Обвал цен на жилье в Казахстане: чего ждать

АСТАНА, 2 июн — Sputnik, Катерина Клеменкова. Прошлый год порадовал казахстанских покупателей недвижимости падением цен на рынке жилья. В Алматы стоимость квадратного метра упала на 17%, в Астане на 14%, а самое большое пике было зафиксировано в Актау и Шымкенте. Таковы последние данные, собранные аналитиками сайта "Крыша". Жилье нового поколения Аналитики рынка констатируют: 80% казахстанцев предпочитают покупать новое жилье. А между тем, рынок сейчас предлагает жилье нового поколения, так называемый новый вид эконом-класса: квартиры минимальной площади, с низкими потолками, без систем безопасности, видеонаблюдения, кондиционирования, подземного паркинга.… И то, что в последнее время в эксплуатацию вводилось очень много такого недорогого жилья, признают все участники рынка. "Почему у нас растет количество сделок? Потому что стоимость строительства упала за счет структурных изменений. Строительные компании стали строить более дешевое жилье и продавать его населению. На рынке появились квартиры площадью меньше 30 квадратных метров – 25 и даже 15 квадратных метров, — говорит экономист, управляющий директор АО "Банк ЦентрКредит", Галим Хусаинов. – Государство ставит задачу строить 25 квадратов на человека, а мы строим жилье в 15 квадратных метров". Как замечает вице-президент Объединенной ассоциации риелторов Казахстана, Нина Лукьяненко, в Алматы начали продаваться объекты в районе Восточной объездной дороги, Ледовой арены, "Атлетической деревни". "Это первичный рынок, несмотря на то, что находится в отдаленных районах, — продолжает она, — и это недорогая недвижимость. Поэтому большая доля сделок переместилась туда. Поэтому первичный рынок недвижимости в Казахстане стал привлекать все большее число покупателей". Как падали цены, но при этом выросли Аналитики портала "Крыша" также подсчитали, что один квадратный метр в Алматы в среднем сейчас стоит около 340 тысяч тенге. "По сравнению с 2009 годом сейчас цены выше на 40%, а по сравнению с 2013-м на 20%", — сообщила обозреватель портала "Крыша", Алина Буравцева. Но это в тенговом выражении. Если считать в долларах, как все привыкли, и учесть, что курс "американца" вырос в два раза, то получится результат прямо противоположный. "Цена за квадратный метр жилья с 2008 года выросла на 120 тысяч тенге — это прирост на 43%. Инфляция за этот период составила 150%. То есть цены на все остальное выросли в полтора раза — любой может это проверить самостоятельно с помощью статистических данных. О чем это говорит? Это говорит о том, что реальные цены на недвижимость упали, — рассуждает Галим Хусаинов. – Как бы не хотели застройщики и риелторы, но реальность такова — спрос на недвижимость падает, потому что падает покупательская способность. У людей нет денег, чтобы брать ипотеку или платить аренду. Строительные компании просто вынуждены придумывать акционные предложения и делать скидки, чтобы решить проблему с недостаточным уровнем продаж". Еще более резко, на тему квадратного метра за 340 тысяч тенге, высказалась Нина Лукьяненко. По ее мнению, анализ представленный сайтом "Крыша", показывает только лишь "хотелки" продавца, но не реальную стоимость, по которой действительно заключаются сделки с жильем. "Если говорить о тенденциях рынка недвижимости о том, что нас ожидает в обозримом будущем, то мое мнение, что вся эта переоцененная недвижимость не будет продаваться и ее ждет небольшой откат по стоимости, — говорит Лукьяненко. — Очень многие продавцы, у которых недвижимость в качестве единственного имущества и они очень трепетно к ней относятся, рассуждают примерно таким образом: "Мне она обошлась по такой-то цене, я брал кредит, в ремонт вложил столько-то, почему должен уступать?" Я уверена, что откат обязательно случится на фоне новых государственных программ и дополнительных механизмов, направленных на стимулирование продаж новой недвижимости от застройщиков". Что нам стоит дом построить… При этом из высказываний экспертов понятно, что себестоимость строительства значительно возросла. "Строительная отрасль она импортозависима, даже в строительстве жилья эконом класса зависимость от импорта составляет от 20 до 50%, — объясняет Хусаинов. – Все импортные стройматериалы подорожали на 100%, а стоимость жилья при этом упала. Это значит, что у нас строительные компании сейчас находятся в таком состоянии, что работают в ноль или в убыток". По мнению председателя наблюдательного совета строительной компании "Global" Мухита Азирбаева, себестоимость строительства жилого дома складывается из так называемой "цены входа" — то есть стоимости участка под строительство и стоимости самого строительства. "Мы сейчас экономим за счет стройматериала, своих административных затрат, за счет уменьшения квадратных метров, — говорит Азирбаев. — Земля не дешевая, ниже 15 тысяч долларов хорошие участки в Алматы не найдешь. Да и земли немного — на сегодня предложений земельных участков, которые пригодны для строительства – имеют сеть, техусловия и при этом привлекательны с точки зрения строительства, крайне немного и в основном все в залогах. При этом каждый из нас (застройщиков, — прим.ред.) сейчас давит друг на друга (демпингует, — прим.ред.), но всему есть предел". Впрочем, по словам аналитиков, количество предложений на рынке жилья значительно превышает спрос. Так что сейчас покупатель диктует цену. А покупатель больше всего интересуется жильем в пределах 10-11 миллионов тенге. То есть ценой значительно ниже рыночной…