Плотность раздора

Девелоперы предложили городу дифференцировать плотность застройки Резонансный проект, устанавливающий коэффициент плотности застройки для участков под новое жилье, будет скорректирован после публичных обсуждений. Девелоперы настаивают на том, что нельзя вводить единый показатель плотности для всей территории Перми. В администрации уточняют, что разные подзоны не предусмотрены, но поправки к проекту еще будут рассматриваться на рабочей группе с участием застройщиков. В пресс-центре „Ъ-Прикамье“ состоялся круглый стол, посвященный новым условиям застройки в Перми, которые вводят коэффициент плотности застройки. С такой инициативой вышел городской департамент градостроительства и архитектуры. ДГА предложил внести поправки в «Правила землепользования и застройки», установив коэффициент «2» для нескольких жилых зон (Ц-2, Ж- , Ж-2). Это значит, что на участке площадью 5 тыс. кв. м можно будет построить тыс. кв. м недвижимости. Кроме того, поправки вводят минимальный размер детских, спортивных, хозяйственных площадок, территории под озеленение — 4 кв. м на кв. м общей площади квартир. Они устанавливают минимальный размер для временных стоянок автомобилей — 3,5 кв. м на кв. м общей площади квартир. По замыслу муниципалитета, это должно сократить дефицит общественного пространства в строящихся жилых комплексах и упорядочить застройку. Проект, по которому апреля завершились публичные слушания, оказался резонансным — к предлагаемым нормам возникли претензии у девелоперов. «Нам говорят: основная задача — более качественное и комфортное проживание в Перми. Но я уверен, что установление единого коэффициента, неважно — , 2, 3 или 4, — не позволит сделать более качественной и комфортной среду проживания. Это приведет только к уменьшению объемов строительства. В 2 году выдано 8 разрешений на строительство, мы проанализировали 3 . Средняя плотность получилась 4,9, а предлагается 2. Фактически объемы сократятся в два раза», — заявил гендиректор «Орсо групп» Михаил Бесфамильный. Он привел в пример дом на ул. КИМ, , который компания сдала в прошлом году и получила за него несколько профессиональных премий. Плотность застройки участка составляет 3, . «Прибыль компании по проекту получилась 5 млн руб. С этого мы заплатили 7 млн руб. налогов. Если применять коэффициент 2, мы бы построили не 3 тыс. кв. м, а 8 тыс. и заработали бы 25 млн руб. То есть построили бы на 4 % меньше, но прибыль сократилась бы на 5 %, потому что есть затраты, которые не меняются в зависимости от объемов строительства. Это покупка участка, технические условия, реклама. Налогов стало бы меньше на 4 млн руб.», — пояснил господин Бесфамильный. «Я за комфортную среду, но устанавливать единый коэффициент на всю территорию города неправильно. Коэффициентов должно быть больше, они должны меняться в зависимости от конкретной территории и от ее обеспеченности социальной инфраструктурой. Если я живу рядом с парком, то мне не нужна аллея или парк прямо у дома, потому что есть общественное пространство», — полагает девелопер. Он считает, что решать проблему необходимо комплексно, то есть учитывать, как новые здания будут взаимодействовать с городскими улицами, как будет организовано внутридворовое пространство и доступ к новому объекту. Предельные размеры для детских площадок, по его словам, это устаревший подход, он подменяет планирование полноценных общественных пространств. Архитектор Виктор Воженников согласился, что единого коэффициента плотности застройки быть не может, его нужно дифференцировать. «Этот шаг (новые нормы плотности застройки. — „Ъ-Прикамье“) только ограничит высотность, вынудит девелоперов уйти на свободные территории, что уже и происходит. Бизнес уходит „в поля“, мы начинаем застраивать Пермский район. Это означает увеличение транспортных магистралей и протяженности инженерных сетей, которые потом потребуют обслуживания и ремонта. Это приведет к обескровливанию бюджета города», — отметил господин Воженников. Главный архитектор «Сатурн-Р» Игорь Луговой предложил обратиться к опыту Москвы, где недавно были приняты «Правила землепользования и застройки». Он пояснил, что там предусмотрено несколько параметров для разных зон, а не только плотность. По словам гендиректора АН «Респект» Алексея Ананьева, вопрос о том, качественное ли жилье и комфортная ли среда, решает конечный потребитель, который все больше внимания обращает на социальное пространство: «Сегодня на стадии строительства продажи идут лучше, чем когда дом сдан. Такого раньше не было. Когда человек покупает квартиру в строящемся доме, он покупает картинку, это его мечта. Когда он покупает жилье в уже сданной в эксплуатацию новостройке, он видит несоответствие своим требованиям». Но предлагаемые изменения не гарантируют, что качество социальной среды сохранится через несколько лет после сдачи дома. «Может оказаться, что детская площадка через два года будет переделана под парковку. Кроме того, должна быть разница — или мы строим внутри квартала, где уже есть застройка, или на чистых площадках, где действительно могут быть более низкие коэффициенты плотности и можно создавать эту социальную среду», — считает господин Ананьев. Первый заместитель начальника ДГА, главный архитектор Перми Дмитрий Лапшин уточнил, что дифференцированный коэффициент не был предметом публичных слушаний, на которые выносился проект администрации. Он подчеркнул, что для самой центральной части Перми (зона Ц- ) коэффициент плотности вообще не устанавливается: «Там по-прежнему возможна сверхплотная застройка». Господин Лапшин также пояснил, что цель предложенных изменений — вернуть «положенное жителям на их участки, и не более того». Новые нормы отменят сегодняшнюю практику, когда девелоперы строят дом на одном участке, а детские и спортивные площадки и временные стоянки для авто проектируют на соседних. Эти участки не принадлежат собственникам квартир после сдачи дома, им приходится арендовать землю под игровые площадки. Отсутствие общественного пространства вызывает претензии со стороны жильцов. «Мы не предлагаем строить в два раза меньше, мы предлагаем брать участок в два раза больше», — добавил господин Лапшин. Он полагает, что цена кв. м при этом увеличится несущественно — в пределах 5%. «Но тогда у жилого дома появляется территория и жители смогут использовать ее так, как захотят и имеют право», — заявил главный архитектор Перми. Гендиректор ГСК «Мегаполис» Леонид Крепак посчитал, что новые нормы увеличат стоимость кв. м почти на тыс. руб. «Чтобы сохранить рентабельность, девелоперы будут упрощать проекты и переходить с индивидуальных на типовые. Если мы хотим добиться панельных коробок, устаревших спальных серий, то мы к этому придем. Опасаясь таких упрощенных подходов, прошу администрацию подойти вдумчиво», — обратился господин Крепак. Дмитрий Лапшин отметил, что проект ДГА будет скорректирован по итогам публичных слушаний: «Есть четкое понимание, что за основу надо брать именно жилую площадь квартир, а не общую площадь всего дома». Он акцентировал внимание на том, что коэффициент плотности не будет вводиться для участков, которые будут выставляться на торги по развитию застроенных территорий. Такое исключение позволит привлечь инвесторов для расселения ветхого и аварийного жилья, требующего дополнительных затрат. Замечания по проекту, разработанному ДГА, будет рассматривать рабочая группа, в которую Дмитрий Лапшин предложил войти застройщикам. Окончательный вариант проекта планируется вынести на утверждение гордумы в июне. Светлана Быкова