Как решать споры между собственниками жилья

Собственность может быть частной, когда имущество принадлежит только одному собственнику, или общей, когда у одного и того же имущества два и более собственников. Понятно, что там, где совместное владение, там и конфликты. Руководитель Санкт-Петербургской коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры» адвокат Андрей Комиссаров рассказывает о наиболее распространенных случаях возникновения споров между сособственниками жилых помещений и о том, как они решаются. Что такое долевая собственность? Основные положения об общей собственности содержатся в главе 16 Гражданского кодекса РФ. Она подразделяется на долевую, когда доли владельцев определены, например, супруги владеют квартирой в равных долях (по ½ у каждого), и совместную, когда размер таких долей не определен. При этом если доли не определены по соглашению собственников или в силу закона, они считаются равными. Чаще всего общая собственность возникает у супругов, приобретающих имущество в браке, и у наследников, принявших наследство, а также у участников приватизации. Нередки случаи, когда граждане по взаимному соглашению приобретают совместную собственность для осуществления коммерческой деятельности и иных целей. Вне зависимости от того, определены доли или нет, собственники обязаны добросовестно реализовывать свои права и пользоваться имуществом по взаимному соглашению. Если же к такому соглашению прийти не удается, спор разрешается в судебном порядке. Рассмотрим наиболее распространенные судебные споры, возникающие между сособственниками жилых помещений. Споры об определении долей в праве собственности Эта категория споров возникает только между участниками совместной собственности, когда они самостоятельно не могут прийти к соглашению о размере своих долей, либо когда кто-то из них не желает определять доли. По таким делам юридически значимым обстоятельствам, которое подлежит установлению судом, является размер доли каждого собственника. По общему правилу доли считаются равными, если кто-либо из собственников не докажет, что имеет право на иную долю. Так, например, при определении долей в квартире, приобретенной супругами, их доли считаются равными. Если же в процессе рассмотрения дела будет установлено, что кто-то из супругов вкладывал в ее приобретение личные денежные средства (полученные по наследству или безвозмездной сделке), то размер долей каждого из супругов будет определен судом с учетом этого обстоятельства. Споры о пересмотре соотношения долей Частью 3 статьи 245 ГК РФ установлено право сособственника, произведшего в установленном порядке улучшение совместного имущества, на соответствующее увеличение доли в нем. Следует учитывать, что эта норма не применима к бытовому ремонту. Многие ошибочно полагают, что если они владеют, например, половиной квартиры стоимостью десять миллионов и произведут в ней ремонт на два с половиной миллиона, то их доля должна в квартире должна быть увеличена до ¾. Не так давно в Санкт-Петербурге истец обратился с требованием о перераспределении долей в наследуемой квартире, которая не являлась совместным имуществом супругов. Наследниками по закону являлись истец (супруга умершего) и его мать, ответчик по делу. Несмотря на то, что при наследовании по закону истец и ответчик являются наследниками одной очереди, следовательно, наследуют в равных долях, истец полагал, что причитающаяся ему по наследству ½ доля в спорной квартире должна была быть увеличена до ¾, поскольку в период брака в спорной квартире был произведен дорогостоящий ремонт за счет совместных средств супругов. По делу была проведена оценка рыночной стоимости спорного жилого помещения, на базе ее результатов истец сформировал итоговый расчет перераспределяемых долей. По данной категории дел исследованию подлежат следующие обстоятельства: 1) принадлежность соответствующего имущества участникам спора на праве общей долевой (именно долевой, а не совместной) собственности; 2) выполнение работ, влекущих увеличение полезной площади, и, как следствие, удорожание объекта в целом за счет средств истца; 3) законность проведения работ: они должны быть проведены с согласия остальных собственников. Обращаясь в суд, истец не учел, что из статьи 245 ГК РФ следует, что к улучшениям, влекущим изменение соотношения долей, прежде всего относятся увеличение полезной площади строений либо замена основных конструктивных элементов, влекущая значительное удорожание объектов в целом. Если же произведенные в квартире работы по своему характеру направлены на поддержание имущества в надлежащем состоянии и не были связаны с изменением полезной площади квартиры, то они не могут повлечь увеличение его доли в общем имуществе в силу того, что собственники изначально обязаны нести бремя по содержанию имущества соразмерно своей доле. Именно на таком основании осенью 2016 года истцу было отказано в удовлетворении иска. Суд посчитал недоказанным факт производства работ, о которых идет речь в ст. 245 ГК РФ, установив тем самым, что произведенные в помещении ремонтные работы были направлены исключительно на повышение комфортности его использования и поддержание в надлежащем состоянии. Споры, связанные с арендой общих жилых помещений Данная категория споров встречается в судебной практике достаточно часто. Собственники имеют обыкновение сдавать в аренду квартиру, находящуюся в долевой или совместной собственности, без согласия остальных сособственников. Это является причиной возникновения двух видов судебных споров. В первом случае суть требований заключается во взыскании неосновательного обогащения с собственника, который является арендодателем по договору аренды. Собственники наряду с обязанностями по содержанию имущество имеют равные права и на доходы от него пропорционально своей доле в праве. Если по какой-то причине собственник ¼ доли в праве собственности на квартиру сдал ее в аренду и единолично получает плату, то второй собственник вправе обратиться в суд с иском о взыскании ¾ от суммы ежемесячных платежей. При обращении в суд необходимо обратить внимание, что общий срок исковой давности составляет три года, т. е. требовать компенсации можно только за предыдущие 36 месяцев. Однако если оппонент не заявит суду ходатайство о применении данного срока, взыскивать можно за любой период. К исковому заявлению необходимо приложить соответствующий расчет. Во втором случае несогласный с арендой собственник обращается в суд с иском не о взыскании компенсации, а о расторжении договора аренды. Правовым обоснованием требований является ст. 246 ГК РФ, согласно которой сособственники распоряжаются общим имуществом только по взаимному согласию. В большинстве случаев такие исковые заявления подлежат удовлетворению. Кстати, требование о взыскании компенсации за предыдущий период и требование о расторжении договора могут быть заявлены в одном исковом заявлении. Споры об определении порядка пользования квартирой Порядок пользования имуществом может быть согласован как устно, так и письменно, однако в спорной ситуации его определяет суд. Перед подачей иска следует направить остальным собственникам официальное предложение заключить соглашение об определении порядка пользованием. Хотя такая обязанность и не предусмотрена законодателем, это действие даст суду объективное доказательство того, что между сторонами наличествует спор. В иске необходимо конкретно указать, как именно истец просит определить порядок пользования спорным помещением. Это необходимо не только в отношении жилых помещений квартиры, но и в отношении вспомогательных. Так, например, в требованиях необходимо указывать, что кухня, санузел и коридор являются местами общего пользования собственников. Балкон, как правило, суд относит к местам общего пользования, если того позволяет планировка помещения, например, если выход на него оборудован из кухни или комнаты, в отношении которой устанавливается порядок совместного использования (проходная комната). Если иск не содержит иных требований, кроме определения порядка пользования, то дело подсудно мировому судье по месту нахождения спорного помещения. Если присутствуют требования о вселении, выселении и т. п., то заявление необходимо подавать уже в районный суд. При рассмотрении дел данной категории суды учитывают не только фактически сложившийся порядок пользования помещением, но и исследуют определенные обстоятельства, свидетельствующие о нуждаемости каждого собственника в конкретной комнате, поэтому нужно подробно изложить их в исковом заявлении. Например, если один собственник проживает с семьей в двухкомнатной квартире, а второй собственник живет один, то исходя из потребностей каждого собственника первому будет выделена в пользование бОльшая комната. Размер долей сособственников также учитывается. Если отсутствует возможность определить порядок пользования в идеально равных долях, то собственник, чья доля площади уменьшилась, вправе требовать компенсации от остальных сособственников исходя из рыночной стоимости квадратного метра. Кроме того, суд должен учесть и реальную возможность совместного пользования, а именно возможность выделения каждому сособственнику отдельной жилой комнаты в помещении, поэтому определение порядка пользования квартирами-студиями и однокомнатным квартирами возможно только в том случае, если имеется техническая возможность оборудования двух изолированных жилых комнат с достаточной долей естественного освещения (в каждой должно быть окно). Выводы о возможности или невозможности такой перепланировки суд может сделать на основании экспертного заключения. В случае невозможности перепланировки помещения в соответствии с требованиями истца в их удовлетворении будет отказано.