Рынок недвижимости: с 1 июля меняются правила игры

С 1 июля 2017 года в силу вступают изменения к 214-ФЗ. В частности, с этого дня вводятся новые требования к уставному капиталу застройщиков, которые привлекают денежные средства граждан в строительство объектов недвижимости. Согласно требованиям 214-ФЗ, минимальный размер уставного капитала будет рассчитываться исходя из общей площади объекта. Так, при минимальном размере уставного капитала в 2,5 миллиона рублей. застройщик сможет построить не более 1500 квадратных метров, в который входят как жилые, так и нежилые помещения и машино-места. Если застройщик намерен построить более 500 тысяч квадратов, то размер уставного капитала должен быть не ниже 1,5 миллиарда рублей.тПри выдаче заключения о соответствии Москомстройинвест будет сравнивать уставной капитал застройщиков с суммой площадей, которые они планируют возводить. Плюс ко всему, теперь застройщики должны предоставлять в Москомстройинвест информацию об исполнении примерных графиков реализации проектов строительства. Эта норма направлена на дополнительное информирование дольщиков о ситуации, которая складывается на объекте. А что же думают по поводу новшеств ведущие эксперты российского рынка недвижимости? Управляющий партнер компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая замечает, что главное новшество 214-ФЗ — это увеличение размера уставного капитала. Если в действующей редакции закона размер уставного капитала никак не урегулирован, то с середины следующего года застройщик будет иметь уставный капитал, размер которого будет привязан к общей площади возводимых объектов. Сегодня на рынке есть компании, которые строят, не имея практически никаких запасных средств. Это потенциальная опасность появления новых долгостроев, поэтому власти хотят их предотвратить, ужесточив законодательство. В то же время нужно понимать, что часть поправок будет полезна и для самих девелоперов. Тот же уставный капитал может послужить финансовой "подушкой" на случай вялых темпов продаж или каких-то непредвиденных обстоятельств. Еще одно новшество – это привлечение застройщиком поручителя. Если уставный капитал не соответствует минимально предусмотренному размеру, то девелопер может привлечь поручителей, которые выступят гарантами исполнения обязательств перед дольщиками. Поручителем может стать юридическое лицо, удовлетворяющее следующим требованиям: * является учредителем юридического лица застройщика, не находится в стадии ликвидации, банкротства и его деятельность не приостановлена судом, * организация и ее генеральный директор не числятся в списках недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей), а также недобросовестных участников аукционов, связанных с государственными земельными участками, *размер существующей у организации недоимки по налогам и сборам не превышает 25 процентов от его балансовой стоимости. * у генерального директора и главного бухгалтера отсутствует судимость за экономические преступления, а также запрет на деятельность в строительной сфере. По словам Марияи Литинецкой договор поручительства предусматривает полную ответственность поручителя по всем обязательствам застройщика, включая цену ДДУ, уплату неустоек и процента за пользование чужими денежными средствами, гарантии качества, возмещение судебных издержек. Срок поручительства должен превышать не менее чем на два года сроки передачи объекта участнику долевого строительства. Урегулирование требований к поручителю — верный шаг, который, возможно, поможет сделать поручительство одним из действенных способов страхования ответственности застройщика, тогда как сейчас распространено страхование договоров долевого участия с привлечением частных фирм. В то же время отмечу, что в текущих экономических условиях едва ли эта схема станет популярной. ∎С 1 июля 2017 года застройщики смогут получить целевой кредит при условии, что все расчеты с дольщиками будут проводиться через эксроу-счета в этом банке. Главная особенность этих счетов в том, что ни дольщик, ни застройщик не могут распоряжаться деньгами, которые на них размещаются. Дольщик переводит на эскроу-счет сумму, равную стоимости договора долевого участия. Одновременно банк предоставляет застройщику целевой кредит, на который ведется строительство объекта. Для всех операций застройщика открывается отдельный счет. Банк контролирует ход реализации проекта и расходование целевых средств застройщиком, одновременно собирая на эксроу-счетах деньги дольщиков. Через шесть месяцев после завершения строительства, ввода здания в эксплуатацию и передачи объектов долевого строительства дольщикам, банк переводит застройщику средства дольщиков с эскроу-счетов или направляет их на оплату обязательств по покрытию целевого кредита. По сути, между дольщиком и девелопером появляется посредник с широкими полномочиями, который, с одной стороны, защитит участников долевого строительства от недобросовестных девелоперов, а с другой – откроет перед застройщиками новый канал для кредитования проекта∎, — говорит Мария Литинецкая. Руководитель департамента проектов компании Est-a-Tet Владимир Богданюк добавляет, что в настоящее время власти стараются максимально минимизировать риски дольщиков, поэтому ведется достаточно жесткий контроль ситуации в сфере долевого строительства. Уже предпринят ряд мер, в первую очередь, это страхование гражданской ответственности, которое планируется или дополнить, или заменить компенсационным фондом, который должен стать более надёжной формой страхования дольщиков. Однако предполагаемый размер его накоплений, вероятно, не сможет покрыть с большой вероятностью все расходы на достройку объектов незавершенного строительства. ∎Все поправки будут способствовать укрупнению застройщиков, замедлению темпов выхода новых проектов, а также росту цен на предложение в новых комплексах, ведь те издержки, которые терпят застройщики, часто перекладываются на плечи покупателей за счет увеличения конечной цены продажи. На рынке останутся те компании, у которых есть достаточный финансовый запас. Остальные же, более мелкие, будут приостанавливать выход новых проектов до "лучших времен" или "уходить" с рынка, так как с учетом нынешнего высококонкурентного рынка вывод объемов по высокой цене не приведет к эффективным показателям проекта∎? — говорит эксперт. В свою очередь, управляющий партнер ГК "ВекторСтройФинанс" Андрей Колочинский добавляет, что изменения 214-ФЗ настолько масштабны, что уместнее назвать их реформой. По словам специалиста, прогнозировать их влияние на отрасль пока сложно. Ведь рынок недвижимости в России неоднородный: многие региональные застройщики находятся в непростой ситуации. С одной стороны, на их бизнес давит высокая себестоимость, а с другой – низкая активность покупателей. Соответственно, поправки в 214-ФЗ, которые касаются, минимального уставного капитала, могут осложнить их положение, ведь они создают дополнительную финансовую нагрузку на бизнес. Застройщики, работающие на более крупных и развитых рынках, конечно, имеют больший запас прочности и финансовой устойчивости, поэтому они адаптируются к изменениям относительно безболезненно, хотя и здесь без санации слабых игроков не обойдется. Меры дополнительной защиты, конечно, помогут дольщикам. Если сейчас размер уставного капитала чисто символический, то теперь, в случае банкротства, на ликвидацию последствий деятельности неудачливого застройщика будет неплохая "заначка". Кроме того, поможет и компенсационный фонд, который создается с целью дофинансирования проблемных строек. Рынок страховых услуг показал свою неэффективность. ∎В этих условиях единственно разумный шаг — это создание государственного компенсационного фонда. Во-первых, у него будет больше средств, чем у любого частного страховщика. Это значит, что не возникнет финансовых проблем в случае банкротства крупных девелоперов. Во-вторых, располагая большим ресурсом, компенсационный фонд сможет дифференцированно подходить к страхованию различных застройщиков, тогда как сейчас девелоперам с ограниченным опытом застраховаться непросто. Что касается самих покупателей, то теперь они почувствуют большую уверенность при принятии решения о покупке, ведь их интересы будут застрахованы государственной структурой с огромными средствами∎, — говорит эксперт. В целом, поправки в 214-ФЗ направлены на решение одинаково важной всем участникам рынка задачи — повышение защищенности покупателя строящегося жилья. Если они действительно смогут создать надежный механизм, практически исключающий вероятность возникновения долгостроев и обманутых дольщиков, то от этого выиграют все: и покупатели, и застройщики, и государство.