Квартира в пятиэтажке. Покупать или нет?

Пока москвичи переживают о судьбе любимых пятиэтажек, которые планируют снести, некоторые предприимчивые граждане скупают квартиры в таких домах. Мы спросили у экспертов рынка недвижимости, есть ли смысл сейчас инвестировать в хрущевки? Отвечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»: – Инвестиция продполагает денежное вложение с последующим приобретением выгоды от него. Можно ли заработать на хрущевках? Теоретически проект реновации устаревшего жилого фонда в столице дает такие возможности. Программа по переселению москвичей из ветхого жилья гарантирует, что собственники недвижимости в расселяемом доме получат аналогичную жилплощадь в современной многоэтажке. Вроде бы это выгодно – купить подешевле «квадраты» в старой пятиэтажке, а чуть позже получить более дорогую квартиру в современном доме. Но на практике все может оказаться не так просто. Правительство города планирует в рамках реновации снести около 8 000 хрущевок. Это более чем в четыре раза превышает количество расселенных пятиэтажек на первом этапе программы, на реализацию которой ушло 20 лет. Насколько растянется переселение из всех оставшихся ветхих зданий, построенных на заре эры индустриального домостроения, можно сейчас только гадать. Это могут быть и три, и четыре десятилетия. Готовы ли инвесторы ждать так долго отдачи от своих вложений? Продолжительность стадий программы переселения и очередность сноса объектов пока неизвестны, и мы не знаем, когда конкретно будет расселяться тот или иной дом. По закону граждане, проживающие в домах, которые подлежат сносу, должны сами решать, участвовать в переселении или нет. Может возникнуть такая ситуация, когда инвестор станет обладателем квартиры в пятиэтажке, большинство жителей которой отказались от переезда. Тогда заработать не получится. Кроме того, предполагается, что население домов, признанных ветхими, должно получить взамен недвижимость в том же районе, где находится сносимая хрущевка. Но из этого правила могут быть исключения. Из-за особенностей природных ландшафтов или застройки некоторых районов сооружение неподалеку жилья для всех нуждающихся может быть невозможно, и тогда власти будут вправе предложить альтернативу в другом месте. В итоге инвестор, приобретя недорогие «квадраты» в хрущевке, может получить взамен квартиру на менее привлекательной территории, что негативно отразится на цене. Наконец, еще одним риском для инвестора может стать переизбыток предложения недвижимости в расселяемом районе. В ходе реализации первого этапа программы переселения из ветхого жилья девелоперы отдавали городу 30% построенных ими площадей, в которые переезжали жители сносимых хрущевок. То есть вместо устаревшей жилплощади на том же месте появлялось в три раза больше «квадратов» в новостройках. Уже сейчас на первичном рынке столицы предложение превышает спрос в 2,5 раза, а расселение 25 млн кв. м хрущевок может усилить это расхождение. В таких условиях ожидать повышения стоимости квадратного метра в объекте своих вложений, а значит, выгоды от инвестиций, не всегда оправданно. Отвечает Михаил Куликов, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: – Согласно нашим наблюдениям, после объявления о втором этапе сноса пятиэтажного жилья в столице некоторые собственники квартир в подобных домах попытались изменить условия, на которых их жилплощадь была выставлена на продажу, путем увеличения ее стоимости – порой до 300 тыс. рублей за метр. Кто-то из них после заявления мэра Москвы вообще считает, что, образно говоря, вытянул выигрышный лотерейный билет и уже владеет «здесь и сейчас» новой качественной квартирой. И вернуть этих людей с небес на землю практически невозможно. Поэтому многие из них отказываются выставлять свою собственность на продажу по ее реальной стоимости. Что же касается покупателей, то они не хотят приобретать подобное жилье – подчеркну, с низкими потребительскими характеристиками – по завышенной цене, помня, что еще два месяца назад оно стоило дешевле. К тому же, эти цены становятся сопоставимыми со стоимостью квартир (вдумайтесь!) в новостройках. При этом, насколько мне известно, у программы сноса пятиэтажного жилья пока нет ни конкретных сроков выполнения, ни определенного источника финансирования (известно, что на первых порах средства будут выделяться из городского бюджета, затем, возможно, к реализации программы привлекут инвесторов), ни ясности по поводу последовательности сноса домов и переселения жильцов. Объем пятиэтажных строений весьма велик, и, по нашим оценкам, их снос займет как минимум 25-30 лет. Более того, еще неизвестно, какие по качеству квартиры люди получат взамен своего жилья, возможно, жильцам будет предоставлена равная не по цене, а по метражу и комнатности жилплощадь. А так как при возведении новых домов застройщикам будет разрешено отходить от некоторых строительных, санитарных и противопожарных норм, то не исключено, что людям придется переехать в дом, который будет хуже их прежнего жилья по отдельным параметрам. Резюмируя сказанное, инвестиции в хрущевки представляются мне весьма сомнительным предприятием. Отвечает Марина Пиатрович, руководитель отдела продаж вторичного жилья компании «Азбука Жилья»: – С одной стороны, тема сноса стала болезненной для собственников квартир. Они взволнованы новой программой реновации. У людей появились вопросы и определенные ожидания. В первую очередь они интересуются проблемой переселения и сериями сносимых домов. Во дворах бурно обсуждается тема переезда. Очень многие высказывают свою позицию в «отказ переезда» с уже давно обжитого района, улицы. Прежде всего, это привязка к поликлиникам, школам, детским садикам и метро. Менять сложившийся уклад жизни и переезжать в другой район, а тем более в другую часть города, хотят не все. С другой стороны, многое зависит от локации самой пятиэтажки. Число людей, интересующихся вопросами покупки квартир в сносимых домах в определенных районах, заметно увеличилось. Идет просто-таки охота на пятиэтажки в районах метро Кузьминки, Парк Победы, Динамо, Сокол. Желающие приобрети там квартиры – достаточно молодые люди 30-35 лет, потенциальные инвесторы, которые надеются впоследствии значительно заработать на перепродаже полученного от города жилья. Буквально недавно мы провели такую сделку: продали квартиру у метро «Славянский бульвар» на третьем этаже хрущевки без лифта, площадью 44 кв. м за 11 200 000 рублей и взамен купили квартиру в Одинцово, ЖК «Гусарская баллада», 105 кв. м с двумя лоджиями за 6,6 млн рублей. Продавцы расплатились со своими долгами, сделали ремонт, и еще на безбедную жизнь осталось. В общем, сейчас горячая пора у владельцев пятиэтажек, выбор однозначно за ними. Мы все-таки рекомендуем сейчас продавать и покупать новую квартиру там, где им самим хочется, а не куда Правительство Москвы отправит. Что касается инвесторов, то ситуация не совсем понятная, эта программа реновации может оказаться не приростом, а убытком. Согласно законопроекту в программе расселения будет учитываться не ее стоимость, а площадь квартиры. Владельцам новых квартир предоставят жилье, площадь которого не меньше изначальной, но при этом стоимость такой квартиры может отличаться от существующей. Например, собственник квартиры в ЦАО, с хорошей локацией, видовыми характеристиками, может получить жилье в 15-20 минут от метро в зоне ТТК. Отвечает Екатерина Никитина, руководитель департамента продаж вторичной недвижимости компании «Бон Тон»: – За последние несколько лет спрос на хрущевки в Москве сильно просел, поскольку у них есть большое количество минусов – метраж, маленькие кухни, отсутствие лифтов, газовые колонки (не всегда, но есть), старые коммуникации, невысокие потолки… и т. д. К тому же за последнее время появилось очень много (и значительно более качественных!) предложений в новостройках комфорт-класса по привлекательной цене. Все это повлияло на существенное снижение спроса. В результате стоимость квартир уменьшилась до рекордных показателей. Так однокомнатную квартиру в спальном районе Москвы можно приобрести за 4,3 – 4,4 млн рублей, двухкомнатную квартиру за 4,6 – 4,8 млн, трехкомнатную за 6 – 6,2 млн рублей. Заявленная масштабная программа по сносу пятиэтажек планирует охватить около 25 млн кв. м – это примерно 10% всего фонда московской недвижимости. Проект крупный, но пока в стадии обсуждения и проектирования. Самые оптимистические прогнозы: эта программа займет не менее 20 лет. И нужно понимать, что сроки по сносу пятиэтажек последнее время затягивались и переносились. При этом пока непонятно, как будет проходить в целом процесс сноса. Будет ли это снос по районам, либо по всей Москве одновременно? Не совсем понятно и то, куда и как будут переселять жителей. Многие опасаются, что, например, могут оказаться в другом районе в пределах МКАД либо вообще получат квартиру в Новой Москве. И это не всех устраивает. Еще очень важный вопрос, какие условия будут обеспечены для инвесторов, потому что логично предположить, что бюджет города вряд ли вытянет такие затраты. А если город будет говорить о строительстве инфраструктуры (школ, поликлиник, садов) за счёт инвестора, то для него, естественно, прибыльность проекта уменьшается. Все эти моменты на поверхности и пока не вызывают особого ажиотажа среди покупателей. Со временем, когда программа приобретет более ощутимые очертания и сроки исполнения, возможно, интерес к ним вырастет. Но как только увеличится спрос, начнет расти цена. Ближайшие полгода-год будут показательными. На сегодняшний момент я бы не обольщалась и выждала результатов первых переселений, чтобы спрогнозировать, насколько это интересно для инвесторов. Отвечает Юлия Антясова, руководитель офисов «Таганский» и «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»: – Пока инвестиция в сносимые хрущевки – это сомнительное мероприятие, задача со многими неизвестными. Московское жилье неуклонно дешевеет. То же относится и к хрущевкам, которые теряют в стоимости так же, как и все остальные квартиры. Сроки строительства сменного жилья пока не объявлены, кроме того, жилая площадь будет предоставлена собственникам точно в таком же размере. Из той официальной информации, что есть на данный момент, следует, что разница будет только в площади коридоров, кухонь, санузлов. Адресная программа тоже неизвестна, поэтому вкладывая в квартиру у метро, можно легко оказаться в том же районе, но гораздо дальше от станции.