На Украине будет своя «реновация» ветхого жилья: обзор рынка недвижимости

Рынок продаж Согласно данным аналитиков портала недвижимости «Krysha.ua», на начало апреля средняя стоимость квадратного метра в 4 наиболее крупных городах Украины была такой: Киев — 860 долл, Одесса — 750 долл, Днепр (бывший Днепропетровск) — 580 долл, Харьков — 560 долл. Аналитики не ставили задачу ориентироваться на какой-либо из сегментов рынка (первичное, вторичное жильё, центр, спальные районы), поэтому с одной стороны их цифры — своего рода средняя температура по больнице: если задаться целью, то указанный ценник реально сократить в 1,5 раза. С другой же по этим средним ценам можно судить перспективности регионов Украины в целом. В рейтинге «Krysha.ua» нет Львова, по какой-то причине западную Украину в нём представляет Ивано-Франковск (375 долл/кв м). Президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Юрий Пита в ходе пресс-конференции в конце апреля рассказал о важной тенденции — первичное жильё стало стоить ощутимо дешевле «вторички» и тянет цены в этом сегменте вниз. «Такой практики, чтобы 1 кв м [в столице — Ред.] стоил 500 долл, не было никогда… Из-за этого на вторичном рынке недвижимости наблюдался спад стоимости, как в сегменте дорогой, так и средней по цене. 2017 год эту же тенденцию продолжил. Цены не остановились. Некое падение цен на недвижимость продолжается. Этому есть несколько причин. В первую очередь, из-за строительного бума, который достаточно активен как в столице, так и других городах, даже областного значения, как Луцк, Ровно, Хмельницкий. Если ранее цена на первичном рынке была стабильна, понятна. То сейчас мы наблюдаем резкое снижение стоимости объектов, в том числе в Киеве. Сетевые застройщики предлагают интересные условия рассрочки, кредитования и так далее. Это влияет на стоимость недвижимости на вторичном рынке», — объясняет Пита. Управляющий партнер юридической фирмы N&D Андрей Довбенко даже уверен, что именно сегодня рынок недвижимости находится на ценовом дне и советует всем, кто ждал возможности купить жильё (или инвестировать в него) делать это сейчас. «Через три-пять лет стоимость таких активов будет в два-три раза выше. Для игроков с перенасыщенных деньгами азиатских рынков — это интересно и перспективно», — заявил он в комментарии порталу ibud.ua. Впрочем, толпы представителей азиатских рынков на Украине пока не наблюдается. Зато уже в этом году на рынок могут начать поступать ещё более бюджетные квартиры, которые попадались на нём и раньше, однако в значительно меньших масштабах. В начале апреля Верховная рада приняла закон, которым разрешается приватизация общежитий. «Право приватизации распространяется на тех, кто стоит в очереди на жилье, не имеет собственного жилья, имеет или имел трудовые отношения с предприятием, предоставившим жилье, имеет договор аренды. Этим законопроектом предоставляется право приватизировать жилье тем людям, которые зарегистрированы в общежитиях более пяти лет, путем бесплатной приватизации жилых и нежилых помещений в общежитиях, в которых они проживают», — отметил во время презентации законопроекта депутатам заместитель председателя комитета ВР по вопросам строительства, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства Андрей Шинькович. Надо сказать, что этот законопроект имел долгую и драматичную историю. Речь в основном об общежитиях при различных предприятиях, статус которых долгое время оставался неопределённым. В особенности это стало заметно в «тучные годы», когда цены на недвижимость на Украине шли вверх: даже такие непрезентабельные метры приобрели ценность. Ведь в крайнем случае общежитие можно было расселить, перестроить или вовсе сравнять с землёй и выстроить на её месте высотку. Соответственно, имели место конфликты между жильцами таких общежитий и менеджментом/собственниками предприятий, к которым до последнего времени относились общежития. Даже нынешний президент Украины Пётр Порошенко в своё время успел повоевать с жильцами общежития при заводе «Ленинская кузница». Причём в его случае эта драма длилась примерно с 2005 по конец 2015 года. По свидетельству адвоката Татьяны Монтян, которая в 2005 году защищала права некоторых жильцов этого общежития, Порошенко тогда купил все инстанции, включая суды, и даже нанял бандитов для того, чтобы выгнать жильцов из занимаемых ими комнат. В январе 2016-го он подписал мораторий на отчуждение общежитий в пользу местных территориальных общин (а также, в мае прошлого года наложил вето на закон о приватизации общежитий — тот, за который в этот раз снова голосовали депутаты, вернее, его предыдущую версию). В итоге депутаты доработали закон под требования президента. Скажем, в новой редакции появилось условие передачи на баланс местных общин на условиях «как есть» (т.е. без проведения ремонта). А без капремонта у этой недвижимости только один выход: оперативное расселение. О том, что рынок на дне, свидетельствует ещё одно обстоятельство. Сначала застройщики предлагали покупателям рассрочку, чем частично заместили ипотеку, проценты по которой после кризиса 2008−2010 годов стали неподъёмными. Затем они заместили её полностью: рассрочка с года удлинилась до 3 лет, а в 2016—2017 гг. предлагают уже и 3−5-10-летнюю рассрочку. В дополнение к ней застройщики ввели услугу «Trade-in», т. е. фактически возродили услугу обмена квартиры. Все хлопоты по продаже старого жилья застройщик берёт на себя, а полученная сумма вносится в качестве платы за новострой. Рынок аренды Владельцам жилья риелторы советуют подумать летом над увеличением арендных ставок на 20−30% (в крайнем случае — на уровень инфляции) перед новым сезоном, а арендаторам — быть готовым к такому повороту событий. Пока же арендные ставки остаются в целом на том же уровне, что и в начале года: от 1 тыс. грн за однокомнатную квартиру в украинской части Донецкой и Луганской областей вблизи линии разграничения, до 6−7 тыс. грн в Киеве (бюджетные, но пристойные варианты). Съёмное жильё в крупных областные центрах — Одесса, Харьков, Днепр — будет стоить 3−4 тыс. грн. Цены могли бы вырасти уже весной, однако их явно сдержало неожиданное укрепление гривны. В целом же рынок недвижимости Украины вот уже второй год описывается формулой «Аренда дорожает, покупка дешевеет». Налог на недвижимость С 1 января на Украине минимальная зарплата выросла до с 1326 до 3200 грн, т. е. более чем вдвое, что означает соответствующее повышение ставки налога на недвижимость, подвязанного именно к ней. Впрочем, рост будет непропорциональным: предвидя проблему, в правительстве снизили граничный уровень налога с 3% от МЗП до 1,5%. Согласно предварительным расчётам, субъектам налогообложения (владельцы квартир площадью свыше 60 кв м или домов площадью свыше 120 кв м) придётся заплатить примерно на 15% больше, чем в прошлом году. Это максимум, конкретные же цифры станут известны ближе к лету. Строительство Немецкий государственный банк KfW и министерство по вопросам «оккупированных территорий» и внутренне перемещенных лиц согласовали предоставление Украине кредита на строительство жилья для вынужденных переселенцев. Предполагается, что кредитными средствами будет распоряжаться министерство, а местные общины (в основном, видимо, Донецкой, Луганской, Харьковской, Днепропетровской областей) смогут подавать заявки на получение этих средств на целевое строительство. Удивительно тут не то, что деньги на жильё для переселенцев-украинцев даёт Германия, а то, что Украина при этом финансирует строительства жилья для тех, из-за кого, собственно, эти переселенцы и возникли. В начале апреля президент Украины Пётр Порошенко подписал закон, который «…предусматривает расширение категории получателей государственной поддержки в размере 50% стоимости строительства (приобретения) доступного жилья и/или льготного ипотечного жилищного кредита». Теперь в перечень таких лиц входят ветераны т.н. «АТО» и родственники погибших в ходе т.н. «АТО». По приблизительным подсчётам, только к первой категории на Украине уже относятся не менее 150 тыс. человек. Вынужденные переселенцы, согласно этому закону, также получают право на такую господдержку, однако через запятую и наряду с ветеранами т.н. «АТО». Есть и другие «но». «Вот сейчас ВРУ приняла закон о компенсации кредитов для ВПЛ под строительство жилья. Прекрасно? Да, ура! Вот, только ни один нардеп мне не ответил на простой вопрос: а где взять эти средства?! Только один гениальный ответ: вы правительство, вы и ищите сейчас», — жалуется в своём Facebook заместитель министра по вопросам «временно оккупированных территорий» и внутренне перемещенных лиц Георгий Тука. Уж кому-кому, а ему бы следовало возмущаться в последнюю очередь: до прихода на работу в своё министерство Тука был известен как глава военно-гражданской администрации Луганской области и горячий сторонник «пацификации» Донбасса. Так что теперь ему лишь приходится разгребать последствия того, в чём он сам активным образом принимал участие. Премьер-министр Украины Владимир Гройсман прорекламировал новую инициативу в юридическом оформлении жилищного строительства. Теперь для оформления всего пакета документов на строительство жилья не нужно ходить по инстанциям, все справки и разрешения можно подать и собрать онлайн. В качестве примера он привёл частный дом в одном из сёл Тернопольской области. «Это жилой дом индивидуального строительства в селе Большие Гаи Тернопольской области. Владелец строительства оформил документы через интернет без посещения органов государственно-архитектурного инспекции. Моя цель, чтобы за два года не менее 50% объектов начинали строительство и внедрялись в эксплуатацию онлайн», — рекламирует премьер. Напомним, в марте Верховная Рада приняла закон, которым отменила получение застройщиком разрешения на строительство жилых помещений, а в целом в сфере строительства ликвидировано уже более 50 избыточных разрешительных процедур. Также в апреле Кабмин отменил необходимость (т.е. фактически сделал бессрочными) продления разрешений на строительство объектов IV и V категорий сложности, к числу которых относится многоэтажное жильё. Как сообщает Госстат Украины, стоимость строительно-монтажных работ на Украине в I квартале выросла на 12,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом применительно к объектам жилой недвижимости рост был даже меньшим — 11,2%. Рост к IV кварталу 2016 года составил 3,2%, а инфляция в январе-марте — 3,8% Таким образом, строительные работы на Украине даже несколько подешевели. За этот период застройщики успели выполнить строительных работ на сумму 4,6 млрд грн (+23,4% к аналогичному периоду прошлого года), а общий объём работ (жилые и нежилые строения) оценивается в 8,17 млрд грн, что на 19,4% превышает показатели I квартала прошлого года. Снова-таки — эти результаты следует скорректировать на уровень инфляции, однако факт, что строить на Украине в этом году стали активнее. Объяснение тут уместно прежнее: за активизацию строительства работники отрасли должны быть благодарны усилиям НБУ, шатающему банковскую систему. Выбирая между риском потерять депозит, получив в качестве возмещения всего 200 тыс грн из ФГВФЛ или риском купить жильё по высокой цене (ценам на жильё ещё есть куда падать), украинцы предпочитают второе. Риски столичного пригорода Генеральный директор рейтингового агентства «Евро-Рейтинг» Григорий Перерва в интервью для «Голос.UA» напоминает покупателям о необходимости проверять новостройки на предмет законности их строительства на портале Киевской горадминистрации «Градостроительный кадастр». «Там размещена карта Киева, на которой нанесены практически все новостройки, которые сейчас ведутся в столице. Они отмечены разным цветом. Зеленым цветом — если все нормально с документами. Желтым или белым — если документы вызывают сомнения либо они в стадии рассмотрения. Красным — если новостройка является незаконной. Посмотрев данный кадастр, можно составить себе хоть какое-то представление о том, что происходит на рынке первичной недвижимости в Киеве», — рассказал Перерва. Одновременно он предупреждает, что аналогичного единого ресурса для Киевской области не существует, да и киевский портал обновляется достаточно нерегулярно, поэтому на его информацию тоже не стоит полностью полагаться. Эксперты по недвижимости перечислили для «Апострофа» и другие риски, ожидающие желающих поселиться рядом с Киевом. По их словам это перегрузка на социальную инфраструктуру из-за резкого роста населения, доходящая до 500% (экс-заместитель министра регионального развития и строительства Анатолий Беркута); проблемы с подключением к водопроводу и качеством воды (риелтор Борис Куценко). Несмотря на активизацию строительства, жилой фонд на Украине ветшает всё равно быстрее, чем строится. В Минрегионразвития и ЖКХ на запрос журналистов портала УНН ответили, что по состоянию на начало 2016 года на Украине насчитывалось около 60 тыс. ветхих и аварийных домов (больше всего в Одесской области — 6,2 тыс). Определённая часть этих домов — «хрущёвки», средний возраст которых — 55−60 лет. Однако если в Москве в их отношении собираются применять концепцию реновации, то на Украине иная идея. Дома собираются термомодернизировать, т. е. утеплить фасады, крыши, подвалы, заменить и обшить утеплителем трубы. Иными словами, вместе со снижением издержек провести комплексный ремонт. Идея не украинская, в своё время таким же образом модернизировали «хрущёвки» в Прибалтике. Осталось придумать механизм финансирования такой процедуры поскольку надеяться, что жильцы дома смогут с этим справиться сами — несколько наивно, такие примеры есть, но они одиноки. Платить за модернизацию домов также будут сами жильцы. Существуют программы, участие в которых позволяет покрыть часть стоимости за счёт государства/грантов ЕС, однако такой бонус обычно не превышает 10−30% от суммы работ. ТРЦ, офисы, коммерческая недвижимость Портал «Украинские новости» уточнил информацию по законопроекту, которым предлагается запретить использование квартир в многоквартирных домах под офисы, хостелы и прочие цели, не связанные с прямым назначением жилья. Во-первых, подобный запрет коснётся не всех, а лишь владельцев квартир в домах с 16 и более этажами (кроме цокольного, первого, второго и последнего). Не заденет закон и надомников, т. е. работающих в собственном жилье, и не использующих при этом наёмный труд. А вот для всех прочих закон предусматривает штрафы в пределах 34−51 тыс. грн или же 51−58 тыс. грн при повторном нарушении. Участники рынка ожидают в ближайшие 1−2 года бума на рынке торговой недвижимости: «На сегодняшний день есть серьезные подвижки в плане будущих торговых центров [назвала 12 объектов в разной степени готовности в одном только Киеве — Ред], которые сейчас проектируются, создаются концепции. И если хотя бы 10% из них будут построены, то 2018 и 2019 гг. станут бумом в торговой недвижимости», — заявила директор Украинской торговой гильдии Евгения Локтионова на конференции Retail CHAIN Evolution в Киеве. Активизации торговли в свою очередь способствует растущая экспортная выручка, а также ожидаемый приход на Украину бренда H&M, открытия магазинов которого ожидают как минимум в Киеве, Одессе и Днепре. Согласно отчёту NAI Ukraine (филиал NAI Global, консультант и лизинговый агент крупнейших украинских проектов в сфере коммерческой недвижимости), в 2016 году общий объем торговых объектов столицы достиг 1,299 млн кв. м., что на 179 тыс. больше, чем в 0215 году. Это примерно вдвое превышает среднеевропейский показатель (466 и 260 кв м на 1000 жителей), однако если пересчитать это на среднеукраинскую плотность, то отставать будет уже Украина (103 кв м в 2015 году). Предыдущий обзор: Уже через 10 лет украинцам будет негде жить: главные новости относительно недвижимости на Украине в марте 2017 года Также читайте: На Украине сейчас в моде «бесплатная аренда»: главные новости относительно недвижимости на Украине зимой 2017 года Надвигается реституция, Польша заберет свое: обзор недвижимости Украины за осень 2016 года