Вторичный рынок: что покупать и как проверять

Специалисты департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet составили список часто заключаемых сделок, а также документов, которые необходимо обязательно проверить перед подписанием. Существует стандартный перечень действий по проверке объектов перед заключением сделки. К ним относится визуальный анализ правоустанавливающих документов, документов удостоверяющих личность правообладателей, выяснение лиц, зарегистрированных в объекте, сведений о возможных судебных процессах по объекту, выяснение фактов дееспособности правообладателя и лист причастных к объекту. Как замечает юрисконсульт департамента вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова, наличие пакета документов по объекту, необходимого для проведения сделки, не является основополагающим для принятия решения о безопасном приобретении объекта. Есть определенная специфика проверки объектов в зависимости от видов актуальных правоустанавливающих документов, либо документов, указанных в истории возникновения и перехода права собственности. ∎Субъектный состав сделки, в котором важно понимание дееспособности и вменяемости сторон, что, кстати, не тождественно в юридической природе. Дееспособность возникает с 18 лет, либо ранее, в случае вступления в брак или других оснований эмансипации. Человек может быть лишен или ограничен в дееспособности, но сей факт устанавливается только в судебном порядке. Вменяемость на момент совершения сделки в практике только косвенно устанавливается на основании справок из психоневрологического и наркологического диспансеров. Также можно обратиться к специалистам, врачам с дипломами, которые выезжают на сделки для установления сего факта. Это не есть панацея, но и исключать возможность обращения к подобного рода специалистам не нужно∎ — говорит специалист. Когда человек покупает квартиру на вторичном рынке, он всегда хочет понять, почему жилье решили продать. И если продавец не удовлетворит любопытство покупателя, тот может отказаться от покупки данной недвижимости. Есть еще один щекотливый момент при покупке вторички — это сделки с несовершеннолетними гражданами. Если частью собственности владеют дети, то необходимо в данном случае вспомнить про органы опеки — получить согласие и контроль на всех этапах сделки. Проверка исполнения данного распоряжения, особенно в случае отсрочки исполнения, уже находится в зоне контроля самого покупателя и его риэлтора. Разрешение органов опеки – это те дополнительные условия и рамки, которые необходимо соблюдать при заключении договора. В этом случае лучше несколько раз пересчитать и перепроверить доли несовершеннолетних во избежание дальнейших конфликтов. ∎Проверка зарегистрированных лиц в квартире - выписка из домовой книги дает актуальную информацию о лицах, зарегистрированных в объекте на сегодня. Этот документ по-прежнему предоставляют в пакете документов на регистрацию, хотя при подаче через МФЦ он не требуется. По этому документу, если вы видите лиц без указания адреса выбытия, то необходимо задаться вопросом: ∎Куда собственно они следуют и знают ли они о своем скором переезде?∎ Специалисты в этом случае помогут разобрать, в какой ситуации стоит драматизировать и направить людей на снятие с регистрационного учета до сделки, а в каких случаях стоит подождать∎, — говорит Юлия Дымова. Есть еще один относительно новый страх покупателей на вторичном рынке. Речь идет о материнском капитале и его использовании в той или иной форме на улучшение жилищных условий. Именно это влечет обязательное наделение всех несовершеннолетних и родителей собственностью в квартире. ∎Если было погашение ипотеки за счет своих средств, то можно попросить в банке соответствующую справку о неиспользовании, либо попросить продавцов обратиться в пенсионный фонд с этим вопросом. В случае, если ипотека была в истории, то данный риск не всегда можно минимизировать∎, — резюмирует Юлия Дымова. В общем, покупая жилье на вторичном рынке надо осознавать все риски и особенно тщательно относиться к проверке документов. В этом случае проблем возникнуть не должно. А вот если проявить невнимательность или сэкономить на услугах специалистов, можно столкнуться с проблемами и, быть может, даже лишиться приобретенного жилья и заплаченных за него денег.