Пять с плюсом

Никита Аронов познакомился с примером реновации без сноса и отселения Еще полгода назад мэрия Москвы сама пропагандировала надстройку пятиэтажек без отселения. Однако после появления программы реновации этот проект отошел в прошлое Никита Аронов Попав в список на снос в рамках программы реновации, жители одного из домов на Нагорной улице просто отказывались в это верить. -- Вы что-то путаете, у нас с правительством Москвы свои договоренности, у нас будет реконструкция и надстройка дома,-- говорили они "Огоньку". Действительно, эту двухподъездную пятиэтажку по адресу Нагорная, 23, корпус 1 еще два года назад решили надстроить без отселения. Проведено общее собрание собственников, запущено межевание земли. Все -- с подачи департамента градостроительной политики: дом на Нагорной и еще четыре в разных концах столицы вошли в пилотный проект надстройки домов в Москве. Потом этот опыт предполагалось распространить и на другие пятиэтажки, как минимум на несколько десятков. Еще недавно такой подход к решению проблем дряхлеющих хрущевок активно отстаивал глава департамента Сергей Левкин. Сейчас он говорит о безальтернативности массового сноса. Вот цитата из его мартовского интервью: "Износ этих домов сейчас на таком уровне, что лет через 20 они могут перейти в состояние аварийных". Уточним: с начала 2014-го на сайте мэрии Москвы вывешены методические рекомендации для жильцов, желающих надстроить свои дома. Там же перечислен набор основных требований к зданию. Так, оно должно отстоять от дороги не меньше чем на 3 метра. Дело в том, что проект предполагает так называемую надстройку с обстройкой, когда надстраиваемые этажи опираются не на старые стены, а на дополнительные наружные опоры. Таким образом можно сделать не просто жилую мансарду, а четыре-пять полноценных дополнительных этажей. Пятно застройки увеличивается, что позволяет пристроить к дому лифты, лоджии и увеличить кухни. То есть жители дома, не сходя с места, получают дополнительную жилплощадь. -- Старые стены сохраняются, площадь между ними и новыми стенами называется обстроем. Вокруг дома на удалении 2-3 метров от наружных стен производится устройство нового фундамента, являющегося основанием для новых стен. При этом площадь "старых" квартир в доме в среднем увеличивается на 20-40 метров,-- так объяснял эту схему сам Сергей Левкин. Вторым важным критерием московские чиновники считают небольшое количество квартир. Так проще договориться с собственниками. Тот дом на Нагорной, по сути, идеальный вариант, квартир в нем всего 20. Так что и переговоры весной 2015-го прошли легко. -- К нам пришел человек с проектом надстройки и некая Маргарита. Она не из наших, но хочет вложиться в строительство и купить квартиру в надстроенных этажах,-- вспоминает один из жильцов дома на Нагорной, отставной капитан 1-го ранга Андрей.-- Провели общее собрание. Голосовал против -- не хочу стройки над головой. Всего было три квартиры против, но большинство все решило за нас. Конечно, я и реновации не хочу. Я здесь с детства живу. Меня наш дом вполне устраивает. Дом и впрямь никакого срочного вмешательства не требует. Кирпичный, с высокими потолками, износ конструкций -- всего под 30 процентов. -- По идее, было две возможности подпасть под реновацию: технический износ и желание жителей. Но у нас ни того, ни другого,-- недоумевает старшая по дому Наталья Калугина.-- Мы уже написали письма во все инстанции от города до управы, что хотим делать надстройку с обстройкой и не хотим сноса. Нам посоветовали на всякий случай еще раз проголосовать против реновации на "Активном гражданине". И что удивительно, ни на каком уровне не могут ответить, как мы вообще попали в списки на снос. В управе говорят, что отправили наверх перечень без нашего дома, а сверху спустили что-то другое, и там мы уже были. Над крышей дома своего На сегодня единственный московский дом, который удалось надстроить и обстроить без отселения жителей,-- четырехэтажная сталинка на улице Мишина. Еще полгода назад, когда во многих столичных СМИ рассказывали о преимуществах надстройки старых домов, ссылались на нее. Хотя проект на улице Мишина удалось реализовать скорее не благодаря чиновникам, а вопреки. Распоряжение правительства Москвы, позволяющее жителям перестроить этот дом, было подписано Лужковым еще в феврале 2006-го, а здание сдается в эксплуатацию только сейчас. -- Мы действовали строго по закону, но никаких подзаконных актов, регламентирующих надстройку, просто не было. И каждый чиновник интерпретировал закон по-своему. Например, Валерий Леонов, глава Мосгорэкспертизы, заявил на коллегии, что против реконструкции без отселения. Нам тогда даже пришлось обратиться во вневедомственную судебную экспертизу,-- вспоминает бессменный глава ТСЖ "Мишина, 32" Гарри Куренков. Сменился мэр, сменились многие ключевые чиновники, но согласования не было. Только весной 2013-го удалось получить ГПЗУ -- градостроительный план земельного участка, главный документ для начала строительства. Отношение московских градостроительных чиновников тут же переменилось. -- Вскоре на наш объект приехал Сергей Левкин. Мы пообщались, и уже к концу года за счет бюджета города была разработана методичка по надстройке домов,-- рассказывает Гарри Куренков. Сразу после этого чиновники департамента градостроительной политики Москвы начали везде рассказывать о положительном опыте надстройки домов. В сентябре 2015-го они просвещали на этот счет делегацию воронежского стройкомплекса. А в конце 2015-го начальник управления координации реализации госпрограммы департамента Юрий Филипенко выступал на ежегодной Строительной ассамблее с докладом "Опыт г. Москвы в проведении реконструкции с надстройкой пятиэтажных жилых домов без отселения жителей с привлечением внебюджетных средств". Тем временем стройка на улице Мишина наконец закончилась. Теперь в доме 50 квартир вместо 16. Все новые, кроме одной, уже проданы. Последняя поступает в общедолевую собственность жильцов про запас. -- Может, на благоустройство, может, на другие неотложные нужды,-- объясняет Гарри Куренков.-- Половина покупателей -- наши соседи. Для своих цена ниже рынка. Сам председатель купил две квартиры. Одну в самом начале согласований за 3 млн рублей, другую совсем недавно -- уже за 13 млн. Прирост площадей составил от 10 до 36 дополнительных метров на квартиру. Поскольку старые несущие стены ломать нельзя, вместо окон были сделаны порталы. Кухни, например, выросли на 6 метров, портал отделяет зону готовки от обеденной. Стройка заняла полтора года. На согласование ушло больше 10 лет. Надстройка без базиса? -- Далеко не в каждом доме есть такие инициативные люди, как Гарри Куренков, еще и готовые вкладывать свои деньги. В пятиэтажках таких мало. Город же в своей программе надстройки пытается исключить из этого процесса экономический интерес. Так, надстройка просто не может стать массовой. Если бы Москва разрешила инвесторам надстраивать дома и упростила бы получение ГПЗУ, то проблем с ремонтом за счет города и расселением пятиэтажек стало бы значительно меньше. Мы давно предлагаем создать для этого рабочую группу, но городу это неинтересно,-- говорит гендиректор компании "Городская реконструкция пятиэтажек" Валерий Чернышов. Пока рабочей группы нет, Валерий Чернышов и его сотрудники действуют имеющимися средствами. Уговаривают жителей перспективных в плане надстройки домов создавать кооперативы и сами в них вступают на определенных условиях (за часть будущих квартир ищут инвесторов, готовят проекты, организуют стройку). За последние два года они уже создали по всей Москве два десятка кооперативов. Козырь фирмы -- архитектор Алексей Кротов, автор еще одного реализованного проекта надстройки пятиэтажки, правда, с отселением. В 2004-м Алексей Кротов сотрудничал с застройщиком НПП "Тема", который взялся за этот эксперимент на Химкинском бульваре. Вот резюме архитектора: -- Там был дом, который после взрыва газа признали аварийным, что позволило быстро выселить жильцов. На самом деле он оказался вполне крепким. После того как мы его надстроили и обстроили, жилплощадь увеличилась более чем вдвое. Вместо 4,46 тысячи квадратных метров стало 9,6 тысячи. Получилось на 30 процентов дешевле, чем если бы сносили пятиэтажку и строили на ее месте новый дом. Эксперимент этот застройщик признал удачным, но тут изменились Градостроительный и Жилищный кодексы: для надстройки дома теперь требовалось согласие 100 процентов собственников. Несколько лет назад это почти не выполнимое требование упростили -- достаточно согласия двух третей. И Алексей Кротов уже разродился новыми проектами надстройки. -- Реконструкция позволяет уйти от убогих типовых домов,-- демонстрирует свои эскизы архитектор.-- Дом уже не повторяет старую коробку, в нем появляется пластика. Фактически под каждую надстройку Алексей Кротов разрабатывает индивидуальный проект. Департамент старался использовать в надстройке только типовые решения. Из-за чего некоторые дома, несмотря на желание жильцов, в городскую программу надстройки не попали. Вот типичный отказ с сайта департамента: "Принимая во внимание, что жилой дом по адресу: г. Москва, ул. Маршала Новикова, 15, имеет Г-образную форму, а на сегодняшний день отсутствует типовое проектное решение на реконструкцию таких домов способом надстройки и обстройки без отселения жителей, дом не подлежит включению в проект адресного перечня". Спасительный надстрой И вот теперь часть домов, в которых Валерий Чернышов уже создал кооперативы, попала в списки на реновацию. Например, четыре пятиэтажки в Северном Измайлове. -- Мы сейчас живем прямо рядом с метро "Щелковская",-- рассказывает Александр Дзиов, председатель сформированного в одном из этих домов ЖСК.-- А новостройки, куда, как говорят в управе, нас могут переселить,-- одна в 15 минутах ходьбы от метро, а другая -- вообще в четырех остановках на автобусе. Жители этой блочной пятиэтажки задумались о надстройке еще два с половиной года назад. Понимали, что рано или поздно дом попытаются снести, а переезжать не хотели. В результате придумали решение, которое устроило даже противников стройки над головой: каждая семья все время строительных работ будет получать по 40 тысяч рублей в месяц на съем жилья в более спокойном месте. -- Есть у нас соседи, которые теперь хотят реновацию. Хорошо, мы им готовы купить квартиру побольше в соседнем сносимом доме за счет инвестора. Они от этого только выиграют, больше метров получат,-- считает Александр Дзиов. Основным инвестором собирается стать собственник торговых помещений на первом этаже. Ему тоже не хочется терять выгодные торговые площадки у метро и получать взамен "равнозначные" в глубине района. Соинвестировать могут и жители, им предлагают купить в надстройке дополнительные квартиры по льготной цене. -- Сейчас люди, живущие в хороших районах, напуганы реновацией и обращаются к нам, чтобы мы надстроили их пятиэтажки и помогли избежать сноса,-- констатирует Валерий Чернышов. Каждый вторник и четверг в его фирме проходят ознакомительные собрания для жителей пятиэтажек. Сейчас у них настоящий аншлаг: едут со всей Москвы. Среди сегодняшних посетителей -- пианист и композитор Жанна Джексембекова. Она живет на ВДНХ в блочной хрущевке серии I-510, попавшей в списки на реновацию, и менять место жительства не хочет категорически. -- Я специально выбирала жилье в пятиэтажке. У нас много парковочных мест, и я знаю каждого своего соседа. До метро два шага, рядом парк, во дворе детский садик, через дорогу школа и поликлиника. Последний фактор очень помогает агитировать бабушек. -- Они все очень переживают, что окажутся далеко от поликлиники,-- рассказывает Жанна.-- Некоторые, конечно, жалуются: у меня, мол, трубы текут. Но если трубы заменят, они уезжать не хотят. Тем более что отрицательный пример нам всем известен. Недалеко от нас на улице Годовикова людей обещали после сноса пятиэтажки переселить в соседний новый дом, а теперь отправляют в промзону в Отрадное. В пятиэтажке уже избрали совет дома, Жанна стала заместителем председателя. Предстоит провести еще одно собрание: о реконструкции и оформлении земли в собственность. Большую часть собственников женщина уже уговорила надстраивать дом. Сразу за Жанной за консультацией приезжает делегат от пятиэтажки в Щукино. За ним -- целая компания из нескольких домов с Пресни. Причем не только домов, включенных в планы сноса, но и тех, кто боится попасть под реновацию в будущем. Число желающих надстроить свои дома резко возросло. -- Только вот все наши проекты теперь встали,-- констатирует архитектор Алексей Кротов.-- Все ждут, как решится вопрос реновации. Идешь в управу, например, по поводу межевания, а там говорят: "Мы ничего делать не будем, вдруг вас снесут".