Кох. На его взгляд, существенную роль сыграло снижение ключевой ставки. Это привело к уменьшению ставки по ипотеке - в среднем за год с 12,7 до 11,7 процента. В привлекательных для покупки квартиры регионах - Новосибирской, Омской областях, Красноярском крае - ставка по ипотеке составила 11,6 процента, в то же время в менее конкурентной Тыве она не опустилась с 12,6 процента годовых. Независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев отмечает, что некоторые застройщики на время строительства жилья выдают кредит под 8,4 процента годовых, но есть и 9,2 процента на тридцать лет. - Сегодня ипотека на квартиру, которая стоила два года назад 2,5 миллиона рублей, обходится на 32,4 процента дешевле: 23 104 рубля в месяц против 34 137 рублей, - утверждает Николаев. - Таких низких процентных ставок не было за всю историю работы агентства с 2003 года, - отмечает директор АИЖК Кемеровской области Юлия Шматок. По ее данным, с 3 июля нынешнего года ставки при покупке квартир в новостройках и перекредитовании в агентстве составляют 9,5-10 процентов годовых, а по партнерским акциям с застройщиками - от 6,5 процента годовых на весь срок кредитования. Кроме того, на покупку вторичного жилья можно оформить ипотечный заем по ставкам 9,75-10,25 процента годовых. В марте 2017 года Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования сообщило о снижении ставок по социальной программе "Ипотека+" с 10,95 до 10,5 процента годовых, на первичном рынке по программам "Жилье для российской семьи" и "Приобретение строящегося жилья" - с 11,25 до 10 процентов. Все популярнее становятся собственные ипотечные программы от застройщиков. Так, одна из крупных строительных компаний региона объявила о совместной со Сбербанком акции: после регистрации договора и внесения первоначального взноса покупателю выдают половину суммы ипотеки со сроком погашения до двух лет. Вторую часть кредита клиент получает не позднее двух лет и до подписания акта на квартиру. В строительной компании говорят, что выдача ипотеки двумя равными частями позволяет снизить ежемесячный платеж в два раза на период аренды квартиры и подготовки к заселению. В результате сокращаются расходы по уплате процентов. Эту акцию уже назвали альтернативой программе "Ипотека с господдержкой". В Сибирском банке Сбербанка сообщили, что за 2016 год там трижды снижали ставки по ипотеке. - Сейчас складывается наиболее благоприятная ситуация для приобретения жилья с ипотекой - и ставки достигли исторического минимума, и стоимость квадратного метра достаточно привлекательна, - уверен старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Андрей Осипов. Руководитель дирекции ипотечных продаж банка ВТБ Георгий Тер-Аристокесянц также отмечает, что в этом году ставки по ипотеке снижались несколько раз и предложение для клиентов становится все более выгодным. - Мы наблюдаем восстановление интереса не только к новостройкам, но и к объектам вторичного рынка, что связано с отложенным спросом, укреплением экономики и ростом покупательской способности, - подчеркнул эксперт. Евгений Кох из Россельхозбанка также отмечает, что после небольшого затишья в январе и феврале банк уже вышел на показатели прошлого года, а к концу 2017-го рассчитывает достичь прироста в 10-15 процентов. Такую динамику он объясняет снижением процентных ставок в целом и, тем самым, повышением доступности ипотеки. - Ипотека остается основным драйвером розничного кредитования, - уверен Кох. С ним согласен Евгений Хацкевич, который называет ипотечное кредитование "надежным банковским активом". При этом, как утверждают эксперты, просроченная задолженность не растет и остается на уровне полутора процентов. Объяснение тому - изменение портрета заемщика: акцент переместился с 25-27-летних на 30-35-летних - финансово грамотных и ответственных в вопросах ипотечного кредитования. Какую ипотеку берут сибиряки? Средний срок займа составляет 182 месяца, или пятнадцать лет. В Новосибирской области заемщики предпочитают более длительные сроки - до 197 месяцев. Средняя сумма кредита по СФО колеблется в размере полутора миллионов рублей, в Новосибирской области, где стоимость квадратного метра выше, чем у соседей, - 1,7 миллиона рублей. Аналитик Сергей Николаев подчеркивает, что за пять месяцев 2017-го в Новосибирске впервые за последние 2,5 года продано квартир больше, чем построено. Это связано с тем, что предложение падает быстрее, чем спрос. По данным Новосибирскстата, ввод жилья за пять месяцев этого года снизился на тридцать процентов и составил 384,1 тысячи квадратных метров (сдано в эксплуатацию 5,5 тысячи квартир). - Отмена госпрограммы вернула ипотечный рынок с головы на ноги. Когда ввели программу, ипотека под рискованные активы, то есть под новостройку, стоила дешевле процентов на сорок, чем на готовое жилье - "вторичку". Ипотека с господдержкой шла под одиннадцать процентов годовых, а ставка ипотечного кредита на покупку вторичного жилья - 14,5-15 процентов, - сообщил Николаев. На его взгляд, ситуация выравнивается, и сейчас на рынке благоприятные условия для покупки квартиры в ипотеку, которые, как считает эксперт, продержатся еще года два. Прямая речь Евгений Хацкевич, начальник сводного экономического управления СГУ Центробанка РФ: - Рынок ипотечного кредитования вернулся в нормальное состояние, когда готовое жилье несет гораздо меньше рисков как для получателей ипотеки, так и для банков. На этапе посткризисного развития меры в виде господдержки были крайне важны для строительной отрасли, и государство искусственно сделало новостройки более привлекательными для покупателей. Но после отмены программы мы видим, что привлекательность приобретает вторичное - готовое - жилье.